年初，我们在成都楼市价值回归主城的选题中，重点关注了三圣乡板块。半年时间，三圣乡的锦江赋、国锐云岭、锦江上院和锦江璞园等项目相继入市。

二季度，三圣乡如预期那样，领跑成都高端改善市场，不过，进入三季度，国锐云岭明显滞销，锦江赋，甚至锦江上院的销售业绩也开始放缓。下半年开始，三圣乡楼市格局发生了一些变化，分化加剧，有高开之后降温低走的趋势。

进入2023年，成都楼市主城价值日益凸显，锦江区三圣乡板块水涨船高。锦江赋、锦江上院和锦江璞园，这3个项目一入市，就引爆市场，取得了不俗的销售业绩。另外，周边的新盘锦江九章、锦江府、锦江悦府，同期也都成为了市场热门项目。

2020年11月26日，锦江区国资委所属的成都市熙锦投资有限公司以最高限价18100元/㎡+23%配建无偿移交统筹房的代价，摘得锦江区三圣乡约109亩容积率为2的纯住宅用地。

据初步估算，“18100元/㎡+23%配建无偿移交统筹房”，如果配建无偿移交统筹房以4000元/㎡建安成本计算，上述地块的实际成本将来到约24400元/㎡。这宗土地并不是限价地，加之相对较长的开发周期，使得锦江赋项目盈利难度颇大。

锦江赋项目总平图

锦江赋项目相关负责人就直言，该项目可能亏损。今年3月20日，锦江赋首批次138套房源取证，且清水销售，高层单价约3.5万元/㎡起，合院单价达到了约4.8万元/㎡，拔升了区域新房天花板。锦江赋首批次取证，正值成都楼市年后转暖之际，很快清盘后，又取了一次证，不过，随着竞品也大规模入市，销售开始降速。

据悉，锦江赋的大平层产品面积段涵盖约143㎡、约213㎡、约240㎡、以及约322㎡的户型。4月28日，锦江赋132套房源取证，清水单价与上批次持平。截至8月底，4个月时间过去了，二批次尚余30多套房源，包括约213㎡总价近800万元/套的高层，总价1180万元/套的322㎡大平层，总价2000万元/套以上的合院产品，以及两三套总价500万元/套的约143㎡产品。

显然，进入二季度以后，三圣乡热盘锦江赋的销售也降速了。这与成都大市场节奏变化和区域供应增加都有关系。近期，锦江赋三批次将要取证入市，后续或面临更加激烈的竞争。因为，从周边的竞品来看，同样也出现了降温的趋势。

2

在市场低迷的情况下，三圣乡一宗约109亩的住宅用地，流拍之后于去年7月再次拍卖。这一次，华发股份再次联手锦江统建，以16800元/㎡的楼面地价，总价约29.23亿元，拿下了三圣乡这宗约108.75亩的纯住宅用地。该地块成交价并未达到最高限价19100元/㎡，清水销售限价则高达33000元/㎡，给竞得者留下了充足的产品打造空间和利润空间。

随后，华润置地加入该地块的开发，由三家央国企联合开发的锦江上院迅速启动。锦江上院选择了叠拼+高层+小高层的产品设计，其精装叠拼别墅800万元/套左右，与高层总价500万元/套-650万元/套之间，价格差更小一些。

作为区域更纯粹的改善产品，锦江上院于锦江赋后入市，多次取证，取得了不俗的销售业绩，成为锦江赋最直接的竞争对手。

锦江上院项目鸟瞰图

拿地约8个月时间，2023年3月底，锦江上院首批次140套房源取证，精装单价集中在3万元/㎡-3.2万元/㎡之间，部分底层房源约2.8万元/㎡左右，较33000元/㎡的清水限价低不少。由于其单价略低于清水限价，且较旁边锦江赋价格低不少，该项目去化较快。

数据显示，自今年3月以来，锦江上院已经完成5次取证，远高于隔壁的锦江赋。2023年3月29日，锦江上院140套房源取证；4月20日，110套房源取证；5月24日，42套房源取证；6月25日，188套房源取证；7月21日，86套房源取证。

该项目共规划有978户，目前已有566套房源取证，预计9月还有部分房源入市。最销售情况来看，锦江上院下半年两批次取证的房源，销售也明显放缓，截至8月31日尚有120余套房源待售。其余批次除个别房源外，基本售罄。

另外一个项目，锦江璞园的入市，同样分流了一部分高端需求的客户。

去年10月26日，在成都2023年第三批次集中供地土拍中，珠海华发与锦江统建再次联合，以成交楼面价16900元/㎡的底价，轻松摘得锦江区三圣街道陈家堰1组，曾家坡村3组，容积率仅1.8的约32亩纯住宅用地，住宅清水限价33400元/㎡。

该项目即锦江璞园的开发节奏更快，2023年4月就积极取证入市，加入了三圣乡高端战局。锦江璞园于今年4月26日、5月23日，相隔不到一个月两批次124套、144套房源取证，精装单价3.3万元/㎡-3.8万元/㎡，首批次售罄，二批次尚余20套左右房源，项目接近清盘。

自锦江赋入市以后，竞品项目亦快速入市抢占市场，三圣乡板块竞争颇为激烈。锦江璞园、锦江上院多次取证后，表现不俗，这个其它竞争对手不少压力。比如，今年入市的三圣乡国锐项目，就分化得更加明显。

3

如果说锦江赋自身的节奏比较慢，悠然自得地在去化，那么，国锐项目就是一场滑铁卢。

国锐云岭项目，是4个楼盘中，唯一一个由民营房企开发的楼盘。该项目取证早，单价低，总价低，产业也还不错，但是开盘后去化却惨不忍睹。

2021年夏天，成都迎来首场“双限地”集中供应土拍，成都锐锦升置业有限公司（国锐集团），以楼面地价10500元/㎡+6%自持租赁住房面积比例，竞得三圣乡约65.8亩宗地。

该地块作为重大产业用地项目（商业占比51%，住宅占比49%），容积率为2.5，起拍楼面价9600元/㎡，可售商品住房清水最高销售均价为22650元/㎡，成品住宅比例100%，普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡，不高于3000元/㎡。另外，出让条件，还包括要求竞得者须自持50%的商业，须建设计容面积不低于3000㎡的生活美学馆或运动场馆，并全部自持。

根据指标要求，国锐云岭项目住宅产品的清水均价仅22650元/㎡，且普通装修价格不高于3000元/㎡，也就是说该项目住宅成品房售价约25650元/㎡。

2023年3月30日，三圣乡国锐云岭项目345套房源取证，精装单价集中在2.5万元/㎡-2.7万元/㎡，含3000元/㎡的精装，主力户型面积约143㎡，有少量大户型产品，总价约430万元/套。

国锐云岭项目效果图

不过，取证后发现，国锐云岭项目实际上升级了精装包，约5000元/㎡，也即是说，实际单价约2.7万元/㎡-2.9万元/㎡。即便如此，该项目精装单价尚略低于其它三个项目。

原本业界预计，该项目取证后将很快清盘，但是，截止8月底，该项目仍有280套左右房源待售，成为市场捡漏的标的。

纵观全年，三圣乡作为主城锦江区最具价值的板块之一，上半年成为锦江区主力供应板块，二季度销售领跑成都高端市场。不过，随着市场变化，多个项目集中入市，且锦江区其它板块，如川师大板块、白鹭湾板块、金融城东板块也出现了一些热盘。三圣乡板块也于下半年开始分化，有些高开低走的意思。

不过，我们仍然认为，在土拍市场，锦江区仍是房企追逐的热门区域，三圣乡板块短期承压之后，未来仍然可期。