2024年买房，要学会掐尖

最近济南配合国家出台了一系列购房的利好政策，前来找我咨询的朋友也比之前多了很多。

凭心而论，现在确实是刚需朋友们出手置业的较好时机，不过让我感触最深的一点就是：这一届买房人实在太难了。

我也理解，大家的焦虑情绪太严重了。

买房不仅要有财力，还需要强大的神经。

地段、品牌、价位、产品、乃至后续交付，每一个环节都操碎了心。

过去买房，买到就是赚到，其他问题都不是问题；

现在买房，不奢求大涨，别亏爆就行，区域、品牌、楼盘、入手时机全得仔细斟酌，避免高位站岗，马虎不了一点。

总结这两年买房人的痛点，其实可以归纳一句话：还是优质房子太少。

较便宜的房子，大多不在好地段，在好地段的上车门槛又太高。兼顾主城区、好产品、高性价比的楼盘，确实打着灯笼都难找。

在刚刚过去的2023年，济南商品住宅成交整体有所下降。来自合富辉煌的数据显示，2023年济南新房成交约750.84万㎡，同比下降10.18%。但是，在市场整体表现萎靡的大背景下，一些优势区域的成交逆市上扬。

其中，历城区实现成交254万㎡，不仅在济南各辖区内遥遥领先，而且成交面积增长约27%，成交均价达到16135元/㎡，房价不仅没有下降反而上涨约5%。

（数据来自合富辉煌）

当然，在主城区地段背景下，不同楼盘的表现差异也很大，这不仅跟产品有关，也跟开发商、以及后续的物业服务水平有关。

展望2024年济南市场供应格局，预计不会比2023年乐观到哪里去。对于有购房计划的客户来说，资金允许范围内，最稳妥的购房思路，一定是央企/国企实力品牌+有强规划落地的主城高成长性区域+流量红盘的强效组合。

虽然房子是非标产品，很难一概而论，但既然能成为市场头部，必然有其足以超越其它竞争对手的核心优势所在。

放眼济南主城片区，具备良好成长性和发展潜能的区域是哪里？

很多人第一个想到的就是大辛片区。

从位置看，高新北的地段，与改善新贵盛福片区仅七八百米之隔，比工业北、张马屯位置更核心。

（文誉城区位）

从规划配置看，国家级遗址公园落址，以及商业产业规划，也为片区提供了强大的发展势能。

（大辛庄考古遗址公园位置图）

大辛考古国家遗址公园，总占地面积约693亩，相当于约两个泉城广场大小，规模赶超“泉城公园”。

（大辛庄考古遗址公园规划示意图）

在前些天的实地探访过程中，我们还发现奥体西路北延跨胶济铁路工程也已火热动工。

（奥体西路北延工程，铁路以北入口处）

该工程实施后，将打通济南奥体、CBD向北至大辛庄、华山，乃至黄河以北大通道，不仅仅方便沿线居民，并让整个济南东部的交通都更加顺畅。

（奥体西路北延施工实景图）

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圈定热门片区后，掐热销红盘的“尖”

作为2024年买房置业值得关注的重点区域，大辛片区的历控文誉城项目就不得不谈，其在2023年济南楼市榜单里也称得上没有争议的热销红盘。

回顾项目入市短短几个月的表现：10月下旬首开火遍济南楼市，单盘成交量抵其他一整个片区；11月份一举拿下销售金额和面积的双料冠军；12月依旧保持热销状态，每周成交额破6000万。哪怕是2月份过年期间，文誉城依然拿下成交金额和面积双榜冠军，热势已成。

（数据来源：克而瑞）

除了成交量位列前茅，项目价格也呈现一路稳涨的态势，与当前新盘市场去化艰难、优惠房源频出的基本面截然不同。

据统计，文誉城自开盘起，价格已上调了五六次，而且即便价格上调，依然没有影响市场热度，看房客户依旧”来势汹汹“。

文誉城一直涨价还一路热销的底气在哪？

很核心的一点，文誉城无论从地段位置上，还是周边配套、产品设计上都不怕比较。

奥体西路、奥体中路、工业北路环绕，双地铁站，2站直达CBD、4站直达奥体，教育配建已签约教育集团，家门口还有两个泉城公园规模大小的国家级遗址公园……本身还是主城稀缺的低密洋房。

大家认可大辛片区的土地价值，继而认可文誉城的配套价值、产品价值，这种大众在利益上趋同的一致选择，造就了文誉城不可复制的热销神话。

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当然，买房除了瞅准高成长性片区，以及区域头部红盘，同样重要的还有相对合适的出手时机。

所谓合适的时机，不单单指的是最优惠的价格，还要兼顾优越的地块、楼栋、楼层、户型。

所以，如果手中的预算合适，还是尽量选取一个各方面条件都满意的房源，不仅居住更舒适，未来在小区二手房市场也会更具有竞争力。

关注文誉城的朋友，不妨可以关注下项目近期即将入市的新地块——A4地块。先说下地块基本情况：容积率仅为1.6，共包含6栋住宅，全部是9-11层洋房产品，整个小区仅有214户。什么概念，某些高层小区，1栋楼的住户量可能比整个A4地块加起来还多。

可以对比下图，看一下A4地块在文誉城中的位置，堪称整个项目的“C”位。

东侧是中小学，西侧为幼儿园，南侧正对大辛庄考古遗址公园。它的楼间距达到52米以上，社区内拥有一个庞大中央景观区，面积达到约1万㎡左右。

（文誉城A4地块楼间距）

这样的奢阔空间，让它拥有了大面积的绿化景观，观景视野极佳，而且整个地块内采光极好，没有一套居住公寓，即使居住在一楼也可享受暖暖的阳光。

A4地块主力户型面积125/143平，外立面窗墙占比很高、颜值在线，而且客厅阳台均是起地15cm的落地窗设计，拥有更好的采光观景视野。

放眼整个济南，同样的总价预算，要么没有落地窗、要么位置不如它。

（文誉城样板间实景图）

此次探盘我们也了解到，文誉城目前在售的A1地块席位日渐稀少，价格相对合适。即将推出的A4地块产品，则进一步升级，改善属性更凸显，不论从规划、地块位置、户型来讲都是“掐尖”的合适之选。

开发商：济南历兴置业开发有限公司；预售证：济建预许202311100964号。