非常时期，规则就是用来打破的。

2021年10月12日，海南省发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，从建设项目土地出让、建筑设计以及项目销售和产权登记环节的管理，提出了限制性的调控政策。

其中包括严禁“商改住”。

然而计划赶不上变化。2024年6月25日，或许是因为辖区内商办类产品库存常年高居不下，基于“因地制宜、一城一策”的市场考量，海南省的这条官方禁令被万宁市以一纸公文的形式悄然打破。

据万宁市政府印发的《促进商业办公类商品房去库存工作方案》显示，该市今后将允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇。自此，此前少人问津的商业公寓，将有望成为楼市里的新生力量。

万宁市此举并非孤例。

6月13日，山西大同发布新政，鼓励探索设置灵活的商住配比方式，对规模较小的商住小区，在保障生活配套设施的同时，可适当降低商住配比。时间再往回追溯，广西的贵港、南宁、桂林、百色等城市均已实行了“商改住”。

不过，无论是万宁还是广西的贵港等城市均为二三线小城，他们对于“商改住”的突破式探索，在国内楼市坐标体系中并不具备实足影响力。一切直到长沙的高调加入，才让这件事在更高层面引发了广泛讨论。

7月2日，长沙市资规局、市住建局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房可依规依程序调整为住宅。

作为国内知名的新一线城市，长沙之所以敢如此“头铁”纯属无奈之举。据克而瑞数据统计，2024年长沙商业库存去化周期168个月，办公库存去化周期167个月，酒店式公寓库存的去化周期更是高达193个月。

这些商办类存量产品，至少要14年才能接近清盘。

在今年第一财经发布的“新一线城市魅力排行榜”中，长沙力压天津位列全国第8，领先合肥7个身位。因此，长沙之于“商改住”的果断表态，对于其他还在观望的城市而言，无疑有着极为重要的风向标意义。

那么，合肥会跟进么？

笔者认为短期内可能性不大。一方面，合肥商办类库存去化周期并不长。据第一房研究院统计，截至到7月份，合肥商业存量为14879套，去化周期79.85个月；办公存量21750套，去化周期89.38个月。

图/合肥楼市

去化周期仅为长沙的一半左右。

另一方面，一旦商办类产品改为住宅且大规模流入楼市，无疑会在一定程度上对本地新房市场形成巨大冲击。而今年1-5月，合肥住宅累计成交额达339.96亿，同比跌幅已经持续恶化到了54.6%！

在这种局面下，“商改住”自然需要谨慎再三。

值得一提的是，继6月土拍之后，近日合肥官方又火速挂出了8宗地，报名截止时间为7月26日。因此，为了稳住房企对于合肥楼市的信心，至少在7月底之前，新房市场应该都不会有利空的政策波动。

合肥，这次大概率会选择“不跟”。