1、

前两天，一位粉丝把自己手里的一套房子卖掉了，高新区位置不错的次新房：

2018年交房，总高33层，差不多30层左右，88平米的次新房两室，110万就卖掉了。

单价110/88=12500元/平米。

这属于个案，现在看是这样，但是你不知道下半年这是不是就成了正常价格，而明年价格能不能稳住？

我认为已经超跌了，这边2室租金在2500-2800元/月，不管自住还是出租都是不错的选择，但是我也真看不懂能不能回升企稳。

2、

当高新区的次新二手房到了12500的价格，当然这是个两室。

那如果这个小区三室的成交价格调整到15000-17000元/平米，我们用这个价格为一个基准锚，倒推3-5公里之外周边刚需片区的高层次新房价格，在售刚需楼盘房价，你是推不过去的。这才是最关键的——

要么高新区超跌了，要么就是外围现在价格高了，还要降。

所以现阶段，济南楼市各片区的房价真的还在调整中，在我眼里有些楼盘的价格是明显高了，有些二手房未来还有几千的调整空间，这才是最可怕的……

你比如同区域内，房龄差不多，学校一样，产品差不多的房子，现在挂牌价差相差4000-5000，这明显就是需要调整的。

3、

最怕的就是螺旋式下跌，现在的很多城市，部分片区、楼盘，房地产已经陷入预期恶化的螺旋……只是很多人不自知，不敢说而已。

我不想唱空济南楼市，我只是说出我看到的现象。

国家统计数据展示的也是事实，5月份济南新房、二手房价格，环比、同比双双下跌。这是统计的平均数据，部分降价20-23%的房源，很多了。

这样持续下去，的确是不乐观，一旦像我上面说的某个楼盘二手房价格塌陷，会影响整个片区，连锁反应再影响到临近很多片区，而更远的郊区就更危险了：

4、

前几年，我鼓励手里有一套刚需房的购房者，把手里的房子卖掉，置换到核心区的紧凑的小高层，置换是对的，现在你会觉得更稳妥、安全了。

当然前提就是收入要稳定，我接受付费咨询都是要问收入、职业稳定性的。

而这两年，我更多的是提示风险性，谨慎加杠杆——非必要不买房。

5、

作为一个房产博主，而且还带货：

卖二手房、新房。

按说不应该让大家非必要不买房，但是我真的不忍心大家去盲目背负债务，背负压力，而你自己又不需要这套房子，可有可无，买它干啥呢？

那些天天直播间问买哪里投资的，你们就是欠割啊！

再强调一遍：

非必要不买房！有住房需要，实力不错，收入稳定那可以，其余的别瞎想了，买了你也不赚钱，可以等等政策。

6、

长期看中国的楼市肯定没有问题，十几亿的大国，一二线城市的人口聚集效应越来越强，有钱人相对越来越有钱，好房子的需求自然还是非常旺盛的。

但是这跟普通百姓关系不大……

因为大部分人的房产，都会变得平价，失去保值增值的属性。

7、

很多人觉得不可能。

我举个实例：现在唐冶、盛福，高新、张马等片区，建了好多保障房。

你如果仔细研究这些保障房，你会发现容积率比很多商品房还要低，楼间距也要大，唯一不足可能就是户型小一点儿，40一室一厅，60两室一厅，90三室一厅。但是人家房租便宜，配备的挺齐全，阅览室、菜市场、活动室，都是免费公共的……

然后你再对比当下很多刚需楼盘，除了户型大点，其他方面再也没有优势了。

当这种保障房建设的越来越多，对于普通百姓来讲，能花很少的钱申请政府的保障房，不怕房东涨价、卖房、驱赶，为何要去买房子呢？

就形成一股强大的分流，很多普通刚需房产、大房龄房产就很难涨价，失去了一批接盘者，你只能平价出或者降价出。

这就是要实现的：

保障+市场，未来住房供应结构模式。

8、

大家再思考一个问题：

当全国一二线城市的住房成交以存量房（二手房）为主的时候，政府如何拉动房价？

用好位置、好产品、好房子的入市，拉价格拉整体楼市。

咱就说咱济南，市场上有真的好房子新楼盘了，新房拉着房价向上涨！类似2016年，核心区楼盘一月1000-2000元/平米的涨幅，带动片区的二手房涨价，传导到别的片区。

但是济南还有吗？

玉兰花园四期那种位置的地还有吗？全运村那种更没有了。

CBD仁恒、大都会这种位置的也行，也没了吧？

唯一期待的就是财富中心四期、博物馆西侧，奥体中路西侧靠近大辛河的地块，天奕西侧地块，你还得找靠谱开发商好好开发，产品+品牌溢价，才能给改善市场信心。

现在济南核心区有地，但是品质不行：

为何科技城这么多楼盘，卖的价格比CBD二手房价格低不少，还是卖的一般？甚至还会让一批人站岗。

地块位置不行，地块品质不行，开发商不敢高成本做豪宅。

没有好地，没有好开发商，没有好产品，做不出真正特别好的标杆楼盘，所以现在改善市场就拉不动，有钱的购房者不是傻子，不会花大价钱买单的。

9、

现如今济南部分二手房持续跌价，以价换量，买卖双方拉扯。

部分二手房不跌也不涨，成交量上不去。

新房市场没有真正的品质领头羊入市，你怎么涨价啊？

没有涨，就止不住跌，熬着吧！

个人观点，供您参考。