原创 刘博团队

4月22日下午，知名财经评论员刘晓博，在深圳龙华区深业颐樾府城市生活展厅，举行了一场主题为《深圳楼市，超级大底出现了吗？》的私享会。

长达两小时的分享，干货满满，刘晓博老师从最新的经济形势出发，分析了经济通缩时代是否来临，结合楼市最新政策动向，谈到指导价新政下该如何决策，最后给出深圳楼市的重要判断。

下面，带大家回顾一下刘晓博老师在分享会现场的精彩观点。

01

关于“通缩预期”的几点看法

中国经济，是否出现了通缩？

中国近年来CPI（居民消费价格指数）控制目标一直是同比涨幅3%左右。当CPI同比涨幅接近或者超过3%的时候，就会产生通胀的忧虑。

当CPI低于1.5%，甚至低于1%，而且维持一段时间，就有通缩的担忧。

国家统计局的数据显示，2023年3月，全国CPI同比上涨0.7%，这是2022年3月以来CPI同比涨幅首次降至1%以下。

民间的确出现通缩预期，人们不敢花钱，不愿意贷款，疯狂存钱。

一季度存款暴增9.9万亿，几乎相当于2021年全年的增量。一季度新增住户贷款1.71万亿，远低于2021年一季度的2.56万亿元。民间投资低迷，投资K型分化。

但经济真的通缩了吗？答案是，并没有。

具体看，M2和社融增长相对较快，经济运行持续好转，与通缩有明显区别。

数据显示，3月末广义货币M2余额281.46万亿元，同比增长12.7%。

与此同时，3月，社融存量同比增速反弹到了10%，一季度社会融资规模增量累计为14.53万亿元，比上年同期多2.47万亿元。

一般来讲，金融数据领先于经济数据，随着印钞速度提升，货币较快增长，经济回暖势头将持续。

一季度，经济回暖态势已比较明显：

大家最关心的GDP同比增速为4.5%，创下了4个季度以来的新高，初步恢复了常态化运行；

规模以上工业增加值和居民消费也出现了显著反弹，新房销售额已经全面转正。

目前，房地产市场预期不断改善是事实。

中国人民银行4月3日公布的《2023 年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.5%的居民打算购房，这一比例大幅高于2022年四季度的16%。

同时，认为房价要上涨的居民比例也大幅提升。对下季房价，18.5%的居民预期“上涨”，大幅高于上季的14.0%。

可以说，留给大家抄底的机会不多了。

02

深圳楼市，“超级大底”已经出现

过去两年，深圳楼市空前低迷。

主要原因有两个：

一个是2020年“715调控”中出台的，在深圳购买住宅需要“户籍+连续3年社保”，这个门槛在全国是空前的，也造成了过去3年深圳住房需求的断层；

另外一个就是“28调控”出台的“二手房成交参考价”，打乱了市场价格预期，大幅提高了二手房首付。

在政策调控之下，目前深圳房价堪称一线、强二线城市中性价比最好的。

2023年，深圳楼市利好不断！具体包括：

随着“二手房成交参考价”从“实质性的指导价”回归“真正的参考价”，再加上715调控满3周年，上述困扰深圳楼市的两大难题，都将迎刃而解，深圳楼市的全面回暖可期。

此前我们多次作出：深圳楼市正处于多重利空叠加形成的“超级大底”的判断。

现在政策拐点出现了，资金允许的刚需和改善需求者，应该要抓紧时机上车了！

现阶段在深圳买房，该如何选择？

要知道，深圳不缺房子，未来升值潜力大的，必是片区定位高、有产业支撑、配套好、品质高、居住体验佳的楼盘。

一句话概括，2023年买房，我们要回归中心。

从政府规划看，深圳核心区扩容，龙华是大赢家。

据媒体报道，深圳正在酝酿的新一版城市总体规划中，提出了“1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”的城市中心发展体系。

其中“1个都市核心区”由大前海中心、福田－罗湖中心、龙华中心三大部分组成。

也就是说，龙华中心成功入列深圳都市核心区，与前海同列，成为最大赢家。

我们都知道，紧邻城市CBD的中央居住区，房价都不低。

福田CBD的中央居住区主要在香蜜湖，目前均价约15万-20万/㎡，南山CBD的中央居住区主要在后海、深圳湾，目前均价约20万+/㎡，前海CBD的中央居住区主要在宝安中心区，目前均价约12万-15万/㎡。

那么，龙华中心CBD的中央居住区，又在哪里？

其实，就在红山片区，红山在龙华的地位，相当于福田中心区的香蜜湖，后海金融商务中心片区的深圳湾，是龙华中心唯一定位为高端居住的片区，拥有市级中心区的公共配套和生态环境。

进一步看，2平方公里的“红山核心区”，是中心的中心。

红山核心区最好的学校（龙华实验）、最时尚的商业（开市客、6979）、市级人文设施（图书馆、美术馆），纯粹的居住环境（远离城中村），标杆豪宅云集。

要知道，二手市场是楼市价值的风向标，也是挑选新盘的基准线。数据显示，龙华红山在短期内连续成交7套二手房，目前已知的成交均价基本在8万-10万，还有部分未公布成交价的，实际价格已超10万+。

红山核心区的限价新盘——深业颐樾府，限价约7.2万，还在价格洼地，想捡漏的一定要盯紧了。

03

深业颐樾府：入主“红山核心区”的最后机会

深业颐樾府，地处红山核心区，是龙华中心之上的高品质生活居住中心，交通+教育+商业+医疗等各项配套非常完善。

项目作为红山核心片区内最后一块大型住宅用地，稀缺性不言而喻。

01、国企匠心，高定臻品

深业颐樾府是深圳国企深业集团的“高定颐系臻品”，属于精品级纯粹居住社区。

深业置地的“颐”系产品线还包括前海颐湾府项目、南沙颐泽府项目和光明颐瑞府项目，每一个“颐”系项目都是片区的市场标杆。

深业颐樾府延续了深业一贯的高水准，根据区域特色和人居需求，打造了符合人们期望的优质住宅。

项目建筑面积约19.5万平方米，绿化率高达约40%，无商务公寓，拥有约2000平方米的社区商业和幼儿园，同时还打造了全龄段休闲园林和高档会所。

作为红山片区稀缺的大型、纯住宅新盘，安全性高、私密性更好。中央大园林围合式布局，塔楼点式布置，视线错开，每一户都能欣赏中心大园林景观。

所有户型朝向西南或东南，拥有良好的景观视野和充足的阳光，打造高端、舒适的花园式社区，营造“进则宁静出则繁华”的生活氛围。

建筑立面为现代典雅风格，采用深咖色的铝合金、米黄色真石漆及深灰色涂料，强化竖向线条的划分，彰显建筑的现代与奢华之美。

02、配套齐全，纵享便利

▍交通发达，双地铁配置

深业颐樾府地理位置优越，可通过高铁、地铁等多种出行方式快速通达市内外核心区。

1站地铁即达高铁深圳北站，深圳市内一站通达福田、光明、坪山，两站香港西九龙，深圳市外约20分钟可达东莞虎门、约30分钟可达惠州仲恺、约40分钟可达广州南站，快速通达大湾区核心城市。

从小区步行1公里左右可达地铁4号线上塘站和4/6号线交汇的红山站。

乘坐1站地铁即可抵达深圳北站、7站抵达福田区市民中心站， 4号线10站直达福田口岸，6号线往北直抵光明，向南可达科学馆。

还可一站换乘5号线，30分钟直达南山、前海，出行效率非常高。

▍15年全龄教育配套

项目周边1公里范围内有龙华实验学校，这所学校是九年制公办学校，也是龙华的三大名校之一（深高北、龙华实验，龙华外国语）；

在龙华区委区政府和区教育局的努力下，目前龙华实验学校师资力量雄厚，成绩斐然。

学校于2016年开办，2019年首次中考，2022年就跻身全市TOP级；教师团队中有来自清华、北大等国内著名高校的硕博毕业生，亦有来自境外名校的归国人才。

其他学校还有民顺小学、民治中学（初中）、未来小学和红山中学（高中）等，小区内部自带幼儿园，家长可真正实现孩子从幼儿园到高中15年菁英目送式教育。

▍3公里范围内三所三甲医院

距离项目1.3km的三甲医院新华医院正在建设中，这是深圳单体建筑体量最大的综合医疗建筑，总规划床位约2500张，未来将交由北大医院运营。

距离项目仅5分钟车程，正在建设深圳最大的儿童医院深圳第二儿童医院，其规模是福田儿童医院的1.6倍，另外还有钟南山院士领衔的广州医科大附属医院等。

▍百万商业体量聚集

项目商业配套也非常完善，步行10-15分钟就可以到达红山6979、Costco（在建）、天虹购物中心、AT MALL上塘荟等多个大型购物中心，开车10分钟还可以到达龙华最大的购物中心壹方天地。

这几个都是龙华目前人气最旺、体量规模最大的购物中心。其中，距离项目步行距离仅约1公里的Costco（开市客），尤其令人期待。作为入驻华南区的首家店，深圳龙华开市客总投资约90亿元，将建成华南区域总部及首家旗舰卖场。

2019年上海第一家Costco开业，人气爆棚，开业仅两个小时，客流量就超过1万人，光等车位就要等三个小时，从四面八方赶来买买买的人直接将一个20000㎡的超大型超市买崩！

▍文体设施全

作为人们日常生活的能量来源，文化、娱乐和体育活动越来越被现代人重视。深业颐樾府周边四馆环绕，市美术馆新馆、市图书馆调剂书库、演艺馆及展览馆，一应俱全。

3公里范围内就有红木山郊野公园（建设中）、阳台山森林公园、北站中心公园、龙华绿廊公园、深圳德逸公园，适合周末休息带着一家人去放松。

03、户型绝佳，通风采光不是梦

项目的产品打造也是可圈可点，建面约78-125平的3-4房住宅，户户朝南、户户采光，户型空间尺度阔绰，户型实用率约80%。

既能满足年轻人的上车安家梦想，又符合改善家庭的空间需求。

建面约78㎡的3房，合理利用，紧凑设计，让通常做两房的面积变成三房，户型的功能更全面强大，性价比也高。

建面约95㎡的3房，户型方正实用，动静分区清晰合理。超长景观阳台，不仅能带来非凡的视觉享受，同时还能满足居家必备的采光需求。

建面约111㎡的4房，采用经典的横厅设计，空间开阔敞亮，减少了走道面积，空间利用率更高，对改善或想一步到位的家庭非常友好。

建面约125㎡的4房，更是舒适人居的超级代表作。

约6.8米超大尺度景观阳台是标配，此外，还做了只在大平层产品中可以看到的270°双面采光主卧，这使得整个空间的通透感大幅提升，采光、观景效果都很棒。

总的来讲，深圳买房，选择龙华，就选比肩香蜜湖、深圳湾、宝中这些中央居住区的红山核心区。

深业颐樾府，作为红山核心区最后一个稀缺的人居新范本，将于近期入市，感兴趣的朋友可以重点关注！