北京乃至全国最牛的豪宅——万柳书院，又上热搜。

不过，和以往画风不同的是，这次是75套房源被债主抵押拍卖，疑似开发商遭遇财务困难。

5月7日，京东拍卖网站挂出“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，引发关注。

其中，中国信达北京分公司是债权人，赫华恒瑞和中赫集团是债务人。

万柳书院开发商是中赫置地，2012年7月，中赫置地以总价26.3亿元、楼面价4.42万元/平方米摘得万柳书院地块，刷新了当年北京单价“地王”纪录。

而赫华恒瑞此前由中赫置地等中赫系公司所有。

几经辗转，现在，万柳书院小区是赫华恒瑞名下现在唯一开发和销售的楼盘。

2014年，小区建成，2015年1月，万柳书院豪宅首度入市，销售均价为14.5万元/平方米，但并未公开销售。

不到一周时间，万柳书院再度开盘，均价就整体上涨1万元至15.5万元/平方米。

不久后，网传万柳书院售罄，再无新房可售。

虽然公告中标明75套法拍房是“抵押物中未售的住宅”，但到底是开发商持有未售的房源，还是已售未网签、业主只有一手合同的房源，尚未可知。

如果是前者，开发商则有捂盘炒作的嫌疑，而如果是后者，那么万柳书院后续估计会上演业主维权大戏。

房企的财务风险，已波及到豪宅市场。

危难时刻，二手豪宅成了大佬们的“救命稻草”。不管怎么说，北京最牛豪宅，这次麻烦了。

01

作为名震京城的顶豪，万柳书院在地段、圈层、资源方面都十分有优势。

小区位于北京三环的西北角，和中关村相对，互联网大佬和企业金领聚众扎堆。

这一黄金地段被10号线半包围，算得上海淀区甚至京城内屈指可数的核心地段。

小区对口的是海淀区小学top之一的中关村三小，东边是中国人民大学，北边是高尔夫球场，再往北是颐和园，圆明园距离北京大学、清华大学也都非常近。

万柳书院一共有14栋楼，皆为5-7层南北通透板楼，共307户，均为210平米以上的大户型，一层带下沉庭院，顶层带阁楼。

这次万柳书院75套被法拍的房源，分别位于2-9号楼、12-15号楼。

若以46.95亿元的债权金额计算，这批75套房源的均价约6260万元/套。

若按260平米的套均面积计算，那么，此次法拍房的单价约为24万/㎡。

目前，北京链家官网显示，万柳书院二手房单价为27.3万/㎡。物业费12.5元每月，260平的房子，每月物业费3千多，一年近4万元。

可见，一次性涌入75套法拍房的万柳书院，已经是折价拍卖，万一成交价格不理想，对整个楼盘的信誉和未来的估值，都可能有比较大的负面影响。

02

2022年5月，万柳书院曾因亿元法拍房上过热搜。

当时一套单价36.46万每平、总价1.09亿元，溢价98%的万柳豪宅被拍下，刷新了北京法拍房单价、总价最高纪录。

这个价格，已经将上海的顶尖豪宅、均价27万一平的“汤臣一品”远远甩在身后。

这套天价法拍房为万柳书院14号楼7层702，面积为298.96平方米，起拍价5503万元。

最终成交价达1.09亿元，几乎翻倍，以3%的契税计算，契税就高达327万，土豪的房子契税，就是普通人买房的全款或首付。

而住在这里的大多是资产上亿的成功人士，据说联想创始人柳传志和网易老总丁磊都住在这里。

无独有偶，2022年年底，一个高中生定位在“万柳书院”的运球视频爆火网络，万柳书院再度出圈。

万柳少爷、客厅运球、身后疑似齐白石真迹……一系列关键词撕开了顶豪的神秘面纱，使得该账号瞬间增粉100万。

随着事件发酵，另一则关于“万柳书院开发商被强制执行5亿”的消息又登上了微博热搜。

可见，万柳开发商出现资金问题早有端倪。

根据债权转让公告，法人和自然人都可以来参拍此次债权转让项目，债权人还可以根据投资者意向进行整体或部分组包处置。

也就是说，债主为了快速出手，接受打包卖和分拆卖两种方式。

目前，这则拍卖公告共有22名意向人，1万以上人次围观。最终成交情况如何，有待观察。

03

随着房地产告别普涨时代，豪宅也难以摆脱经济曲线的约束。

CRIC数据显示，2022年，全国高单价的二手豪宅成交量几乎腰斩。

10万/平方米以上的二手豪宅成交量下跌55%，15万/平方米以上的下跌了52%。

一方面，豪宅交易量减少了，另一方面，很多豪宅价格可能下降了，从而退出了“豪宅”的行列。

尤其是二手豪宅，更有可能降价抛售。

当地产大佬和名人大咖都纷纷开始甩卖豪宅时，人们不禁把事情往更坏的方向去联想。

作为一个商品，豪宅或许已经告别巅峰，开始走向需求衰减阶段。

即使最顶端的小部分还在不断涨价，但整体走向难以改变。

最后谈谈对标杆性豪宅的看法。

深圳的深圳湾壹号，上海的汤臣一品，北京的万柳书院，都是全国的标杆性豪宅，深圳湾壹号是商务公寓性质，后两个是住宅性质。

无论是什么性质的标杆豪宅，都存在价值“提前实现”的问题，从投资升值的角度看，不是最佳标的。这些盘太受关注，早早就被富人列入奢侈型、炫耀性的资产，所以透支未来是必然的。它比较适合钱多、钱来的容易的人购买，用来创造流量或者“自我增信”。

如果你踮着脚尖才能够到这类盘，需要贷款才能购买，就大可不必了。房子跟人一样，有生命周期，会老、会走下坡路，老的超豪很快就会被新的超豪所取代。而有钱人的兴趣点也会迅速转换，去追逐新的目标。