回顾房地产发展历程，房地产从98年进行改革以来，经历了许多变化和发展。从“福利分房制”到住房分配货币化。从最早的简单住房和土地交易，到房地产市场专业化趋势，再到现代的多元化房地产投资和开发，这个行业已经发生了翻天覆地的变化。可以说，房地产迎来了长达二十多年空前的繁荣发展，为我国经济发展和城市建设做出了重要贡献。同时，地产业也成为了我国经济发展的重要支柱产业之一。在这二十多年间，房地产市场表现出了极大的活力，房价持续上涨，出现了全民炒房的盛况。房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式下，一味地追求市场规模，大部分房企债务规模过大。这一切的结果导向，造成了房地产市场过度金融化。因此，很多的问题就开始出现了。
据统计，最低10%的家庭仅使用不到3%的住房面积，而最高10%家庭使用约20%的住房面积。也就是说，很多人是买不起房子的，而另一部分人是有多套房子。尽管房地产市场供大于求，房价上涨到一定程度开始下跌，大多数人仍望房兴叹，少数富人占据了大量的住房资源。住房占有的不均衡是当前房地产市场存在的问题之一。这种占有失衡还是人们的收入增长速度缓慢，无法跟上房价的涨幅的表现。当人们不愿意或不敢购买房子的时候，市场预期就成了影响房地产市场走势的重要因素之一，人们对房地产市场的看法普遍偏空，这种看空情绪进一步影响市场信心和购买力。另外，房地产市场的问题还表现在居民财富的过度集中上。由于大多数人的财富都集中在房地产上，这使得他们在面对房地产市场波动时非常脆弱。
在部分城市，土地价格与房屋售价之间的差距过大，使得房地产企业不断压缩开发成本，降标减配成了普遍情况，延期交房或停工烂尾。当然，这也和房企“三高”模式下，资金链紧张息息相关。房地产企业过度依赖银行贷款，融资渠道单一，这种融资方式不仅增加了企业的财务风险，还给金融体系带来了潜在风险。房地产作为国家资产负债表上最为显眼的一项资产和负债，它的存在如同一只庞大的灰犀牛，时刻威胁着我国的金融稳定。这就是房地产与实体经济关系失衡所造成的，由于人地失衡、供求错配、货币超发等因素，房价快速上涨推高实体经济成本，吸引资金脱实向虚，金融属性超过实体属性。换句话说，只要能够成功控制房地产风险，我国的金融体系就能避免系统性风险的爆发。
在很大程度上，地方财政的稳定与否直接决定了房地产市场的健康程度。而地方财政的主要来源之一，便是土地供应。然而，现如今土地供需失衡的现象愈发严重。首先，建设用地在城镇和乡村之间的配置存在严重的失衡。其次，城镇用地在地区与城市之间的配置也存在着失衡现象。这种不平衡的配置不仅导致了地区之间的发展不均衡，也使得城市和农村之间的差距进一步扩大。更为重要的是，城市建设用地在利用结构上的配置失衡。在现有的土地利用规划中，商业、住宅等用途的建设用地，往往高度集中或同质化严重，而相关的配套用地比较少，导致教育、医疗、活动或休闲场地等缺失。这种配置不仅导致了城市核心区域的土地资源紧张，也使得部分功能跟不上，造成人们生活居住的不便，或者增加人们的生活成本。
除了城市和地区之间的配置失衡问题，楼市分化的现象也是愈加严重。首先，一二线城市由于经济发达，人口聚集效应明显，楼市需求依然保持较高水平，房价相对来说比较稳定。而三四线城市，呈现人口净流出的景象，楼市的阶段性供大于求现象尤为明显。在这些城市，房屋供给过剩，销售难度加大，房价上涨动力不足，市场发展受到了严重的制约。除了不同城市之间的楼市分化外，同一城市内部不同区域之间的楼市分化也日益突出。总体来讲，房地产市场面临着多种问题和挑战。其中，土地供需失衡、土地价格失衡、房地产投资失衡、房地产融资比例失衡、房屋销售租售比失衡、房价收入比失衡，以及房地产内部结构失衡等问题日益凸显，给房地产市场稳定和消费者利益带来了一定影响。
有人曾说过，当前房地产行业所面临的核心问题，主要集中在“断供”和“保交楼”两个方面。对此观点，小编认为这是很片面的看法，“断供”和“保交楼”是房地产行业在过去长期发展中，积累的一系列矛盾所致。是房地产阶段性所面临的问题，是行业的一个短期现象，而非长期问题。 虽说断供和保交楼成为了房地产市场中的一个重要风险点，但可以采取有效的措施来解决。然而，如上述所讲，当前的楼市呈现出来的可是结构性矛盾，这是要进行住房制度改革和建立长效机制才能化解的。首先，要建立健全住房保障体系，包括公租房、保障性住房等，以满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。同时，我们还需要推进住房供应模式的多元化，鼓励企业通过租赁等方式提供住房，从而增加市场供应量，缓解供需矛盾。
住房制度改革是促进房地产市场发展的重要手段。其次，长效机制建设是房地产市场可持续发展的关键。这就需要建立科学的土地管理制度，合理利用土地资源，防止房地产市场的过度投机和盲目开发。同时，还需要加强房地产税收制度的改革和完善，通过征收房产税等措施遏制过度持有和投机炒房行为，引导市场合理投资和消费。 最后，加快住房制度改革和长效机制建设，将会成为房地产市场发展的一个重要分水岭。也是实现社会经济发展的重要一环。实际上，这也是大家所津津乐道的“二次房改”。二次房改通过这么多年的沉淀和提炼，可概括为“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”。要想实现二次房改的目标，需要在政策制定、实施以及监督等方面进行全方位的考量。
首先，三种住房制度是指市场化的商品住房、社会化的保障住房以及政府主导的租赁住房。其中，商品住房和保障住房可由市场调节供给，而租赁住房则由政府主导提供。其次，三类供地方式是指行政划拨、市场化出让和合作社形式。行政划拨土地主要满足政府主导的租赁住房需求；市场化出让土地则是通过市场手段满足商品住房和保障住房需求；合作社形式则是通过集体土地和利用存量土地来满足保障住房和租赁住房需求。最后，三支队伍参与是指政府、市场和社会力量的共同参与。通过三者之间的相互配合，共同推动了我国住房保障事业的发展。其中，政府应制定相关政策法规，加强监管和引导；市场应发挥资源配置作用，促进房地产市场的健康发展；社会力量则应积极参与保障住房和租赁住房建设。
据相关调查数据显示，房地产市场还是有一定量的购房需求，虽然目前这些需求被压制，整体上处在相对较低的水平，但呈现出来的是先下降后微升的趋势。在各类购房需求中，改善购房需求占比最大，达到了40%，而刚性需求占比仅为24%。房地产风险无疑是有购房需求的人们最受关注的问题之一，一旦通过改革和建设长效机制，加强房地产市场的监管和管理，防止市场波动和风险，确保房地产市场的稳定发展。那么，这些购房需求就会释放，届时房地产市场将步入健康良性的发展轨道中，稳定可持续发展的房地产市场，才是人们所期盼的，才能有效的促进经济增长，推到城市化进程。对此，你怎么看？欢迎留言讨论！
