原创：王幼柏 王幼柏律师婚姻家事团队

很多朋友咨询，她和她老公婚后购买的房产，在不动产权证上登记为男方1%女方99%，离婚时到底怎样分割呢？是按照登记的份额分割，即男方1%女方99%，还是房产两个人平均分割呢？

从本律师最近办理的一个类似离婚房产分割案件经验分析，关于不动产权证登记男方1%女方99%，离婚时到底怎么分，国内的判例是比较乱的，既有支持按照不动产权证登记的份额分割的案例，也有房产均分的案例。

本律师经办的离婚案件在广州市某区人民法院审理，在房管局登记时，不动产权证上登记为女方占4/5，男方占1/5。我方即女方主张按照登记的份额分割，男方则主张房产两个人均分。最终区人民法院判决房产均分。我方不服，上诉于中级人民法院，最终中院采纳了我方代理词的意见（后附代理词主要内容），改判房产按照登记份额分割，即女方占4/5男方占1/5。

本案的争议焦点在于涉案房屋权属问题是否存在夫妻财产约定。

民法典第一千零六十五条：“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条。”

第一千零六十三条的规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。”

本案中，男女双方没有签订书面的婚内财产协议，只是在不动产权证上登记了份额，同时在一份房管局提供的《房屋共有产权析产具结书》写下了各自的房产份额并签字了。

一审法院认为，所签《房屋共有产权析产具结书》系为办理产权证书出具，且男方表示不清楚该具结书的内容及意义。在双方未单独以书面形式作出明确约定的情况下，难以认定双方对涉案房屋存在夫妻财产约定，无法据此认定女方主张对房屋的份额已经做了书面约定。因此，一审法院判决该房产均分。

二审法院认为，首先，不动产登记是物权公示的重要方面，本案中的原、被告双方在进行不动产登记时已经对份额作出明确约定，并在不动产权证书主页共有情况一栏中也有登记，出于对物权公示权威性的考虑，应当予以承认。

其次，在夫妻财产约定的效力问题上，本案中，在签署《房屋共有产权析产具结书》和房产登记时，双方约定的意思非常明确，均是双方的真实意思表示，这意味着当事人双方对房产作出了按份共有的约定，并且已按照该约定进行了物权登记。该约定和登记具有法律效力，对双方具有约束力。

因此，对于涉案房屋，应当按照按份共有的约定进行分割。上诉人即女方的诉请于法有据，法院予以支持。原审法院对于房屋分割的处理有误，二审予以纠正。

通过以上分析，不动产权证登记男方1%女方99%，离婚时到底怎么分？相信朋友们都知道答案了。

附本案二审代理词：

尊敬的审判长、审判员：

广东金辩律师事务所依法接受某某某离婚纠纷一案上诉人某某某的委托，指派王幼柏律师担任其二审诉讼代理人，出席参与本案诉讼活动，现依据本案事实和有关法律规定，就本案争议焦点——广州市某某某房产（下称讼争房产）的分割处理，发表以下代理意见，请合议庭予以充分考虑：

上诉人和被上诉人在办理讼争房产夫妻析产时，已将各自的产权份额确定为上诉人占五分之四，被上诉人占五分之一，应当认定为双方对该项财产的份额达成了一致的约定，故在离婚时应按照登记份额进行分割，理由如下：

一、上诉人与被上诉人就讼争房屋产权份额比例进行了书面约定，系双方真实意思表示，是平等、自愿、友好协商的结果，并记载于登记簿上，具有物权的公示效力，属于双方就讼争房屋该特定财产进行了约定，构成了有效的夫妻财产制约定，理应按照该约定份额进行分割

根据《民法典》第一千零六十五之规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。因此，对于夫妻之间共同财产的分割，有约定应当按照双方书面约定进行处理。

本案讼争房屋在房管局进行登记时，上诉人与被上诉人双方提交的书面材料包括：（1）《房地产登记申请书》；（2）《房地产交易与权属登记询问记录表》；（3）《房地产他项权利登记申请表》；（4）《房屋共有产权析产具结书》。双方以书面形式对讼争房产约定了各自名下的份额，即上诉人拥有4/5的份额，被上诉人拥有1/5的份额。并且，房产登记部门根据双方的书面约定在房产证上载明了双方所占的房产份额。因此，该书面约定应当视为夫妻双方对该房产进行了夫妻财产制约定。

根据我国法律规定，婚后购置的房产如双方无特殊约定，一般认为系夫妻共同财产，即夫妻对该房产共同共有，在夫妻关系存续期间，双方各自对房产享有100%的权益，若发生离婚分割房产的情形，不考虑照顾子女、妇女及无过错方等其他因素的情况下，原则上为各人获得房产总价值50%的权益。但如果约定按份共有以后，如约定房产一方有90%的份额，另一方只有10%的份额，则可以看作是双方对各自拥有房产权益的再调整，那个只占10%份额的一方实质上是通过约定放弃了自己的部分权益。

简而言之，由于按份共有的房屋本来就是对房屋的权属作出了约定，因而在离婚分割时，各地法院一般会尊重当事人的约定，按照各自所持份额进行分配。

二、根据《物权法》的规定，讼争房产已发生物权变动效力，被上诉人拥有诉争房产五分之四的份额于法有据

由于夫妻共同财产本质上仍属于《物权法》所规定的共同共有，故其分割首先应遵循《物权法》所确立的相关原则处理。根据《物权法》第九十九条之规定，夫妻共同财产的分割至少要坚持三个原则：1、按约定分割的原则。具体到夫妻共同财产中，如果夫妻双方就如何分割有约定，按约定处理；2、依法分割原则。如果没有约定或约定不明确的，则可依本条规定分割。即，夫妻一方在离婚后有重大理由需要分割时，可以请求分割。3、损害赔偿原则。当特定夫妻共有财产一经分割，可能会破坏其功能、作用、价值，导致另一方利益受损时，则应赔偿因分割给其造成的损害。

《物权法》第九十四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。” 鉴于夫妻之间存在的特殊人身关系，因而夫妻之间的按份共有和没有特殊人身关系的人之间的按份共有毕竟不同，在离婚分割财产时，无约定或者约定不明的，共有人之间具有家庭关系的，认定为共同共有；否则，视为按份共有。

本案中，双方已在相关房管部门申请材料中明确约定双方对讼争房屋按份共有及具体的份额比例，在双方无异议的情况下，一同在房管部门办理了夫妻析产手续。不动产登记簿所载的按份共有比例应认定为双方对房屋产权分配经协商后达成的一致意见，系双方真实的意思表示，该登记簿具有物权的公示效力，如下文提及的上海市黄浦区人民法院（2022）黄浦民一（民）初字第7310号、北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第15350号等案件当事人只提供了房地产权证书作为按份共有的证据，法院都予以采纳，并判决房屋应按照登记份额进行分割。故，上诉人据此要求分得五分之四的份额是合法有据的。

三、在我国审判实践中，对夫妻共同所有的房产约定为共同共有或按份共有时，按照《婚姻法》第十九条规定，法院皆认为这种约定对夫妻双方具有拘束力，以下节选全国各地法院部分判例的裁判观点，供合议庭参考

1、北京市第二中级人民法院（2016）京02民终第3708号民事判决书。一审法院认为（第5页）：“冯×1与丁×按份共有的位于北京市xxx2号房屋一套虽系冯×1婚前购置的房产，但鉴于双方在婚后对房屋产权进行了变更，且已明确产权份额，据此，亦应认定为夫妻共同财产。根据房屋所有权证登记载明涉案房屋由丁×、冯×1双方按份共有，其中丁x占有60%份额，冯×1占有40%份额，即应视为夫妻双方对共同财产的约定。”

二审法院认为（第7页）：“关于共有房屋及车辆的车辆问题，原审法院根据法律规定对房屋及车辆认定为夫妻共同财产的定性正确，根据房屋所有权证登记载明涉案房屋由丁×、冯×1双方按份共有，其中丁×占60%份额，冯×1占有40%份额，本院综合考虑全案的实际情况，从保护妇女儿童合法权益角度出发，鉴于丁×尚带年幼的孩子，需要稳定的居住环境，加之双方在诉争房屋产权登记所占有的份额及房屋现出租的情况，诉争房屋应当归丁×所有并由丁×支付冯×1相应的房屋折价款为宜，原审法院对此节处理欠妥当，本院予以更正。”

（备注：本案中，仅有房屋所有权证载明双方的产权份额，但一、二审法院皆按照房产登记份额进行房产分割。）

2、上海市黄浦区人民法院（2022）黄浦民一（民）初字第7310号民事判决书。法院认为（第4页）：“婚姻存续期间，原、被告将共同共有的西江湾路房屋变更登记为按份共有，其中，原告占79.7%份额，被告占20.3%份额。现被告以《保证书》系双方对西江湾路房屋的份额重新达成一致意见为由要求享有50%的产权份额。

本院认为，首先，该《保证书》为原告安抚被告所作出的单方面许诺，形式上存在瑕疵；其次，《保证书》上“以及把工资交手老婆，早日把房贷还清”、“房产一人一半”作为相邻两句，是否“还清房贷”系“房产对半”实现的前提条件，在内容表述上不明确。该《保证书》从形式和内容上均不具备夫妻双方对共有财产重新达成内部约定的生效条件，故不产生相应的法律效果，西江湾路房屋应按照登记份额进行分割。”

（备注：本案中，仅有房地产权证载明双方的产权份额，但法院按照房产登记份额进行房产分割。）

3、上海市黄浦区人民法院（2017）沪0101民初16851号民事判决书。法院认为（第2页）：“本市广中路XXX弄XXX号XXX室房屋由原、被告婚后共同购买，系夫妻共同财产，双方一致确认房屋现值600万元并同意房屋归被告所有，被告支付原告扣除剩余贷款之后的折价款，但对于分配比例意见不一。本院认为，不动产登记簿所载的按份共有比例应认定为双方对房屋产权分配经协商后达成的一致意见，系双方真实的意思表示，该登记簿具有物权的公示效力，故原告据此要求分得二分之一的折价款，合法有据，本院予以支持。”

（备注：本案中，仅有不动产登记簿载明双方的产权份额，但法院按照房产登记份额进行房产分割。）

4、北京市高级人民法院（2016）京民申3763号民事裁定书。法院认为（第2页）：“本院经审查认为，房屋的所有权以登记为准。原审法院查明房屋所有权证登记载明涉案房屋由丁×、冯×1双方按份共有，其中丁×占有60%份额，冯×1占有40%份额。二审法院综合考虑全案的实际情况，从保护妇女儿童合法权益角度出发，将诉争房屋判归丁×所有并由丁×支付冯×1相应的房屋折价款更为妥当。一、二审法院根据当事人意愿通过评估房屋价值，判决享有所有权一方向对方支付房屋折价款的方式分割夫妻共有房屋，不违背法律规定。二审判决距房屋评估时间仅半年，二审判决根据一审中房屋评估价值予以分割并无不妥。”

（备注：本案中，北京市高级人民法院维持一、二审法院按照房产登记份额进行分割房产的判决，驳回再审申请人的再审申请。）

5、北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第12806号民事判决书，一审朝阳区人民法院认为（第5页）：“关于夫妻共同财产分割方面，依据法律规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

1604号房屋系孙×与房×以结婚为目的共同出资购买，应属夫妻共同财产。婚后双方签署《房产分割协议》并据此办理了房屋产权登记变更手续以确定各自所有之产权份额，系双方对共同房产的约定及处分，应属有效。孙×认为协议书系受胁迫无奈之下签署，但其所述事由并非法定胁迫情节，且《房产分割协议》文本由其拟定，难以认定协议内容违背其签署之时的真实意愿。且婚姻关系包括感情、隐私等众多因素，不能简单使用公平、等价有偿等交易原则。

故孙×要求按照出资分割1604号房屋于法无据，法院难以支持。现双方对于1604号房屋归属孙×所有均予认可，法院以《房产分割协议》及房产证登记份额为据结合房屋市值酌情判处孙×给付房×相应折价款数额。”二审法院认为（第6页）：“1604号房屋系孙×与房×夫妻共同财产。婚后双方签署《房产分割协议》系双方真实意思表示，双方应遵照履行。孙×认为协议书系受胁迫无奈之下签署，但其并未就此提供充分证据证明，且《房产分割协议》文本由其拟定，难以认定协议内容违背其签署之时的真实意愿。孙×上诉要求按照购买房屋时的实际出资分割1604号房屋于法无据，本院不予支持。”

（备注：本案中，法院依照双方签订的《房产分割协议》及房屋产权登记的产权份额进行房产分割。）

（备注：本案中，法院依照房屋权属登记的产权份额进行房产分割。）

6、珠海市中级人民法院（2022）珠中法民一终字第1966号民事判决书。法院认为（第5页）：“关于夫妻共同财产的分割问题。珠海大道301号（中新国际花园）7栋1201房登记所有权人为周某、陈某甲共有，属于周某、陈某甲共同财产，故在周某、陈某甲离婚后应当进行分割。周某、陈某甲在购房时已经将各自的产权份额确定为周某占30%，陈某甲占70%，应当认定为周某、陈某甲对该项财产的份额达成了一致的约定，故在离婚时应当按照该比例进行分割。”

（备注：本案中，法院依照房屋产权登记的产权份额进行房产分割。）

通过分析以上判例，我们可以得出非常确定的、毫无例外的结论，即不管是广东省的判例，还是其他地方法院的判例，均是以房产登记部门记载的房产份额，作为房产分割的依据。

而在本案中，一审认定讼争房产为夫妻共同财产，并不因为谁名下登记份额的多少而改变，认定双方各享有50% 份额，显然是不公平公正的，属于典型的“同案不同判”，我们想公正廉明、明察秋毫的审判长、审判员已了然于胸，因此，一审错误判项应当予以纠正。

恳请尊敬的审判长、审判员充分考虑代理人的意见，“以事实为依据，以法律为准绳”作出公正之判决！

代理人：王幼柏

二零二三年X月X日