“岁寒，然后知松柏之后凋也”。用这句古话，来形容当下的房地产行业，再恰当不过。

从市场角度来看，房地产行业具有周期性、地域性的显著特征。进入低谷的时候，才可见出哪些企业是优质的房企，哪些城市是更有价值的城市，更具有发展空间的城市？

经过几年时间的洗牌，哪些房企行，哪些房企不行？已经显而易见。我们不再做过多讨论。本文旨在讨论作为城市级区域市场“成都楼市到底行不行”？

此前，即6月13日，成都举行的一场比较重要的土拍中，出让的所有土地全部成交，华润、中海、华发等央国企强者恒强，明信等本土房企也不甘示弱，也要寻求生存之道。

“71家房企，竞争一宗土地”。先不说锦江区这宗土地到底有多香，且看看本轮土拍100余家报名的企业有多饿？名单中，一些才进入成都市场不久的企业，比如深圳天健集团、江苏华建等，它们的首个项目都卖得很好，早早就清盘了，现在手中无粮多时，拿地迫在眉睫。

以前，在市场上拿地需要钱和胆气就够了，当年叫到40%多的无偿移交比例就是典型的案例，现在不行了，现在拿地更需要运气。看看华润，正是手气不错的选手。

据证券时报消息：“6月13日，成都进行了当月首场土地集中拍卖，推出8宗、共计约399亩地块。当日两场土拍报名企业达到112家，达到了历来土拍之最。其中，锦江区柳江街道一宗约29亩地块成为当日土拍焦点，该宗地拍卖迅速就达到熔断，参与抽签房企高达71家；最终，由华润置地抽中，该宗地土地最高限价20600元/㎡，清水住宅最高限价36000元/㎡，成为目前成都住宅清水限价之最。”

在此全文引述证券时报的报道，一方面是想表达资本市场对成都土拍的关注，另一方面也很好奇这112家报名房企中，还有多少家上市公司，不知道过半没有。

话说港股上市公司华润置地的手气真的是“好”。当然，华润能够逆势登顶成都销售榜首位，力压万科、保利、龙湖、中海等巨头，以及人居、城投、轨道城市等本土豪门，可不光是凭运气。

在去年下半年的土拍中，华润置地就一改往年的稳扎稳打，突然气势如虹连拿7宗土地，同时又与多家房企合作开发，介入了数个项目，亦听闻华发在高新的项目将于华润联合开发。从去年到今年的销售业绩来看，显然华润的魄力取得了成效。

以目前的情况来看，再要想在成都市场一口气拿下多宗土地，特别是优质土地，是很难的。回到文章开头的问题，从这两年的市场情况，特别是土地市场的情况来看，其实成都楼市还是行的。那么，这么多用钱投票的房企和购房者，为什么对成都楼市这么有信心呢？

今年6月，曾经的四川房企一哥“蓝光发展”，正式从A股退市。蓝光倒下了，业界颇感叹息。

四川本土房企中，兼具规模的房企，就仅有蓝光发展和领地控股集团两家独立上市公司。领地违约后，仍在努力保交付。而诸如正黄、德商、阳光大地、朗基等本土民营房企，都不再激进了。唯有新希望地产凭借其雄厚的实业支撑，依旧风生水起。

德商“资本”不再如过去一样豪横了。受累于与蓝光在云南合作的项目，以及与花样年等暴雷房企的项目合作，看清形势后的德商地产开始介入轻资产运营了，正在向绿城学习，如何做一个合格的“打工人”。正黄集团，很久未在成都拿地了，老板投身白酒行业热情高涨。前几年号称进军千亿规模的阳光大地，默默忙着开发手中的土地。朗基则接手了北大资源的剩余资产，悠哉游哉销售低价房源，农旅项目也少有声音了。

相信本轮四川民营房企的洗牌，在全国只是一个小小的面而已。事实上，这几年，成都市场上，除了人居、城投、轨道城市、锦江统建、天投、空港、高投等本土国企崛起之外，也有如远达集团的孤注一掷，还有邦泰、明信等本土房企的回归，当然如鸿山、恒邦、誉浪等也活跃在市场，偶尔发一下声。

其中，尤其值得一提的就是邦泰集团。这家以稳健著称的本土房企，在房企争相规模化的时候，并没有大肆扩展，前几年在成都市场叫得上名字的项目也只有东三环外侧的邦泰宽语。相信在2021年下半年到去年底之前，与其它颇具规模的民营房企一样，邦泰肯定遇到过艰难的时刻。

去年下半年以来，久未拿地的邦泰集团，选择杀回成都市场，截至目前一共拿了3宗不错的土地，包括成华区2.5环和锦江生态带上的优质地块，目前成华项目已取证，竞品则是龙湖的头部改善产品。显然，邦泰集团走出了困境，并且坚定的聚焦成都市场。这里不再赘述，后面单独有文章来分析邦泰的抉择。

说到抉择，另外一家四川本土房企远达集团的壮举也不得不提。2021年成都开始双限地集中供地，远达就瞄准了机会。先后耗巨资拿下了高新区两宗土地，和天府新区麓湖边上一宗上百亩土地，且都是逆势获取的，几乎没有靠运气，纯粹靠魄力和实力。

当然，随着市场回暖，在前面几个项目去化非常理想的情况下，远达集团再次出击，在今年5月，以48.79亿元的总价，以抽签的方式，竞得高新区一宗土地。这次多少靠了一点儿运气。

可以看到，目前，成都土地市场吸引的房企，即便是本土民企，都是经历过一轮洗礼后，存活下来的企业。显然，这些企业手里有钱，还有深耕房地产行业的决心，包括远达、邦泰等。

同时，市场上当然不仅有四川本土的民企，还有如保利、华润、中铁建、中海、金茂、中交、五矿、电建、中旅、中铁、建发、国贸、首钢、首开、华发、越秀等央国企，万科、龙湖、香港置地、凯德等优质企业，以及本土平台公司。

悄然回首，就成都市场而言，此轮房企洗牌似乎已经完成。恒大、融创、蓝光、旭辉、世茂、花样年、龙光、禹洲、中梁、正荣、领地、阳光城们不再拿地之后，土地市场又迎来了很多新的面孔，如天健集团、江苏华建、国贸、越秀等，他们现在更看好成都市场，他们在用实际行动做多成都市场。

几乎可以这样说：目前，成都市场上参与土拍的房企，其财务水平，可能要比以往任何时候都健康安全。

始于2016年的楼市上涨周期，从沿海城市传递到成都市场，从城南天府新区传递到传统主城区，再传递到二圈层、三圈层，以及周边地区，如视高。犹如江河之水，自高山流向低处，滔滔不绝。

到2017年底，2018年初，成都向优秀的城市学会了住宅摇号，实施至今以来，多次调整优化，有效地减缓了房价上涨的速度，稳定了房价。另外，始于2021年中的双限地集中供应，同样在不断优化的情况下，稳定了地价，避免了房企激进的拿地，推高地价。

截至目前，成都成交的住宅土地，真实的最高单价，可能都不是近3年成交的。也许要追溯到2020年，或者2019年、2018年，甚至2017年？根据个人印象，或是金隅在高新区的地块，禹洲在锦江区的地块，亦或是华发在锦江区的某宗地块。

总之，成交单价最高的土地，当不是双限地地块。

今年以来，虽然土地市场一再刷新最高清水限价，成都的土地成交单价却并没有什么大的变化。以6月13日的土拍为例，最高清水限价达到3万元/㎡的地块有三宗：金牛区5.7亩土地，清水限价3万元/㎡；锦江区29.4亩土地，清水限价3.6万元/㎡；天府新区正兴街道143亩土地，清水限价3.4万元/㎡。清水限价的空间的确较去年，前年有所放开。

不过，土地的成交楼面地价涨幅并不是很大。6月13日土拍，楼面地价最高的是华润拿下的锦江区柳江街道地块，成交价20800元/㎡，即便是这个成交价，还是低于当年禹洲首进成都的拿地单价，更低于高新区中和、新川的部分地块几年前的成交单价。另外，天府新区清水限价3.4万元/㎡的地块，被华发以16700元/㎡竞得；同样是天府新区两宗最高清水限价2.5万元/㎡和2.8万元/㎡的地块，分别被中海和本土房企明信均以12600元/㎡的单价拿下。

一边是清水限价的适度放开，一边是保持了土地成交单价的不变或微调，这就给到房企以较大的产品打造和利润空间。与起初双限地集中供地开始，最高限价与土地价格之间不到1万元/㎡，或1万出头的空间来看，目前最高清水限价与楼面地价之间的空间普遍来到了1.25万元以上，华发竞得的天府新区地块的价差达到了17300元/㎡。

在地价较双限地之初没怎么变动的情况下，可期的利润空间大幅上涨了，同时，似乎好的地段好的产品也能支持目前的价格，诸如三圣乡、白鹭湾、新川、大源等区域的新房成交情况，已经证实了这一点。这就给到了房企充足的理由，去土拍市场碰运气了。

当然，最高清水限价，只是一个标尺，也并不是所有的地块，最终都能以最高清水限价，再加上装修价来出售。例如，华发在天府新区新拿的地块，清水单价要卖到3.4万元/㎡，还是挺难的。

纵观最近两年的成都楼市，大家经常提到的一个现象，就是市场分化，甚至冰火两重天，而这还体现出市场热度反而不跟房价呈现必然的正负相关性。举例而言，若论成都市场这几年卖得最好，热度最高，持续性最强的项目，那么麓湖生态城必定在列，而这又是一个高单价高总价的豪宅项目；另外，个别具有价格差的网红项目如华侨城攀成钢项目等，自然也是热盘，因为其价低。

反而，一些价格不高不低，产品并不差，但也不特别出众的项目，相对表现冷谈一些。就近两年的新盘来说，特别是双限地新盘来说，无疑地段更佳，产品更好，品牌更优，价格更贵的项目，往往成为了热盘。

今年以来，成都“5+2”区域的核心板块，一些改善住宅产品取得了不俗的销售业绩。包括三圣乡板块、白鹭湾板块、攀成钢板块、大源板块、新川板块等，很多项目的热度都超出了预期。这些板块的大部分产品，基本上能够以双限地清水最高限价来去化。而在武侯新城、外光华等热门板块，部分项目的实际售价略低于拿地时的最高清水限价，但去化非常快，开发商能够快速的回笼资金，并仍能实现利润目标。

从销售端反映出来的结果，必然激起开发商拿地的积极性，尤其是已经尝到甜头的房企。那么，对于购房者来讲，对成都楼市又该是怎样的态度呢？

今年成都市场上的新房产品，传统的刚需产品比例进一步在缩小，特别是在“5+2”区域的核心市场，“开发商基本很难做刚需了”。我们注意到，进入2023年，成都市场的别墅、纯洋房产品多了起来，这在以前虽有，但是没有今年这么明显；还有一点，开发商把改善产品的面积段做到了极致，市面上几乎将142-143㎡的户型当成了必争之地。

这两年供应的主城优质地块，几乎都是容积率2.5以内，甚至2.0以内的低密地块，土地指标也决定了开发商不可能做大面积的高层产品，甚至高低配都是小高层。这就决定了新房市场，特别是“5+2”区域的新房市场，几乎必然偏改善市场。换句话讲，即便开发商全部规划成90㎡左右的户型，很多产品的总价也要300万元/套以上的总价，仍然不能匹配刚需，反而会丧失纯改善客户。

在新房市场主力供应偏改善的情况下，购房人群自然偏改善需求，这一方面有老成都人改善换房的需要，另一方面也能满足其它城市，特别是其它房价较高的城市来蓉的新城人的住房需求。未来，改善需求将是成都市场最大的新房市场需求，这也是为什么成都“5+2”区域的优质楼盘能够量价齐稳的关键。

随着市场供需的变化，改善需求必然要求产品的升级。很多业内人士都认为，“成都的市场，是全国最卷的市场。”这话还很真实，近几年可以看到，但凡能够在成都扎下根的新进房企，都必须拿出点儿看家本领出来，比如金茂的金茂府、绿城的凤起潮鸣等，长期扎根成都的房企也得拿出些新东西，比如建发的中式建筑、万科的天府锦绣、中铁建的西派系、香港置地的西元、龙湖的云河颂、招商的时代公园等。

承接前文，现在能够在成都市场拿地的房企，都是经过重重考验胜出的选手，他们有实力在成都市场接受更激烈的产品竞争。

事实上，目前成都虽然不是全国楼市最好的城市，但是若论稳健，也许很难再找出比成都更优质的房地产市场了。

在成都市场，土拍热度高，开发商拿地积极，能赚到钱，购房者能买到心仪的理想的产品，同时还能期待房子保值增值。这样的市场，在现在的楼市大周期里，当属凤毛麟角。

简要的对比三个维度：与一线城市比较，成都市场后劲足，还有较大的发展空间，距离瓶颈期当有较长时间；与同级别的新一线城市比较，成都具有强吸附力，无论是人才、产业、资本、活力等指标，颇有领先的态势，而且最重要的是房价还是相对较低的，拥有一定优势；与周边其它三四线城市比较，市场的容量和未来发展的动力，成都更有价值。

由于篇幅原因，上述三个维度，不在此展开了。根据这个逻辑，成都楼市不一定处在最好的发展时间，但是相对其它城市，成都可能更好一些，拥有比较确定的发展空间。这将吸引全国具有拿地能力的优质房企把成都市场作为其重要的战略布局城市。这一点，很明显的体现出来了，能够在最近一年多，还能吸引新的优质房企来新进拿地，且是战略性布局的城市，应该不多了。

同时，这个逻辑也适用于购房者，投资者。

都在说，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。金融方面，在一轮洗牌之后，降息的趋势还在继续，包括首付比例等，都有利于市场；土地方面，如前文所述，成都土地市场非常健康，且充满活力。人口方面，成都作为新一线城市之首，仍在持续的吸引人才、技术和资本。

关于成都的发展成绩和城市地位，我们不在此赘述。结论比较明确，成都有着2000多万人的人口，同时还在不断的吸引全国的青年人才，这一点未来10年大概率将持续。而经济实力方面，成都的GDP增长比较高速且稳健，有望继续保持。这将给成都楼市的可持续发展提供长期的保证。

关于二手房的挂牌数量，目前成都市场的体量比较大，特别是刚需市场，差不多已经进入存量房的时代。随着成都城市的发展，人口的继续增加，存量市场的活跃也是楼市的重要指标。这一点还预示着，未来成都真正的刚需市场，可能更多的要靠存量市场满足了。因为，房子的整体数量，已经不少了。

另外，今年以来，成都市场还有一个现象特别值得关注，那就是以前停滞的一些项目，有住宅的，有商业的，特别是一些重要地段的停滞项目，按下了重启键，重新进入市场，这也是市场信心恢复，市场活跃的表现。未来，如果市场进一步恢复，预计更多的停滞项目将重启，更多的希望二圈层的热度也亟需恢复活力，然后是三圈层和周边文旅地产的一些需求将复苏。