买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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四月末，中国的二线明星城市，不约而同的打出了自己的救市底牌。

成都将核心城区的限购完全打开，自此西南“首都”长达7年的限购画上了句号；

曾经决绝到让炒房客有去无回的长沙，不但放开了限购，而且在长沙“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上，上调最高贷款额度。

六朝古都南京，再次祭出买房送户口的政策，你只要在南京买了房，就可以算是南京人。虽然城市户口到了两节不像富裕农村那样发大米白面花生油那么实惠，但是对于孩子上学来说，落户是很重要的一环。

除了北京、上海、深圳、杭州、西安等少数城市，几乎所有城市都不装了，摊牌了。（西安，也很快了）。

在这种局势之下，我相信大家最关心的是：

青岛，还有翻盘的可能吗？

二线城市又一次洗牌

昨天，刷到一位社会学家的演讲，他的观点老王深以为然：70后与80后们找工作，是哪里赚钱多，哪里发展好去哪里；现在的年轻人生活第一位，是哪里过得舒服去哪里。

成都，是少有的生活安逸还赚得多的城市。

2023年，成都常住人口增加13.5万，在2000万人口以上的城市中，人口增量排名第一。并且，凭借常住人口多年来的持续增长，成都与常住人口第三城北京的差距缩小至50万人以内，未来有可能成为新的“人口第三城”。

这些年，不论是在一线大厂卷不动的中年人，还是刚毕业的年轻人，都喜欢去成都。生活安逸的同时，收入也不低，买套房房价还蹭蹭涨。

今年年初去成都调研，老王印象最深刻的不是火锅，而是在天府新区的地铁站乘坐地铁时，2分钟一辆的发车频率，愣是过了三辆车没挤上去。

对于很多不曾深入研究城市的人来说，总是有一个误区：苏州、成都这些城市收入高，是从程序员到一般公司职员的收入都高，随便一个三本大学生到了这样的明星城市，都能获得一份高薪收入。

实际上，这些明星城市机会是多，但是竞争也很残酷，低收入人群的比重也很高。在高收入群体和外来炒房客将城市一两个版图的房价推高之后，城市中大部分的普通人，距离买新房，买高品质新房已经渐行渐远。

而且，你要想，这么好玩的城市，年轻人怎么能把持住？平时把钱都吃喝玩乐了，拿什么还月供？所以，我们看看玉林路上老破小的房价，不比我们的台东高多少，但是依然卖不动：

这一次全面放开，让炒房客进入核心区买140平方米以下的产品，实际上就表明了成都的基础支撑已经不那么稳固了。

所以，未来成都的缩量也是不可避免的。作为西南五省最好的城市，限购的完全取消，只是对于市场局部提振，核心区的豪宅产品支撑力会进一步加强。

相比之下，长沙更为鸡贼。

一直在打压、弱化房地产的长沙，去年的土拍排在了全国第一位，这就跟当年有开发商喊“活下去”却拼命拿地是一个道理。

这就好比是我们够级牌桌上那个最鸡贼的玩家，一上来我不行我不行，你们先冲，等着别人都拼吐血的时候，他跳出来“烧牌”了。

这个牌，长沙还真烧得动。

我们看2017年起，长沙实施的限购政策，想要购置二套房，需要同时满足下面三个条件：

长沙户籍满两年（外地户口禁止购买第二套房）；

首套房网签满4年（满足限售条件）；

已婚家庭，或离异家庭带未成年子女（仅限家庭单位购买）。

所以，老王在长沙调研时，连营销中心的置业顾问都向老王吐槽，他们一家三代挤在套二房里，相买个套三改善都很难。

还有严格的限价，所以我们看梅溪湖一线湖景房，很多也是维多利亚湾式的高层、超高层。金茂府落子梅溪湖，因为限价都要把科技系统舍弃，更不用说其它品系。

理论上，长沙买房规则和产品的改变，必然会释放一部分本地改善刚需。

接下来，西北五省的首都西安，也会有楼市调控的政策出台。

在房地产整体下行的态势下，央国平们很多还要追求规模，所以开发商今年还会审慎拿地。

那么人口增量大、有故事讲的城市，自然比手中无牌、人口趋势不是那么理想的城市更安全。

如果拿地规模下降，那么在开发商聚焦其它城市之后，2024年青岛的土拍，老王认为还是不乐观。

我们看华润、保利、金地等开发商，他们不论是做产品还是营销政策调整，比我们的平台公司和几个私企都要高好几个档次，他们一旦不在青岛拿地了，那么就意味着目前市面上这些产品卖完之后，普通人改善很难再找到优质的改善选择。

这也是老王结合中国楼市大势，劝大家且买且珍惜的重要原因。

青岛还能“拼”出一条路

2024年，可以说是青岛房地产的谷底。

人口增长失速，手里没有调控的底牌，头部房企战略性撤离，似乎颓势无法挽回。然而，老王认为青岛做对几件事，楼市还有回暖，甚至再次逆袭成人气之城的可能。

首先，我们要明白稳楼市的关键是什么？

稳房价，给买房者以出手的信心。

如果我3月份买房，到了6月份房子跌了30万，谁会买？

但是这个稳，不是压着降价的楼盘不给网签，而是要一手房二手房都要进行精准管控。

现在对青岛楼市信心影响最大的不是开发商，而是垄断性的二手房平台。

最近二手房平台为了赚取高佣金，PUA房东的手段层出不穷，甚至发出了小作文：你的房子不按照我说的价格挂牌，连平台我都不给你上，买房人根本看不到！

两三年入手的次新房也好割肉，你让买房人怎么有置换的欲望？

这种为了一己之力，对于整个市场敲骨吸髓的中间商，不整顿行吗？

一方面，主管部门应该对垄断性平台加强监管，二手房的价格不是不能降，而是要有一个合理的价值模型：小高层元宝户，一线国际品牌装修的房子，不能按照大高层顶楼简装的价格来逼价吧？

你垄断平台公布成交信息，不能只有一个价格，还要有房源的评分信息，以此为参考，让卖二手房的房东合理报价。

垄断性平台屡教不改，有些化妆成自媒体“专家”的中介指鹿为马，就要狠狠地罚，甚至要清除出这个市场！

另一方面，应该建立一个二手房公开买卖信息平台。为什么现在很多中介不得不加盟垄断平台，为什么买房人卖房人不得不受垄断平台的盘剥，就是因为没有一个平台能提供等量的买卖资讯。

青岛在存量房交易智慧平台上，应该走到全国前列。买卖双方可以在平台上发布信息，同时持证的中介、银行也可以通过这个平台提供相应服务。在垄断平台无法提供有价值服务的情况下，买卖双方低成本交易，更利于青岛房价体系合理修复。

新房价格调控层面，学习包邮区就那么难吗？开发商不能无底线降价，而是可以特定群体优惠，只有符合一定条件的人才或者多孩家庭才能享受。相比搞些形式主义的房展，帮助房企走入周边企业定向团购，或许效果更好。

第二，青岛不能再有大爷心理了，要走出去，走出去宣传我们的产品，走出去邀请一流的开发商来青岛。

随着老龄化社会的到来，年轻人要抢，康养族也要抢。不论是资金实力还是置业热情，从楼市的角度而言，康养族都比年轻人更值得去关注。

青岛依然是北方最宜居的城市，而且我们的地铁网北方第二，城市这些年发展的成绩要广而告之，同时我们现在的产品也要让更多外地人知道。

过去五年中，青岛房产的口碑被融创、荣盛、花样年们败坏得差不多了，但是现在不论是西海岸，还是青岛主城，我们有很多优质的产品。

让临沂、潍坊、淄博、烟台、威海等地的买房人，理性认识青岛老房子跌价原因的同时，要告诉他们现在青岛新房质价比有多高。

与此同时，市里要和区里、村里谈好了，捋顺出一批优质土地来，然后带着诚意，邀请那些还没有进青岛的优质开发商。比方说头部房企的建发，淄博的新东升，这样的鲶鱼进来，才更有利于青岛产品力的迭代。

在联合开发的项目中，一定不要让平台公司那帮私心很重的人参与，项目让人家优质房企完全操盘，这也是不把好产品干废的重要一条。

第三，用好房票等新工具。这个政策一提出来，包括了很多业内人士都不看好。其实房票政策，核心还是利益的精算。这个房票，不应该仅仅针对拆迁户，各个区也可以针对一些地段优质的老房子，小规模实施房票制，把这些的房子收回来，做租赁住房用。

哪怕这个量很微小，也让持有老房子的人有盼头，他们也不会恐慌式卖房了，对于稳房价也能起到积极作用。

现在青岛有点这方面资金，被平台公司拿到远郊给自己解套，对于楼市没有任何益处。

稳房价，聚人气，做好产品，青岛没有大招，也会反弹。

普通人要明晰缩量逻辑

不论青岛相关部门能不能认清现实，俯下身子去提振楼市，青岛楼市2024年的缩量趋势恐难改变。

我们最乐观的是2025年青岛土拍回暖，那么下一批新房交付，也要等到2027年或者2028年了。

很多人说了，我买不了新房，我买二手房啊。

可以，可以，可以，我们看看大家能买的二手房。

在市南区，我们输入套三户型与10年内房龄两个条件，一共只有168套房子，300W-500W总价之间，只有28套房子在售：

市北区多一些，同样条件下，可以找到1500套房子，300W-500W总价之间，也只有662套房子，这包含了大量老四方的房源；

崂山区10年内套三户型的次新房是五百多套，300W—500W之间的房子是191套，这里面大量是中联依山伴城这样的垃圾小区。

所以，你预算选择在300W—500W之间，要在市内三区买次新房，包含了低楼层、临路等所有不利因素的二手房，你能选的房源不足1000套。而且在这些次新房中，你也找不到这样的户型。

所以，你看到二手房有12W+很多房东在大降价，但是适合你的二手房，真的很少。

对于二手房房东而言，如果两年后，连欢乐滨海城都没有新房和你的二手房竞争了，那么现在你还有什么必要听黑心中介PUA你，大降价卖房呢？

市场很乱，消息很多，你更要清醒一些。