南宁法拍市场又一个大项目上架，涉及金额2亿元。

它位于火车站-朝阳商圈，正地铁口，地段一绝。

地段含金量如此之高，是哪个盘被迫“割肉”？

市中心40间商铺+100个车位被法拍

不卖关子，今天的主角是天成一品。

天成一品占地约14亩，由3栋32层高层塔楼组成，其中地下负二、负三层为停车场、负一层为超市、地上一层至三层为商铺、四层至三十二层为住宅。

▲天成一品临近地铁

此次拍卖并非住宅，而是它的车位和商铺。

阿里法拍显示，天成一品100个车位将于6月10日拍卖，价格约7.1万-8.58万元/个；40间商铺将于5月份拍卖，价格54万-5000万/套不等。

它们的产权均为天成一品背后开发商所有，有一个共同的房东。

我做了统计，天成一品将拍卖的资产价值达2亿元。

▲拍卖资产（部分）

我们重点来看商铺部分。

天成一品40间商铺分布在负一层、一楼、二楼、三楼，其中一楼商铺居多，达30余间。

先来看总价达到千万元以上的几间商铺，都是面积稍大的铺面。

201号，面积3779.57㎡，拍卖价5490.96万元；

301号，面积3832.12㎡，拍卖价4163.216万元；

负一层超市，面积3867.3㎡，拍卖价2234.9888万元；

139号，面积869.84㎡，拍卖价2119.3472万元。

单这4间铺总价已经超1.4亿元。

剩余的商铺面积多数不到100㎡，最便宜的是49㎡户型，总价54.68万元。

其他的面积段60-90㎡，总价在70万-170万元之间。

我核算单价，除了负一层超市5字头，其他商铺单价在1.4万-2.6万元/㎡不等。

有一说一，市中心的地段，这个价格不算太贵。毕竟社区黄金商铺价格也要卖到2万-3万元/㎡。

这些商铺拍卖的时间在5月17日、5月24日、5月30日，但是截至扒房发稿时间（5月15日），暂未有人报名。

我了解到，天成一品此次法拍的商铺中，有30余间早在5月6日已经开拍，但只有1间商铺成交。

不到1个月再次上架，总价有所下调，降了30余万元左右。

▲5月6日140号成交，成交总价198万元

▲二拍总价减少30余万元

值得一提的是，天成一品100个车位、40间商铺并不是整体打包拍卖，而是“散”卖，你看中哪个车位、哪间商铺，可以参与竞拍。

如果捡漏，说不定几十万就能在市中心拥有一间店铺。

实探：多个商铺未腾空

天成一品位于朝阳路65号，直线距离南宁火车站300余米，地铁火车站B口可直达项目。

火车站-朝阳商圈的商铺，低至50余万元，确实吸引人。

▲项目距离南宁火车站300余米

那么这些商铺现状如何？能不能下手？

5月14日，我来到天成一品现场，发现事情没这么简单。

一是，多个商铺未腾空。

一楼的不少商铺正常营业，比如美宜佳、南鸭榜、五谷渔粉、中信银行、中国银行、快餐店、SF物流等。

从业态来看，有金融、餐饮、物流类。

有的店开了好几年，比如南鸭榜，2017年开业，至今已经近7年，看来生意不错。

▲一楼店铺正常经营中

▲餐饮类的店铺多一些

▲中信银行

负一楼的利客隆超市，正常运营中，非周末人流量一般。

据了解，该超市2013年开业，至今也有11年。

我咨询工作人员超市是否会闭店，对方告诉我，目前没有听说超市要关闭，正常经营。

▲超市正常运营中

二楼法拍商铺有201号不动产，面积3779.57㎡，现场看到广西长江天成投资集团有限公司、广西长江天成农业集团有限公司有人员进出，说明未腾空。

据悉，其中的399㎡有租赁。

▲二楼还有公司

多个商铺未腾空，说明竞买人需要接受带租拍卖。

对于租客无需担心，买卖不破租赁，不影响正常经营。

二是，部分商铺退租。

现场还有一些空铺，说明天成一品商铺行情一般。

从“痕迹”来看，此前还有工商银行、华为店、舞蹈室等，不过现在已经搬走。

▲华为店已搬走

▲天成一品租售中心没开门

可以看到，天成一品商铺业态，餐饮、日货类比较吃香。

这不难理解，毕竟天成一品小户型居多，投资客为主，这里经营多家酒店。再加上地铁口、火车站旁的优势，酒店业态经营面不错。

此外，C区还是办公区，多家公司入驻。

有人的地方，对餐饮就有需求。

▲负一层的舞蹈室闭店

总的来说，如果打算下手哪间商铺，前期需要做好功课，算一算成本。

它们能拍出高溢价率吗？

最近南宁法拍市场涌现不少“大项目”，比如广西昔日首富名下位于凤岭北地块，涉及金额5亿元；再如桃源湖居，521套房打包拍卖，涉及金额5亿元（二拍4亿）……

还有房屋方面，豪宅、普通住房，价格直接腰斩。

当然，也有一些项目拍出高溢价率，比如位于金浦路的商铺，113位竞买人报名参拍，最终以307.7万成交，溢价率高达529%。

有一说一，这一批法拍物业位于市中心，靠近火车站，周边居住人口密集，地段很不错，出行挺便捷。

从置办商铺、车位的底层逻辑出发，它们该价值多少，相信很多人心中有数。

但我认为其想拍出高溢价有难度。

一方面，不少商铺一拍已经流拍，如今降价再度上架，就说明大家对天成一品商铺预期没有很高。

而且即便降价，商铺价格优势没有太明显。

另一方面，火车站商圈的商业醇熟，竞争也大，周边商铺不少。比如一路之隔的朝阳里，华润操盘运营，即将开业。

▲朝阳里将开业

最重要的是，如今的实体经济遇到挑战，商铺是自营还是出租，经营业态选择尤为关键。

当然，不排除正在运营的店会把商铺直接盘下。

我倒是觉得车位可以入手，毕竟市中心的停车费不低，7万元/个，是真香。

具体40间商铺最终会有多少买家？我们拭目以待。

为何开发商要忍痛割爱？

整体看下来，市中心火车站-朝阳商圈的商铺+车位，一直有产出，好比是“会生蛋的母鸡”。

那么为何天成一品背后的开发商要忍痛割爱呢？

天成一品的开发商是广西长江天成投资集团有限公司（以下简称“长江天成”），成立于2002年，发展至今已有22年，在南宁只开发了1个项目。

长江天成的房地产业务起点在百色，2003年开发百色幸福花园，之后几年又陆续开发多个项目。直到2008年，长江天成拿下火车站旁约14亩地，开发天成一品项目，成功入邕。

▲长江天成拿地信息

天成一品于2011年首期开盘，均价9000元/㎡；2012年年底陆续交付。

从走量来看，住宅、办公基本售罄。

整体来看，天成一品已经安全着陆，为何如今车位、商铺被拍卖？

房地产行业下行的环境，长江天成百色地区的项目停工、延期交付。

▲长江天成百色地区项目逾期交房

企查查显示，2023年5月至2024年5月，长江天成被执行，执行标的累计超3亿元。甚至企业法人被限制高消。

可见，长江天成的资金压力紧张，因此变现资产。

不仅如此，长江天成作为北部湾财产保险的股东，其1.46亿股股权于今年3月被拍卖，起拍价2.0287亿元，但无人报名流拍。

据悉，5月23日，1.46亿股股权将于5月23日二拍。

▲部湾保险股权拍卖

如果以上资产顺利成交，长江天成有望获得超4亿元资金解困。当然，这些资金将被各法院执行。

长江天成是一个多元化集团，房地产市场下行的环境下，集团考虑转型。

2024年工作展望中，长江天成将对在建项目进行彻底收尾，并且把重点放在农业方面。在天成一品项目，有农业产品的旗舰店。

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