寒风凛冽中，江核2字头、河西南3字头、大校场4字头的惨淡笼罩南京楼市。
可改善豪宅，却走出独立行情。
一方面，动辄上千万成交的豪宅，屡屡刷新小区单价天花板；另一方面，成交周期按天算，有豪宅挂牌1天就闪电成交。
01
南京豪宅在二手房市场的表现，究竟有多生猛？锐评君找出了最近的代表性成交案例。
城中：泰禾南京院子
大隐隐于市。与万象天地、三山街地铁站等配套为邻的泰禾南京院子，主打新中式别墅，当年新房整体均价5.4万/㎡左右。
图片拍摄于2022年6月
最近，小区一套324㎡房源一经挂牌，就被神秘买家砍价150万、以2400万总价秒走，单价超7.4万/㎡。
这是什么水平？
中介平台上，泰禾南京院子的成交量并不多。上一次成交在去年3月底，一套458㎡房源挂牌119天后，以2730万总价、近6万/㎡单价成交。
我们知道，相较于低总价刚改产品，千万级豪宅在二手房市场的流通性相对低。泰禾南京院子新近成交的这套别墅，成交周期、单价都有明显飞跃，主城中心稀缺别墅穿越周期的能力彰显。
城中：金鼎湾状元府
万科安品园舍的“邻居”金鼎湾状元府，主打4-6层的平墅、叠墅，主力户型186-357㎡，2018年底低调首开，整体均价不到5.5万/㎡。
去年11月，该小区的链家首套成交房源出现。这套房面积234㎡，为带露台的跃层户型，成交单价逼近7.7万/㎡，溢价可观。
行情使然，南京房价倒挂逐步被消灭。均价7.4万/㎡的新盘星叶翰锦院，竟因金鼎湾状元府，尚有“可爱的倒挂”。
邻居万科安品园舍也同样优秀，去年上半年成交了一套623㎡次新房。这套总价4000万的豪宅，竟只用了短短15天就成功易手。
河西：涟城三期
既有135-180㎡的高层、也有350㎡的联排，离金隅紫京府不远的涟城，算是河西中的初代改善豪宅之一。
2014年涟城首开，350㎡的联排别墅总价900-1100万左右；高层房源折后均价2.8-2.9万/㎡。
如今，小区三期联排别墅的业主非常惜售，价格也连年攀升。最近，一套392㎡次新房挂牌30天以2100万总价成交，单价近5.4万/㎡。
据中介介绍，虽然这套为联排的中间户，但私密性很强。有独立的院子和露台，负一层直通车库，实用面积超400㎡。
加上这套新近成交的房源，四年间链家平台上仅有3套涟城三期的成交记录。单价从2020年的3字头，抬升到最近的5字头，打破南京不少小区房价回到几年前的魔咒。
鼓楼滨江：锋尚国际公寓
鼓楼滨江，临小桃园、护城河而建的锋尚国际公寓，地理位置非常优越。
最近，小区就有一套207㎡的跃层户型，以1355万总价成交，单价超6.5万/㎡。拉开链家近三个月的数据，这套房的成交周期、成交单价，均刷新了记录。
江宁：帝景天成
帝景天成，是江宁三山板块的老牌别墅。依山傍水，又近学校、地铁、商场等配套。
1月上旬，小区一套376㎡的别墅只用了40天就成交。这套别墅上下三层，一层带花园，三层有露天阳台。房主挂牌1980万，最终以1868万成交，单价逼近5万/㎡。
小区上次有次新房在链家平台成交，还是2022年5月，一套425㎡的别墅以超3.2万/㎡的单价成交。
如此看来，坐拥山水资源的江宁别墅，也具备穿越行情的底气。
江宁：景枫你山
江宁方山的景枫你山别墅，也是逆势上涨的代表。
要知道，同小区普通洋房成交单价仅2字头的当下，别墅却能卖出近5.5万/㎡的“天价”。
这套最近成交的别墅，为地下1层、地上3层的空间格局，1楼带有院子，总面积约268㎡。只用了14天，就以1465万总价成交。
还有一些主城稀缺地段的大户型，表现可圈可点。
比如河西中的金隅紫京府，一套168㎡大户型以超6.5万/㎡单价成交，较同小区小户型，遥遥领先。
地段因素外，金隅紫京府的大户型次新房非常稀缺，能卖出高价自然不奇怪。你看，小区在链家平台上的成交天花板价，就由170㎡大户型来创造。
比如江宁小龙湾的龙湖春江郦城，小区房价“跌跌不休”的当下，一套142㎡的跃层户型却以5.2万/㎡成交。是该小区近三个月来的成交“佼佼者”。
02
南京豪宅种类繁多，哪些最好卖？简单总结一下。
① 主城中心+别墅的稀缺组合
限墅令的缘由，南京主城早已和独栋、联排等别墅告别。即使去年自然资源部喊出取消容积率1.0限制，但也只是圈定在远郊区，低密别墅不太可能回归城市中心。
所以，泰禾南京院子、万科安品园舍、涟城三期等主城别墅，因为绝版所以昂贵，叠加地段优势，更具有抗跌实力。
② 带有学区或稀缺自然资源的豪宅
这类改善豪宅有不少高辨识度代表，比如学区类，有金陵雅颂居、金鼎湾今朝天下等；占据稀缺江景资源，如仁恒江湾天成等。
当然了，海玥名都、河西金茂府等产品经过了明显迭代的豪宅，也在次新房市场站稳了脚跟。
一句话概括：在南京，迭代产品，稀缺墅类、改善大平层等，叠加地段、学区等buff，已成为引领改善豪宅市场的存在。
值得一提的是，过去一年，南京二手高端市场表现卓越。
克而瑞的数据显示：重点13城总价1000万以上二手住宅共成交1.9万套。其中，总价3000万-5000万元二手房价格段中，南京涨幅高达500%。
具体来看，2023年南京成交了1240套总价千万以上的二手房：
总价1000-3000万档，成交1213套，同比增长75%；
总价3000-5000万档，成交24套，同比增长500%；
总价5000万以上，成交3套，与2022年持平。
纵向对比，南京的千万级二手房成交水平仅次于一线城市北上广深，以及杭州，在二线城市中占据头部地位。
再看看新房。2023年，南京总价千万以上的新房成交了1345套：
总价1000-3000万档，成交1306套，同比下降37%；
总价3000-5000万档，成交39套，同比下降47%。
虽然成交总量较2022年有较大幅度的下滑，但2023年南京豪宅新房表现值得说道。
一方面，产品实现质的迭代。
天琴华樟的双会所，全明玄关，270°观江餐客厅；长江之歌的360°环幕立面，栋栋架空泛会所，嘉格纳、劳芬、当代等顶配；颐和天晟府的8500㎡实景示范区，室内层高3.5米的387㎡天幕大平层……南京豪宅从方方面面卷到极致，产品力完全不输一线城市。
另一方面，卖得都还不错，提振信心。
过去的一年，楼市行情乏善可陈，不少远郊板块的楼盘打折也难换量。天琴华樟、中宁府、长江之歌、高科紫星堂等新品豪宅却都卖得不错，极大程度提振了市场信心。
买方市场中，改善需求并没有消失，反而随着大家的实际需求稳定增长。无论新房还是二手房，促使买房人果断下手的，一定是地段、配套、产品、开发商品牌等指标俱佳的绩优盘。
所以，2024，开发商的任务是拿好地、造好房；买房人则要保持慧眼，挑选无惧行情更迭的好房子。
