原创 刘博团队

上周，香港与内地恢复通关满100天了。

和很多人想的不太一样，比“访港热”更热的，是“来深热”。

根据香港特别行政区入境事务处公布3月22日至4月4日“深圳六大口岸的香港出入境数据”：内地访客总数为约54万人次，而香港居民的入境总数竟高达约185万人次。

当然，并不是所有人的目的地都是深圳。进入深圳他们又去了哪里，做什么了？

中房报报道，恢复全面通关后，香港人纷纷涌入大湾区看房。深圳、中山、广州、珠海等区域迎来了一车车香港购房者。其中中山是香港人湾区置业的主阵地。

疫情前，香港人在中山置业成交占中山当地成交的5%。疫情开始后，通关不再便利，香港人来湾区置业成交宗数下跌近5成。如今，香港人又“杀回来了”！（数据来源：中原地产）

除了香港人，喜欢到中山买房的还有深圳人。深圳在中山买房的热情持续多年从未减弱，今年一季度，深圳购房者的占比去到了约4成。（来源：中山房频）

万科深业湾中新城项目现场

我们翻看了很多媒体报道，也采访了身边一些朋友和购房者，了解到促使深港客现在积极入手前海西岸中山的主要原因有这4点：

被中山3个政策大招吸引：解除限购、首套可2成首付，首套房贷利率降至3字头、多子女家庭住房公积金贷款额度可上浮30%。（注：在中山买房是可以用深圳的公积金贷款的！信息来源：中山公积金、中山住建局、中山各银行利率信息）需求外溢。深港居民深受所在城市房价高、供需矛盾等困扰。一桥之隔的马鞍岛仅1/5前海价，其他区域甚至可能是1/10前海价。深中通道拉近了深中两地的通勤与生活距离，比深圳更近前海，以后或将不仅仅是一句楼盘推广口号。（数据来源：克而瑞、中原市场研究中心等）现在的政策有利于港人到大湾区置业（《粤港合作框架协议》）。乐有家统计数据，中山在近5年港澳客置业热点城市中，高居榜首！据悉，已经有很多香港艺人在中山买房，在明星效应与政策双重加持下，来大湾区内地城市置业，成为香港人2023年的重要议题之一。中山正值价值上升期：深中通道2024年将通车，南中城际中山段动工，规划的深中城际亦动工在即。作为交通枢纽城市，中山的价值越发明显。此外，今年中山对外招商引资的动作频繁，如3月举办的全球招商引资大会，就收获了逾900亿元的投资，一大批重要项目要落户中山。（信息来源：中国新闻网）

相信在一线城市购房的人，对城市价值点的判断和认知是不会差的。在地产投资学中，人们一直信奉“选择比努力更为重要”。

五一假期就要到了，这是今春节后第一个长假期。或许很多人会选择出游，但更多人会选择在这个时间考察楼市。众所周知，每年买房的几个优惠节点，其中一个大节点就是五一。

听说中山有部分新房搞起了力度不小的五一优惠活动，那么这个假期不妨带上家人到中山看看，不要错过“占便宜”的好时机！

01

一桥通前海马鞍岛价值即将产生“核变”

要说到在中山购房，“深中通道”一定是关键词，它不仅关系着交通互联城市距离的拉近，也将开启珠江口东西两岸土地价值的新一轮重估。

近两年，在深中两地政府积极协同交流的背景下，诸多企业沿着深中通道在中山的前沿站点布局。尤其马鞍岛，已成为外溢资源落脚的“优先项”。

实拍图

目前马鞍岛已经吸引了约140+企业进入，包括华润燃气、中广核、江波龙等行业领军企业。

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今年3月，在马鞍岛还举行了一场2023年招商引资交流会，签约累计总投资达到317.12亿元。据南方日报报道，马鞍岛所在的翠亨新区正在谈的重点项目有60个，今年计划落地项目不少于40个，约1/3的签约项目来自深圳。

此外，不可忽视的是马鞍岛的交通规划，愈发丰富。

深中通道：计划2024年6月通车。（来源深圳卫视）深中城际：已开启预可研线路现场踏勘调研工作。（来源：深圳特区报）南中城际（原广州地铁18号线）：3月底已动工，计划2027年12月建成通车。（来源：中山房频、中山发布）

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重重优质配套的叠加，或许就是引发深圳、香港客户看好中山的重要原因之一。

根据观察，今年中山楼市的“第一把火”就是从马鞍岛烧起来的。今年春节期间，马鞍岛楼市热度开始跳跃式攀升，其中有一项目春节7天成交81套，轰动湾区楼市。此后，湾区楼市以马鞍岛为圆心，逐步回暖。

马鞍岛如此火爆，有人会问，如果五一到马鞍岛看房，有没有合适的推荐？

我们认为买房要跟着流量走，据克而瑞数据，2022年中山楼市房企成交冠军——中山万科；而2022年中山楼市单盘成绩较冠军则是万科深业·湾中新城。（来源：克而瑞）

图源：克而瑞

万科，我们很熟悉，除了在深圳有傲人的成绩，在中山也同样傲视群雄。

进一步调查湾中新城销售表现后，我们惊讶地发现这个楼盘的受欢迎程度非常高！

2022年8月，项目首开热销10亿；其中最高成交单价达约4.5万/㎡！要知道马鞍岛均价还仅是2字头；开盘仅2个月，项目就卖了21.1亿，这个业绩约等于别家1年的业绩，毫无疑问的，最终也登顶2022年中山楼市成交冠军；进入2023年，湾中新城热度不减反增。上文提及的春节期间热销81套的项目，就是湾中新城；2023年2月和3月也分别卖出了350和360套的佳绩，得到了购房者的高度认同。

可以说，有一种火爆，就叫湾中新城！（上述数据来源：克而瑞、易选房系统）

一个项目能持续火爆，必定有过硬的价值。这个五一，首个推荐大家去看看的楼盘——万科深业·湾中新城！

1、超百万方地标综合体，与前海共享一片海

湾中新城距离深中通道口约3公里，建面约155万㎡。

项目涵盖住宅、学校、码头、会展、商办、酒店、写字楼、商业等八大业态，是马鞍岛上目前唯一对望前海的滨海地标综合体项目，与前海共享一片海。同样的海景房，在深圳前海、深圳宝安宝中那可是得上10万单价。

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来看看湾中新城的全能配套：

①地标双塔：超高层建筑“未来之门”，含约4.5万㎡五星级酒店，约25万㎡甲级写字楼；

②中山港新客运码头：国家一类口岸，带联检功能，启用后，可直达深圳福永和蛇口、香港、澳门等码头；

③会展中心：约15万㎡，已经动工建设，集展览、会议等功能为一体，建成后将成为深中文化交流聚集地；

④特色商业：滨水休闲商业街，约3.5万㎡商业MALL；

⑤菁英品质教育：项目规划1所幼儿园，2所小学，为业主创造家门口优质教育，其中1所小学已经签约进驻；

⑥全系海景住宅：全面积段滨海美宅，建筑面积约69-163㎡二至四房，湾区价值向往之地；

⑦临湾高层办公：珠江口海景风光是你的生意背景，这里将是优质资产聚集地；

⑧灵动公馆：建筑面积约30-66㎡，站上大湾区肩膀的灵动资产。

效果图仅供参考

2、五一超给“利”，购房尊享6重礼

作为湾区网红项目，湾中新城产品面积非常丰富。湾中新城主推建面约69-144㎡户型，首付仅28万起！

这样的大城配套，这样的价格，在深圳半小时生活圈中，几乎难以再找另一个选项。

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据悉，湾中新城五一期间，将上新建面约79-165㎡装修三、四房产品，低层巨幕园景，高层舒阔海景，产品非常能打。

其中建面约79㎡的户型是湾中新城王牌户型，此前每次推出，都引爆客户抢房。约79㎡能做到三房两卫，空间利用拿捏得死死的，这也马鞍岛目前唯一能做到两卫的小户。

深圳客与香港客更是特别青睐这个户型。可以预想到，五一期间湾中新城又将迎来一场置业盛宴。

据闻，很多客户基本看完样板房就直接下定。有深圳客户表示，无论是以后留给家人“一碗汤的距离”，或是自己度假居住，这可是跟前海同一片海的海景项目，趁深中通道开通前入手，性价比更高。

所以，建议大家五一期间，可以带上亲朋好友到湾中新城看看房，现场还有丰富活动，看房旅游两不误。

4月23日-5月3日，湾中新城推出五一提前购优惠政策：包括五一特惠97折、提前购保价30天、成交指定房源送家电等5+1重好礼，助力购房者幸福安家，轻松get理想生活。

4月29日-5月3日，五一期间，湾中新城还举办“早夏逃跑计划”活动，现场安排有网红集市、围炉冰茶、萌宠聚会、音乐会、轻奢露营等活动非常丰富。

作为湾区流量红盘，湾中新城这次的优惠很给力，大家可不要错过！

02

下一个楼市置业指向标是火炬民众

在马鞍岛之后，深中通道的第二站火炬民众，是深圳资本们青睐的又一重地。

当前大湾区城市尤其是深圳，制造业产能外迁情况正在呈现快速上升趋势，深圳亟需拓展产业发展空间，实现“稳链、强链”，而“在1小时圈内”布局产能及其相关配套企业，最有利于产业链协同发展及产品品质控制，综合珠江口几大城市对比，似乎只有“中山所能”“火炬所能”。

豪砸208亿的深中合作创新区因此而生，它位于中山火炬开发区民众，是深中一体化珠江口产业链先行示范区，是对接深圳产业协同的主要基地，也是接下来除马鞍岛外，深中联合发展的另一重点版块。（信息来源：民众发布）

而这样的深中合作区，在中山有2个！

据官方信息显示，深中合作区有两个项目，分别为中山市深中合作创新区启动区和万亩农田特色农业生态区EOD及配套设施项目和深中合作创新区基建配套设施工程项目，占地面积庞大，相当吸睛。

图源：民众发布

一个由中铁+火炬两大国企合作开发，投资81.27亿元，占地面积为核心启动区459公顷及万亩农田特色农业生态区，最快2028年见到成果。一个投资额高达127亿元，占地102㎡方公里，占了整整五分之四个民众（民众镇面积125平方公里）！

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目前，深中合作创新区内已有多个深圳产业“大咖”落子。

比如深圳人熟知的比亚迪，彩迅科技园将于今年投产，还有欧普照明、洲明科技、华帝、东方龙大、红门智能等超21个企业，投资超300亿组建成民众产业园。

接下来火炬民众也将全面对接深圳，围绕深圳“20+8“产业集群，深中合作创新区将引进更多的深圳企业，建设深圳链主企业专业协助聚焦区（来源：中山火炬、南方日报）

图源：南方+

“未来该合作区将对标东莞松山湖、佛山千灯湖等大湾区一流产业园！”

别小看这样的雄心壮志，敢叫板松山湖说明了对产业的自信。当初的华为，今天的比亚迪；当初的松山湖，今天的民众。历史总是惊人地相似，超百亿的投资，超百平方公里的占地，虽不及松山湖那么大，但也足够有想象力。

在交通方面民众更是得天独厚，多条湾区交通大动脉齐聚。

与广州南沙自贸区仅一条河涌之隔，民众快线直达；与深圳前海自贸区也有南中高速（在建中）-深中通道直连；还有在建的东部外环高速、北部快线到马鞍岛等，这正是环珠江东西两岸融合的最佳结合点，也是承接两地利好的着力点！

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3年疫情，经济快速复苏！楼市开启狂飙模式，看房的人摩肩接踵、销售接客加班加点、楼盘业绩战报频频、新房网签持续暴涨……

如果问，五一要抢在窗口期置业中山，应该关注哪些区域？除了晴雨表的马鞍岛。

民众，应榜上有名！

万科在这里就有个项目，产业园对面的万科城市之光。

民众十年住宅短缺迎来万科首拍，也奠基了这个项目的不一般！

项目自2021年拿地，一度成为片区销冠王者。21年11月首开即售罄，劲销205套约3.68亿，造就民众楼市奇迹！22年排名民众年度网签第一，再度登顶！23年第一季度蝉联民众网签第一，热度依旧不减！

数据来源：克而瑞

2月份2周时间，更是销售近百套，来自深圳、南沙、港澳的客户争先出手，中山本地入手的也不在少数！其中约44%来自深圳，看来深圳人买房的第一要诀，还是跟着万科走。

图源：中山房频

同样受到深圳人的喜欢，但这边笔者认为与湾中新城不同的是，更适合有自住购房需求的读者。

万科大品牌，单价1万+，总价约80万起，首付约16万起。建面约79-109㎡三四房，单身到三代同堂都适宜。

1、万科城市之光，纯熟生活配套居住无忧

项目位于深中合作创新区内，总规划2000+户，是片区少有的大型社区，酒店式度假泳池、约1000米健康跑道、羽毛球场、乒乓球场等一应俱全，是一个成长中的生活大城。

项目位置广澳高速出口约2公里，作为深中通道第二站，未来走南中高速、中开高速、可直接无缝衔接深中通道。（来源：南方+）

长期被深圳高房价压得透不过气的刚需们，只需深圳一间房的价格，轻轻松松就能在万科城市之光全款买一套大三房，在这样优质的交通条件下，早上在中山买好的咖啡，坐上车到深圳的办公室，甚至可能还是热的呢。

不仅与深中通道关系紧密，开车还很方便就能上广澳高速去广州，还有未来广州18号线南中城际也在火炬有设站……总之左手广州、右手深圳。

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日常通勤有保证，其他生活配套方面城市之光也想得很周到。

项目自带建面约1000㎡9班幼儿园，约5公里范围内产业园还规划有幼中小学15所学校、6大健身活动场地、5大生鲜超市、2大综合性医院，往后生活便利度能更上一层楼！（入学政策以当地教育局及学校规定为准）

项目（直线距离）约769米的中山纪念中学浪网中学，它的“母校”是中山纪念中学。2022年广东省高中清北录取人数中，中山纪念中学排名全省第四，位列中山第一。（数据来源：深圳小升初）

孟母三迁只为孩子有个好的读书环境，居住在高科技产业区域+学府资源旁，这样的环境有利于孩子成长和发展。

日常购物也不需要担心，项目自带6层商业配套楼，目前益华乐家已经入驻，约20分钟车程有coco city、沃尔玛商圈、壹加壹等5大百货和超市。

最新消息显示，距离项目约1.5公里的华权商业广场正在建设中，不久前希尔顿集团宣布正式入驻。未来这里将打造成大型高端商业综合体。如此一来，业主们以后日常购物消费，在家门口就轻松解决了。

商业效果图 | 来源：民众发布

2、总价80万起，低总价高性价比的优选盘

项目推出建面约79-109㎡三四房户型，空间设计利用率高达约90%，宽阳台、大飘窗、三段式卫生间，每一寸空间都被充分利用。

还是现房，即买即入住，所见即所得，将风险降到最低！

再加上有连续十年获得行业百强TOP1万科物业加持，万科城市之光无疑更值得高看一眼!

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除了户型设计外，更重要的是项目均价仅约1.1万/㎡！1/3南沙价、1/10前海价、1/4东莞价，首付约16万，总价80万起就能买到大三房！

可以说是目前整个珠江口黄金内湾更具性价比的楼盘了。

在这基础上万科城市之光还搞五一优惠活动！

20套抹零房源低至10XXX元/㎡，成交砸蛋抽9999元购房抵扣券，指定房源成交还送65寸大彩电

真是想不到还能怎么再便宜，五一真得去看看，不能错过这样的“大好事”啊！

03

马鞍岛住宅更金贵火炬民众生活品质将更高

最后还有两点提示给到大家：

买房跟着交通走。中山作为大湾区交通枢纽城市，各种外联交通正逐步落地。深中通道作为今后链接深中融城的重要桥梁，沿着深中通道，选择优质配套的楼盘是一个硬道理。

今年3月，中山将马鞍岛3000亩居住用地调整为工业、商业等综合产业用地，意味着马鞍岛住宅用地一下子缩水了1/3。据中山中原研究中心预测，马鞍岛现有房源，或将在一年零三个月后，全部卖光。马鞍岛住宅，接下来住宅更加金贵了。

来源：中山中原

上文提到的，深中合作创新区内，接下来要落地的“深中合作创新区基建配套设施工程项目”，其实与未来民众生活品质息息相关。在这样的配套建设之下，片区居住水平将稳步提升，配套逐步完善。类比一下深圳光明区，未来民众那边的生活氛围也会是这样的科创产业+居住的模式，十分值得期待。

综上，不管是马鞍岛还是民众，无论是投资还是居住，中山已经成为了当下临深片区的优选之地。

五一期间，到中山看房吧！