今年6月16日，拿地半年之后，邦泰集团在成都主城成华区三环内的首个项目“邦泰云璟华庭”初次取证，其164套偏刚改房源，快速售罄。

在成都市场转暖之后，四川本土房企邦泰杀回成都市场，短短几个月时间，拿下了三宗土地，战略性重仓成都。随着邦泰在核心主城区的邦泰云璟华庭热销，标志着这家以“稳健”著称的中小房企，在成都楼市发展的新阶段开了一个好头。

邦泰云璟华庭，位于成华区槐树店板块，占地44亩，是邦泰集团在成都核心主城区布局的首个项目。

此前，邦泰于2013年首入成都，在双流区拿地打造了邦泰华府公馆项目；2019年底，邦泰拿下龙泉驿十陵地块，新项目邦泰宽语因地价颇高，去化较慢，直到目前才基本清盘，并且即将交付；另外，2020年邦泰还曾在新都区斑竹园摘得一宗超百亩地块，也就是锦绣和鸣，目前仍在销售中。

不难发现，作为本土具有一定规模的房企，此前这十年，邦泰集团的市场重心显然不在成都市场。在邦泰云璟华庭项目之前，差不多十年时间，邦泰一共在成都仅布局了3个项目。其中，影响力稍微大一些的项目要数十陵的邦泰宽语，彼时土地市场正热，邦泰算是踩到了高位，高溢价拿地，也造成了项目去化缓慢。

回到邦泰云璟华庭项目本身。该项目地处地铁7号线内侧，周边有鲁能城、新希望天府锦麟壹品、中环TOD十里风和、成华奥园广场等知名项目，此外，还有与之同期拿地，相隔不远的龙湖滨江云河颂项目。

据了解，邦泰对于主城区的首个项目，在产品规划上比较求“稳”。在占地面积约44亩容积率2.0的土地上，邦泰云璟华庭共规划了17栋11F-17F的小高层建筑，总户数497户。并没有采用高低配，也放弃了做豪宅，整个项目更偏刚改，直接跟周边的龙湖、中海、人居等在售项目，做了差异化设计。

面向刚改客群，主打市场差异化，这一点在户型的规划上，也得到了体现。邦泰云璟华庭项目产品包括建面约108㎡、113㎡和132㎡三个户型。

其中，建面约108㎡户型布局在3、4、5、7、11、13号楼，均为1T2的11F建筑，首批次取证的房源中就有3栋，这也是该项目快速售罄的原因之一。另外，113㎡和132㎡户型布局在其余11栋建筑，均为2T2的17F小高层。

公开资料显示，邦泰云璟华庭首批次取证房源，精装单价集中在2.9万元/㎡-3.2万元/㎡，部分房源单价在此基础上略有浮动。比对周边的项目，该项目在单价上并不占优，不过总价方面，邦泰云璟华庭给到购房者一个以300万元-400万元/套买入2.5环的机会。

在户型面积段和总价都进行了控制的情况下，针对主城区的刚改客群，邦泰在精装上颇为费心。据悉，从样板间现场所公示的装修方案来看，邦泰云璟华庭配置了霍尼韦尔新风、德国威能地暖、东芝中央空调的全屋系统等高品质的三大件，厨卫品牌也选用了西门子、飞利浦、雷士、欧普、高仪等。

显然，在单价不低的情况下，邦泰云璟华庭首开即罄，主要还是胜在地段和性价比。这也给邦泰接下来在天府新区和郫都区的两个新项目，打好了样本。

半年时间，新拿了3宗地，为什么就说邦泰重仓杀回成都市场呢？

邦泰集团是一家深耕四川三四线城市的本土房企，其在四川的销售额常年份额在90%以上。然而，就是这样一家本土民营房企，此前十年间，在成都仅仅布局了3个项目。所以，这一次我们说邦泰重仓成都市场，还是有理有据的。

为什么说杀回成都市场呢？可以看到，邦泰在2019年底以溢价拿下十陵地块之后，打造的改善项目邦泰宽语，持续长时间顺销，后续就没有在成都主流市场再有声音了。即便2020年拿下的新都地块，亦不是新都主流市场的地块，该地块在斑竹园，差不多在大丰以北4公里左右，距地铁5号线廖家湾地铁站直线距离2公里多。

当然，邦泰锦绣和鸣虽然降价销售，单价也还在1.2万元/㎡以上，对成都的刚需购房者还是有一定的吸引力。毕竟未来离最近的地铁站差不多也就1公里左右距离，目前仍在持续去化中。对邦泰而言，或许成都二圈层这样的刚需盘，可能开发的安全边际和盈利空间，都要优于很多三四线城市的核心地段。

三四线城市的趋势变化，才是邦泰重新杀回成都市场的最根本的原因。这一点，稍后我们将进一步分析。

2022年底，当疫情进入尾声的时候，成都土拍市场也渐渐回暖。邦泰集团找准时机，以成交楼面地价15400元/㎡，摘得成华区槐树店约44.18亩地块，首次进入成都三环内。该地块住宅清水限价29100元/㎡。事实上，邦泰云璟华庭有一部分房源含精装价格，差不多与清水最高限价相当。

随后，成都房地产市场明显回暖，特别是今年以来，土拍市场热度高涨，很多优质地块都需要抽签决胜负，中签率颇低。在此背景下，本土全国百强房企邦泰先后于3月、5月，斩获天府新区锦江生态带一宗57亩地块和郫都区红光街道46亩土地。

其中，天府新区地块竞争也甚是激烈，达到最高限价后，有22家房参与抽签，最终邦泰以14300元/㎡的楼面地价竞得，总价约13.67亿元。而位于郫都区的46亩地块，更像是邦泰从三四线城市转战成都市场的最优解，该地块被邦泰以5100元/㎡溢价拿下，且并没有遇到大多的竞争对手，项目住宅清水限价14500元/㎡，拥有足够的利润空间。

此次邦泰再次布局成都市场，很可能是一次战略转移。似乎邦泰仍有在成都拿地的打算，在今年6月的土拍中，我们依旧看到了邦泰的身影，或可佐证。本土房企转战成都市场，并非邦泰一家，最近两年，活下来的本土房企，如远达集团、明信集团等，早已开始在成都布局。

此前十年，邦泰在成都市场，存在感很弱，最近几年的两个项目，十陵的邦泰宽语虽然产品还不错，但是因其地段，以及市场节奏，品牌知名度等多方原因，并未达到预期，甚至有些高开低走，不管是人气还是价格均如是。而新都斑竹园的项目，表现还不如十陵项目，目前仍在销售中。

邦泰云璟华庭首开热销，也许可以给邦泰带来新的思路。在主城区2.5环，获取的优质地块，邦泰差异化打造了刚改产品，控总价的同时，给足性价比，迎合了刚改客户的需求。另一方面，位于天府新区锦江生态带的地块，邦泰同样可以考虑做初改产品，走性价比路线，而郫都项目则可以尝试在二圈层做改善，满足区域客户差异化需求。指不定，未来邦泰可以深耕成都二圈层，这也是一种差异化选择，因为当下头部房企不太愿意到二圈层拿地了。

邦泰选择重仓重回成都市场，是基于市场变化和自身实际情况的最终抉择，或许有且只有这种选择最为合理。

资料显示，邦泰集团于乐山起步，一直聚焦在四川的三四线城市，开发项目多集中在乐山、西昌、内江、宜宾等地。四川邦泰投资有限责任公司，由4位股东控股，即罗勇占股30%，石凌涛占股29%，王智勇占股24%，何流占股17%。这4位股东，同时也是公司创始人。

经过十多年的发展，川派房企邦泰集团在稳健中前进，即便未能冲击千亿，亦或者成功上市，仍布局四川、云南、重庆、甘肃、山西、湖北、湖南、陕西、安徽等省市，进驻26座城市，开发了100多个项目。

不过，邦泰集团走出去的规模并不大，以2021年为例，四川邦泰集团新进入重庆、常德、忻州、十堰、武威、红河哈尼族彝族自治州等6个省外城市。但这些城市的业绩贡献仅占到当年总销售的5%，四川本土市场仍是他们的贡献绝对主力，占比长期达到90%以上。

邦泰集团的发展壮大，几乎全程吃到了四川省三四线城市的红利。当然，邦泰现在面临的问题同样也是市场过度依赖本土的三四线城市，而未能在规模更大的，更为稳健的市场提前战略布局，比如成都、重庆这样的大城市。亦或是同级别的新一线城市，或二线城市。

邦泰集团向来重视抢占川内三四线城市的市场，2022年，在四川的二级城市中，内江仍然是邦泰业绩占比最大的城市。此外，遂宁、达州、广元、德阳等城市，在邦泰业绩的占比都超过10%，是贡献业绩的重要城市。

以其长期重仓的内江为例，截至目前，内江在邦泰今年销售业绩中占比高达20%以上。作为邦泰一直深耕的城市，去年以来，内江房地产市场即相比其他城市更为火热，在返乡潮、降价促销、补贴政策“三管齐下”的作用下，内江今年上半年市场成交量下滑幅度远低于其他二级城市。

不过，从去年以来，四川省三四线城市的房地产市场下滑相当明显。今年初有一定反弹，但是二季度开始又是一轮大幅下滑。当房地产进入调整周期，而楼市逐渐进入存量时代的时候，城市人口规模和GDP就成了托底楼市的最核心的指标，而三四线城市将不如一二线城市稳健。

据克而瑞数据，今年川内16城（三四线城市）一季度市场需求集中大规模释放，房企销售业绩和体量均大幅上升。4月上升动力不足，市场活跃度下降。16城销量环比均有不同程度下降，降幅在7%-76%不等。

可能邦泰也早已意识到了市场的变化，企业的未来不能全部压在四川本土的三四线城市的市场。邦泰在向更高能级的城市成都进军的时候，同样也在试图布局其它二线城市，比如合肥，今年邦泰也有所动作。

在邦泰之前，已经有一家本土房企远达集团，早早的豪赌成都市场，并且成功了。邦泰的战略布局虽然来得略晚，但是却更加明确和稳健。

据亿翰监测销售数据，四川邦泰集团2022年1-12月实现销售额198.1亿元，销售面积228.3万㎡，在四川房企销售排名中下滑至第17位，销售额也有小幅下滑。而据克而瑞数据统计，2021年邦泰集团实现全口径销售金额202亿元，这是这家公司销售额首次突破200亿元。

以邦泰现在的规模，在四川市场，本土房企几乎没有谁能排在它前面了。蓝光、领地、阳光大地、德商之流已名不副实，本轮洗盘之后，邦泰若能在成都市场扎稳脚跟，扩大规模，还真有可能成为新的领头羊。