董小姐的JUMP大会第四季来了很多嘉宾，包括：龙湖龙智造CEO宋海林，金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌，贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚（阿甘），CGL德筑集团副董事长、北大汇丰商学院管理实践教授陈玮，绿城建筑科技集团副总经理曹晓花，中金公司债务重组业务执行负责人蔡雪珂，大乐装建筑科技公司创始人兼CEO刘慧等重量级人物。

大会结束之后，董小姐把上述嘉宾的会议内容都公布了出来，比如郝一斌的《代建的五道必答题》、宋海林的《潮水的方向》、陈玮的《人既是问题，又是答案》等。

但是唯独徐万刚演讲的《9号项目的密码》成了秘密，完全没有公布出来。

据说，这篇演讲稿涉及到贝好家及贝壳很多隐秘的东西，不方便公布出来。

01

据贝壳(2423.HK)3月14日发布的2023年业绩公告：全年总交易额达31429亿元，同比增长20.4%；总收入达778亿元，同比增长28.2%；全年调整后净利润达97.98亿元，同比增长244.7%。2023年，贝壳的经营性现金净流入为112亿元，是全年经调整净利润的1.1倍。

全国很多房企销售额降低、利润大幅度下降甚至亏损之际，贝壳却逆势发展，大幅度盈利。

此外，截至2023年12月31日，其门店数量为43817家，较上年增长8.1%；活跃门店数量为42021家，较上年增长12.2%。经纪人数量为427656名，较上年增长8.5%；活跃经纪人数量为397135名，较上年增长13.6%。

上述信息说明2个情况：贝壳财大气粗、经纪人及门店数量庞大。

正是因为有如此底气，所以贝壳重新调整了组织架构，把原来的“一体两翼”战略，升级到了“一体三翼”：“一体”业务仍然是以房产经纪为主，其他“三翼”业务则是整装、惠居和贝好家。

于是贝好家在贝壳内部孕育而生。

于是，从2023年开始，贝好家陆续挖来了地产房企一众高管：

1、杨宝刚：现任贝好家运营中心总经理，分管运营、工程、招采、成本等。原任职龙湖地产运营工程部副总经理、合景泰富集团工程管理中心总经理。

2、罗酬剑：现任贝好家客户与市场研究中心总经理；原任职龙湖地产、金科及金地集团客研中心负责人。

3、都珊珊：现任贝好家战略部总经理；原任职万科北京区域首席城市研究合伙人。

4、严亘晖：现任贝好家投资中心总经理；原任职龙湖地产郑州公司总经理及复地产发集团助理总裁兼宁波公司总经理。

5、郭旌：现任贝好家研发设计中心总经理；原任职龙湖集团研发中心总经理。

6、肖铮：现任贝好家财务中心总经理；原任职万科北京区域财务及资金部合伙人。

7、赵紫鹰：现任贝好家法务风控部总经理；原任职融创郑州公司法务负责人、龙湖集团总部法务总监。

从总体上来说，贝好家各大中心负责人已经落位。

单从人才背景来说，基本上以龙湖、万科为主。而且从内部渠道了解到，贝壳配置人才，以龙湖、万科、中海、旭辉为主，对其他公司似乎不太care。

02

中心职能配置完成，按照正常逻辑，下一步就应该进军房地产开发业务了。

2024年3月15日下午，北京公开出让两宗土地，贝壳旗下一子公司——贝好家（北京）置业有限公司（下称北京贝好家）参与竞拍。

这是否这意味着，作为国内最大的中介平台，贝壳开始往上游房地产开发业务切入了？

虽然没有成功拿地，但是作为首秀登场，赚足了眼光。

而在贝好家成立之初，市场就曾对其做过各种分析：

1、贝好家事业线，并非传统意义上的全面进军开发领域。

2、贝好家是从开发链条上的某一个环节作为切入点，探索房地产开发行业的新模式。

3、不排除未来从产品定位、客研、营销环节，都深度介入地产项目与评判。

到底贝好家是准备切入地产开发业务，还是另有所图？

毕竟设立了投资中心，而且还参与了市场招拍挂。

如果没有所图，这说不过去。

而且，贝壳旗下的贝翼创投基金就与保利地产旗下的信保基金合作，通过基金投资的方式，在太原参与了一个房地产项目——中铁置业·逸宸首府。

于是，刚好认识贝好家的一个朋友，邀约他喝茶，谈谈贝好家的运作逻辑及未来发展。

03

整理了一下朋友所说的内容，他大致说到几点：

1、贝好家目前不会切入地产开发。

2、把贝好家打造成类似贝壳找房一样的互联网平台。

3、把经纪人用到极致。

4、成为房地产开发商的甲方。

最后一点把我惊讶到了，这个终极目标太过宏大和超越了，不敢想象，难道是因为这样的因素，所以当时的演讲稿不敢面世？

通过讲述，我大致能够理解贝好家的运作逻辑。

1、贝好家有2个非常强大的优势：贝壳的数据、贝壳的渠道。

贝壳拥有42万经纪人，每年接触非常多的人群、楼盘、土地资源及开发商，而这些数据都被录入到了贝壳系统中。

其次，贝壳的销售渠道庞大。贝壳拥有4万家门店，42万经纪人，这样的庞大资源，可以轻松解决楼盘的销售去化问题。

说个题外话，用贝壳的内部话说：贝壳不仅会有明佣，还有暗佣，拿双份收入（能懂就懂）。

2、再造一个互联网平台。

要打造一个地产平台，就必须熟知地产开发业务和运作逻辑，从前端的客研、投资，中端的运营建造，到后端的营销去化等。

这个平台未来需要囊括：土地信息、代建信息、财团/资方、地产公司、客户等。

传统的房企开发模式，都是各干各的。而贝好家就要把所有的信息集中在这个平台上。

比如，投资端口，他们不是去招拍挂拿地，而是依托于链家这样的城市公司，获取更多的土地信息，掌握更多的土地资源。为未来的平台做支撑。

3、贝好家的战略规划。

按照朋友的说辞，未来的贝好家不仅会在财投方面发力，在同股同权上面也会发力，预计会有上百个这样的项目，货值能够达到几千亿规模。

此外，贝好家平台如果打造完成，就会类似淘宝一样，各大资方、地产公司、土地方等都会入驻。毕竟入驻平台后就会受到平台的制约、限制和管理。这也间接的成为了地产公司的甲方了。

用互联网的思维颠覆传统的房地产开发模式。

04

如果平台打造完成了，贝好家会操盘地产项目吗？

只能说可能会，据说决策层并不太愿意参与地产开发，更热衷于平台搭建、财投。

但是，有些土地方没有地产开发团队，就只有一些纯土地资源。如果项目够好，贝好家也是可以进行适当操盘。

这也是贝好家还在陆续招聘人才的一个原因。

当然，也有一定的风险，即：平台搭建后，公司如果不进行独立操盘，中端人员可能不会需要了，比如运营、工程、成本招采等。

但是，贝好家还在摸着石头过河，很多思想还未成熟，也并未完善，所以未来具体如何，还没有真正的完全具体化。

虽然朋友说了很多，但是我可能缺乏一些互联网的思维，对于贝好家的平台搭建理解不够深刻，如果有更懂的人，麻烦告知，如果有不妥，也希望指正。