买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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这个周中，青岛楼市的流量专家，又high了一波。

市北❗精装❗套三❗地铁现房❗150-160万这个价格懂得都懂❗

这个广告语，简单粗暴，直接，真是一下子戳到了刚需族的心窝子，主城区能实现，即买即住能实现，地铁出行能实现，关键还便宜。所以在工作日里，看房的就络绎不绝。这流量大V们终于也再次找到了“红”的密码：

市北区的地铁现房，一下子降价90W！

这是真的吗？

这房子值得买吗？

会不会有更多的楼盘跟进？

我们来告诉大家真相。

开年优惠，被流量放大

这是短视频的时代，也是流量时代。

获得流量的至高智慧就是语不惊人死不休，真假倒是在其次。

大家明白这一点，才能更为理性地看待从年初开始的真真假假降价事件。

2024年的优惠的第一枪，确实是在地铁M5号线上打响的。

对于为什么降价的楼盘都是五号线的地铁盘，老王曾经专门分析过，这里不再长篇累牍的分析，只给大家做一个概括：

1、从地段上而言，目前在售的楼盘并不是传统核心区，上班族抗性比较大；

2、虽然有地铁M5号线规划，但是2028年开通，远水解不了近渴；

3、开发商努力做产品，但是对于产品的定位和定价都有所偏差，遇到极寒的市场，销售并不如意。

但是，作为一个业内人士，老王不认为开发商降价了。

因为之前首开楼间距65米的楼座，价格并没有动；新加推的特价房单元，楼间距38米左右，采光比首开楼座要差一些，定价本来就低。

许多流量专家说人家从2.5W元/平方米降到1.6W元/平方米，纯粹是无稽之谈，因为2.5W元/平方米是小高层黄金楼层的价格，1.6W元/平方米是高层低楼层的价格。

你拿奔驰C系最高配去和奔驰A系列的最低配去比价，然后说大降价，是不是很外行？

实实在在地说，开发商确实在加推新楼座时给出了优惠，但是这个优惠比原来预计低了2000元/平方米左右，没有9000元/平方米。

但是这一次诚意让利，效果非常好，楼盘人气上来了，特价房也基本上用了不到俩月清盘了，还有很多人等着新加推。

市场上就这么点买家，人气都被隔壁吸走了，这当然不行。所以，中车·智汇港号称也降价了。

但是这一次所谓的降价，毫无诚意，甚至严格来说，算是一次“狼来了”的骗局！

特价房135W是不假，但是是毛坯的一楼二楼的变异户型……让人哭笑不得，不知道开发商怎么想的，靠这个把人坑去有啥用，除了让自己原本就不怎么样的名声更臭了，还有什么效果？

毛坯期房比精装是便宜了，但是均价2.1万元/平方米左右，谁给中车的自信，这是降价吗？

所以，虽然有渠道公司竭尽全力搜罗中介聚焦，鼓吹的人也不少，但是如果谁会以这个价格，在这个地方，买这种开发商的毛坯期房呢？

通过这俩例子，我希望大家明白：我知道喊降价流量高，我也知道买不起房子的人爱听这个，但一季度青岛房价波动没有大家想象的那么大！

低价上车？“鸩酒”限量

这一次降价，是真是假？我们先要看明白其背后的真实市场。

4月初，公积金和房贷利率的双重利好，让楼市热闹了起来，但是这个热闹，也是分化的，郑州路-闫家山一线是真热，因为配套更好，开发商也更有名气，一个主打低价，一个主打品质，都有潜在客户。

望梅止渴的M5号线地铁房们，依然是比较惨淡。

降价的鸩酒，喝吧。

但是大家要明白，作为一家央企，不可能整瓶往下灌把自己整死，所以这个降价是真的，“剂量”是小的。

这个盘，从开盘的时候定价是2.4万元/平方米，当时主要去化就是小户型。所以，2023年有过一波调价，调的主要是卖不动的大户型，大户型的总价拉到和小户型差不多，自己做一个性价比的逻辑，这样勉强卖了一些。

这一次的低价，是直接把小户型也做到了和以前大户型一样的折扣，把总价降到170W左右。但是，我希望大家明白两个事实：

1、整盘的单价依然在18500元/平，比以前是有优惠，但是优惠力度没有那么夸张；

2、低总价的小户型，截至老王发稿时，一只手能数的过来，能不能买到周日都是个问题。

所以，低总价的房子，依然只是那个小鱼饵，开发商本身没有太多存货，主旨还是希望人们能来项目看一看，在史诗级优惠的利率下，能把预算提一提，去买那些大一点的户型。

从诚意的角度而言，欢乐滨海城的红盘最大，这个盘次之，中车的降价就是个笑话。

最后说一下值不值得买的问题。老王认为，精装现房到了这个总价，而且楼盘自带有商业，有超市，有会所，现房即买即住即办证，可以的，在李沧北买毛坯也差不多就这个价。

所以，要多少拼一点手速。

这就是当下降价热点的全部真相。当然有人会说M1号线利润之王的楼盘也降价了，拜托，看看那栋楼的采光情况，再说价格。

老王还是那句话，脱离了产品说价格，不是外行就是心术不正。总体而言，市北区的刚需盘们确实在利用价格抢客户，但是降价幅度没有大家说的那么邪乎。

陷入误区，难逃失望

实话实说，当下这些不够大气的开发商，这些唯流量论的“专家”，让青岛楼市陷入了一个恶性循环，这种过分解读带来的后果有两个：

1、期房，会变得越来越难卖；

2、​少数人出手了，但更多的人在等更低的价格。

不可否认，对于​95%的楼盘而言，上述两种观点是正确的。你像中车·智汇港二期这种项目，这个价格肯定挺不住，特别是​精装房在今年交付后，这个口碑一崩，高价毛坯房更难卖。​

所以在未来的漫长岁月里，一定有更适合的点去买​。

问题是，是不是所有的房子都能卖到现房阶段？

几个例子。

金地华章交房了，不管它的车库是不是浮山后最好，现在是不是也仅剩下屈指可数的几套183大户型了？

森林公园那么多缺点，东李板块厮杀那么惨烈，今年交付的小户型产品，是不是一年前就售罄了？

国信·溪地美岸​所在的高新区西片区还在发展中，但是一期云溪府毛坯产品是不是也只剩下顶底了​？

张村河多盘激战，但是君玺和​悦府120㎡的小户型你还能买到吗？

我希望所有人都明白一点​：​不论是新房还是二手房，也不论这是牛市还是熊市，都没有什么绝对好的房子，那些相对好的房子也不会等你太久。​

​没有几次错过，没有长时间等待后的失望，不骂几次流量大V误人子弟，你可能永远不相信老王最后的这几句总结。