在房地产市场的寒冬中，每天都有大事发生，有债务逾期的，有评级下调的，有楼盘烂尾的，有保交楼成功的……

但很少有人意识到，这些都不是最重要的。最重要的事情是，二手房价格的持续阴跌。

相对于新房市场，二手房是更真实的市场，对买房人信心影响更大的市场。二手房一日不回暖，楼市就不能说已经见底。

近日，国家统计局发布2月份70个大中城市商品房价格指数，二手房继续弱势，除了昆明、无锡之外，其余68个城市的二手房价格环比（与1月份相比）下降：

绝大多数城市的二手房价格在下降，这样的情况已经持续很久。这从二手房的同比（与去年2月相比）涨跌就能看出来：

在70个城市中，所有城市的二手房价格同比都在下降，而且大部分城市的跌幅都大于5%，徐州的跌幅更是达到了10.3%，成为近1年来二手房价跌幅最多的城市。

以上数据只是官方统计数据，市场给大家切实感受更为剧烈。

我们以济南市场为例，它的整体表现在70个大中城市中属于上游，二手房价格同比下降3.7%，可以说是微幅下跌。但在现实市场中，很多二手房社区的价格都在下降。我们以链家的交易数据为对象，来看几个例子：

历下区，优质学区房，老破小社区，燕山小区南区，去年3月挂牌均价为2.45万元/㎡，目前挂牌均价为2.33万元/㎡。

它的成交价下降更明显：

在2022年下半年至2023年一季度，它的成交价可达两万二三，但去年四季度至今的成交价只有2万元左右，低的甚至到了一万七八，跌幅达到10%左右。

西客站片区，次新二手房，中建锦绣城，其去年3月挂牌价在1.33万元/㎡左右，现在已经下降至1.23万元/㎡左右。在实际成交中，它的价格从一万二三下降到了一万一二。

济南高新区，次新二手房，中铁国际逸都，其去年3月挂牌价在1.97万元/㎡左右，目前下降至1.86万元/㎡左右。

市中区，老旧二手房，玉函小区南区，学区一般，去年3月的二手房挂牌价在1.26万元/㎡左右，目前已将下降至1.17万元/㎡左右。

在实际成交中，它的顶底楼价格已经下降到八九千元/㎡，价格之低令人瞠目。

另外，济南也有极少数楼盘价格坚挺，主要是CBD、高新区核心区附近的次新盘，得益于新城中心的崛起、高端产业的东移、城市的快速成长等因素，其价格坚挺，甚至略有上涨。但是，这样的楼盘数量太少，并不能给市场带来普遍信心。

我们常说，信心比黄金还要重要。但很多人忘了，物质决定意识，信心不是空中楼阁，它来源于现实。

对于房地产市场来说，买房人的信心哪里？最主要的来源就是自己和周边人所买房子的价格变动，也就是二手房价格的变动。

新房的价格变动有偶然性，也有欺骗性。比如，某一段时间高端楼盘密集上市，新房的统计价格就会上涨；再比如，开发商为了营造热销现象，有时候会故意采用低开高走的价格策略；甚至是，有些楼盘明明销售迟滞，为了炒作话题，故意拿出极少量高配产品来涨价，以此渲染价格上涨氛围。

以上原因，都会造成新房价格统计数据、市场信息的失真。

但是，二手房不存在这些问题，它的价格涨了就是涨了，跌了就是跌了，大家看得明明白白，而且会在邻里之间、亲戚朋友之间口口相传，从而极大影响市场的信心。

房地产是经济的重要组成部分，无论是在我们国家，还是在发达国家都是如此。

我们深信，房地产市场并不会永远这样颓废下去，它一定有一个平衡点，价格的平衡点，供需的平衡点。平衡点到来的那天，二手房价格才会反转。