今年以来，在回归主城价值的大背景下，成都楼市最热的区域，不得不提锦江区三圣乡板块：无论是新房市场表现，还是土拍市场热度，锦江区都当之无愧为成都楼市的“领头羊”。

2023年入市的锦江赋、锦江上院，还有锦江璞园，均价几乎都超过了3万元/㎡，部分房源单价甚至超过了4万元/㎡，即便如此，这些由央国企开发的知名项目，仍然成为了流量红盘。

正是在这样的市场背景下，拿地两年之后，民营房企国锐地产在三圣乡开发的国锐雲嶺项目同期以精装单价约2.5万元-2.7万元/㎡的价格入市，住宅部分4栋取证房源共345套，自3月30日取证以来，近4个月时间，公开数据显示，截至7月底，该项目还剩300余套房源在售，去化并不理想。

事实上，据公开数据，该项目取证345套房源，剩余300多套房源，实际去化可能还不到20%，着实有些让人匪夷所思。据此前预估，国锐雲嶺项目开盘若以2.5万元-2.6万元/㎡的精装单价取证，应该很快完成清盘。

但是，结果并非如此，而且相去甚远。

2023年3月30日，三圣乡国锐雲嶺项目345套房源取证，精装单价集中在2.5万元/㎡-2.7万元/㎡，含3000元/㎡的精装，主力户型面积约143㎡，有少量大户型产品，总价约430万元/套。

拿地两年之后，打造过北京三里屯Village地标项目的国锐地产在成都三圣乡的力作终于入市了。据成都地产界此前预估，如果该项目取证单价在2.6万元/㎡左右，另外国锐地产的财务状况没有变化的前提下，这个盘应该很快售罄。然而，结果出乎了大家的预料。

追溯到2021年夏天，成都迎来首场“双限地”集中供应土拍，成都锐锦升置业有限公司（国锐集团所属企业），以楼面地价10500元/㎡+6%自持租赁住房面积比例，竞得三圣乡约65.8亩宗地。

该地块作为重大产业用地项目（商业占比51%，住宅占比49%），容积率为2.5，采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。

该宗地起拍楼面价9600元/㎡，可售商品住房清水最高销售均价为22650元/㎡，成品住宅比例100%，普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡，不高于3000元/㎡。另外，出让条件，还包括要求竞得者须自持50%的商业，须建设计容面积不低于3000㎡的生活美学馆或运动场馆，并全部自持。

根据指标要求，国锐雲嶺项目住宅产品的清水均价仅22650元/㎡，且普通装修价格不高于3000元/㎡，也就是说该项目住宅成品房售价约25650元/㎡。

在约65亩的地块上，国锐地产设计了4栋住宅，层高25-26楼，每栋100户，主力户型面积143㎡，全系精装交付。本次取证的345套房源，基本上是绝大部分可售的住宅房源了。

取证精装单价约2.6万元/㎡左右，较隔壁不远的锦江赋的清水单价低不少。4栋，25-26层的住宅，主力户型143㎡，过去快4个月，零头都没卖完，这究竟是什么原因呢？

尝试从三个维度来看这个问题：其一，地段；其二，产品；其三、品牌。

首先看地段，国锐雲嶺地处锦江区三圣乡，周边有华熙528、德商锦江天玺、首开龙湖天璞等知名项目，距离绿地468仅1公里，距离四川大学华西第二医院约1.1公里。在豪宅林立的三圣乡板块，国锐雲嶺的地段也是极好的，因此，在地段上，该项目有着天然优势。

在寸土寸金的锦江区，三圣乡板块凭借优越的教育、医疗、生态、交通等条件，区域内在售的新盘，如锦江赋、锦江上院、锦江璞园，单价大都达到了3万元/㎡，甚至更高。

从产品来看，在约65亩的商兼住地块上，开发商国锐地产，规划有4栋住宅高层产品，位于地块西北侧，紧邻龙湖天璞小区；高层的东侧坐落着多栋商业叠院，以及一栋写字楼。其中，仅有的4栋住宅，层高25-26楼，每栋100户，主力户型面积143㎡，全系精装交付。

值得一提的是，该项目在商业上没有打造商业街区，而是选择了商业叠院，这也是项目销售难题之一。

据了解，国锐雲嶺由PTA上海柏涛建筑设计公司设计，在高层住宅部分，采用直线与曲线的完美衔接，打造时尚简洁的建筑观感，赋予高层建筑立面创新的装饰艺术。高层住宅全系产品均采用大面宽开窗，在客厅、卧室形成开阔的视野，整体而言是耐看的。

近期，成都地产界到项目参观了样板间，其5000元/㎡的精装标准还是可圈可点的。不过，正是由于精装标准的升级，可能会对购房者的决策有较大影响。因为，公布的约2.6万元/㎡的单价，只含了约3000元/㎡的装标。

也就是说，在“选择”升级装修标准后，国锐雲嶺项目的单价在2.9万元/㎡-3万元/㎡了，算是三圣乡新项目的正常价格。而作为该项目的直接竞品，锦江赋、锦江上院、锦江璞园等项目，在这个价位段，给到了纯洋房、别墅、以及小高层的配置，这方面国锐雲嶺就要稍微处于劣势了。不过，即便是这样的情况，我们也不认为这是国锐雲嶺在销售端遭遇“滑铁卢”的核心原因。

在品牌端，之于成都市场来说，国锐还是一个新学生。作为一家京派房企，国锐在成都青白江的地块并不成功，这也导致在成都市场声量太低，在当前的市场环境下，开发速度过慢，导致了市场对其信心的不足。

资料显示，国锐集团于2001年在北京成立，旗下国锐地产是香港联交所主板上市企业，股票代码：00108.HK。

国锐地产是一家从事物业业务的香港投资控股公司。公司通过两大分部运营。物业发展及投资分部在中国福建省从事店铺、储物室及停车位出租以及在美国从事物业发展。物业管理分部在中国北京市为办公室楼宇、住宅物业及停车场提供物业管理服务。

截至目前，国锐布局全球7大城市群，其中包括洛杉矶湾区、伦敦湾区、粤港澳大湾区、环京、环沪、川渝、海南自贸港。目前总开发面积超过400万㎡，总投资规模超过500亿元，并于2021年荣获北京地产资信20强称号。

从国锐地产的股价走势来看，2017年至今，该公司股价没有什么大起大落，在0.7港元/股-2港元/股之间波动。目前，国锐地产股价报0.860港元/股，总市值27.51亿港元，不太像一只内房股的走势。

据了解，国锐在北京主城区地标建筑颇多，打造了北京三里屯Village、国锐金嵿、国锐金长安等多个经典地标。

其中，北京三里屯VILLAGE是国锐集团在2007年打造的商业地标，聘请了国际知名的设计师隈研吾主笔。凭借超前的商业设计理念，精准的商业定位，三里屯VILLAGE迅速成为北京时尚潮流云集之地，历经十多年如今依然是北京商业地标，国内外时尚人士到北京的必打卡之地。

值得一提的是，据透露，2007年年底太古地产首入中国内地，即与国锐集团在三里屯VILLAGE达成合作，并将其商业街区的设计理念引入成都，做出成都城市文化地标——成都太古里。

北京国锐金嵿项目，则打造了60万方国际智能生态社区，由全球首屈一指的英国福斯特先生操刀。作为福特斯首个在国内设计的综合体项目，其183米的两栋超高层双子塔由国锐自持运营，作为北京大兴亦庄片区天际线最高点，奠定亦庄板块的核心地标。该项目内部的会所，荣华天地是北京首个达到美国绿色建筑协会“LEED铂金级”认证标准的会所，并荣获了“住宅五星综合设计认证”。

据统计，截止2022年底，国锐地产资产总额62.4亿元，负债总额22.91亿元，资产负债率36.7%。成都地产界认为，国锐地产之所以负债率较低，与其规模及主要从事物业服务管理有关。

不过，4月28日，国锐地产发布2022年财报显示，该公司在2022年全年实现营业收入3.52亿港元，同比增长1.97%，归属母公司净亏损3.20亿港元，同比止盈转亏，去年同期净利2.08亿港元。

从前一年盈利2.08亿港元，到去年亏损3.20亿港元，对于国锐地产来说，是一个比较危险的信号。或许，这才是国锐雲嶺销售远低于市场预期的最重要的原因。不过，国锐雲嶺在锦江区三圣乡核心的地段，加上产品本身也可圈可点，如果后续销售渠道正常一些，相信去化不成问题。

对于购房者来说，如果国锐能够展现出一定的品牌实力，确保项目能够如预期兑现，那么，3万以内的单价，仍然可以是捡漏的选项。

就开发商而言，住宅部分在三圣乡市场大好的情况下卖成这样，如果不想办法尽快扭转局势，后续商业部分将更加艰难。