买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

今天，许多“专家”、置业顾问都在传播一个41城的名单，青岛与武汉、无锡、福州、海口、三亚等城市光荣上榜，未来会停止土地的供应。

多少懂点房地产的人，都会对这份名单一笑而过。

但是，有一个问题是值得我们思考的：

在张村河、老四方这一波房子卖完之后，青岛未来还会有多少新房上市？

我们理性分析明白这一点，不但刚需们明白何时出手，而且很多二手房房东，对于自家房子的底儿也就多少有点谱了。

最近几天，许多人在转发栈桥人挤人的时候，阿Q精神爆棚：

你看那X太处心积虑的黑青岛，对我们这座旅游城市也没有多大影响嘛。

这种心理，在房地产业依然很流行。

相当一部分人，包括决策者，没有意识到青岛楼市的严峻：

不管你青岛未来供不供应土地，愿意在青岛拿地的头部房企都越来越少了。

问题主要来自三个方面：

第一，青岛很多好地都在本土房企和平台公司手里，头部房企想开发只能和他们合作。但是有些土鳖真的很难共事，整个合作过程各种别扭，让很多头部房企身心俱疲。

第二，青岛整个楼市调控对比南方城市，钝感力十足且缺乏实用性，没有一个板块房价能挺住，利润率走低的同时，去化速度越来越慢，很难让开发商有拿地的兴趣。

第三，缺乏对于中介的管控。很多垄断平台的中介为了快速赚取佣金，不断打压房价，并且通过自媒体制造恐慌情绪，让不明真相的外地人，没有来青岛买房的热情。

最后我们看看知名房企年报都是怎么说的：

最后的结果，未来三到四年，除非崂山、市北很好的地块，TOP20的开发商中，能在青岛拿地的开发商不超过三家。

青岛，要为过去三十年舒服日子滋生的傲慢与钝感力买单。

本土企业独自撑大盘，太难了。

一类虽然口碑不错，但是背了太多商业的包袱，而且内部体系存在众多bug，人才培养跟不上，现在一二百亿的盘子尚且吃力，像滨江那样发展根本没可能；

第二类，财务吃紧，口碑滑坡，现在在售的项目都很难，开疆拓土无心也无力；

第三类是平台公司托盘，是什么垃圾都敢吃，但是距离暴雷也就是一步之遥。

所以，不论你认可不可浮山后现在的尾盘的产品力，认不认可张村河F4的价格，能不能接受闫家山—胜利桥的城市界面，习不习惯欢乐滨海城的气候，这十几个盘卖完，青岛将在两三年后陷入一段新房的房荒行情。

2026年前后，要么你捏着鼻子买中车·智汇港这种淘汰属性的新房，要么去价格战打烂了，口碑也跟着烂的东李买三流产品，这是所有置业者都要面对的残酷现实。​

当然，现在改善族时不时挂在嘴边的一句话：买不了新房，我买二手房啊。从2024年的成交数据来看，二手房也确实连创新高，且好似很有性价比。

但是，我要问所有人一个问题，你们知道青岛市内三区的十年内，三居室及以上，总房价300w-500W之间的次新房有多少吗？我们看看有着12W+房源的二手房平台的数据，市南区，一共是42套：

市北+老四方，622套：

崂山区195套：

也就是说，大家如果想在室内三区改善，以顶底、邻路、垃圾物业为主流的次新房，主流预算之下，只有不到900套房子。

所以，如果你手里如果有这种次新房，如果不是存在很大的硬伤，就不要接受中介的​PUA了，因为这批新房一旦卖完了，这样的次新房优势更大。

当然，有人会说了，前几年也卖了不少房子，陆续还会有大量房子上市的。​这个观点，适用于远郊。过去五年，限购又限售，很多人，特别是浮山后这样的热区，​买房子就是自己改善。

他花了大价钱，还了几年高房贷，然后跑市场买建材，把房子装好了，然后打折100万卖给你，现实吗?

现在卖相还不错的二手房，年代越新你越要小心，因为95%是一个包装精美的“垃圾”，要么房子有品质硬伤，要么物业太差，要么两者皆有，从山东头​到浮山后，概莫能外。

所以，如果你手里有品相不错的好房子的话，不着急用钱就不要再贱卖了​，未来市场必然会迎来价值修复期。

同样，期望品质改善的买房人，听我一句劝，珍惜现在市面上的优质筹码​。你现在不出手，下一个周期可能就是五六年之后，但是​：

你和你的孩子，有多少个五六年的美好时光，可以蹉跎？

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