华润城润府位于南山科技园片区，属于大冲村的旧改项目。1998年，大冲村被纳入旧改规划，2011年才开始进入开发建设阶段，当时南山整体的房价都不算很高，一项旧改，造就了10个亿元户、400户千万富翁家庭和润府、润玺2个南山的优质楼盘。

2024年，润府往西约2公里距离，隔着一条大沙河，白石洲的旧改也在轰轰烈烈。

大冲村是深圳旧改暴富的神话，白石洲将成为旧改暴富的滑铁卢。

白石洲旧改涉及用地面积45.9万平米，现在入市的绿景某庭、深业某纪山谷只是刚刚开始。

观测这里的未来，地图上面必须要加一道“Z轴”：未来不仅在平面出现很多楼盘，立体上，也是一个接一个的高层楼盘。

这是多上加多的局部供应量。

白石洲的地段极好，但正因为地段好，导致旧改成本极高，旧改成本影响楼盘价值，这一点所有的购房者务必记住。

回顾大冲村的旧改，或者当时深圳旧改能够暴富的时代，有两个特征：

1，房价基数不高，基本不超过5万/平。

2，深圳整体和局部的供应量都不大。

房价基数不高，开发商做项目的成本不大，盖好房子也能剩下利润。再加上供应相对稀缺，对局部的楼市冲击量不大，购房需求也能跟得上。

但现在这种情况已经很少出现了，深圳房价基数已经太高，大量的人寄希望于靠旧改搏一把暴富，开发商反而被逼到墙角，还能从哪里省成本？

比如前阵子大新地铁站附近开盘的卓越某珑，一千多套房子，只有200多套商品住宅能卖，800多套属于回迁房，这是旧改项目的现状。

你的房子，假如刚好被深圳盯上，刚好有开发商愿意拆迁，刚好所有的业主都配合拆迁，刚好能顺利拆掉、交房。

当然是赚的。

但是一个房子即使进入到旧改阶段，最终能不能被成功拆掉，这仍然无法预测。

再次提醒，如果你奔着旧改的念头买房，得到的结果大概率是失望。

尤其是，你奔着旧改的念头，花大价钱买一个指标，得到的结果几乎是100%的亏损。

房地产市场的分化已经逐渐精细化了，它的分化体现在不同楼盘的价值、价格不同，它的精细化，则是很多具体的房子，除非变成危房，否则只剩下租金收益，不存在投资收益。