贵阳的房子，和其他一二线大城市的差不多，大致可以分为刚需、改善、豪宅三个层次。
至于其他的老破小步梯楼、棚户区和城中村自建房等，不在本文讨论之列，只能说是城市的遗留问题吧。
1、刚需，虽然刚，但并不是破落户刚需，顾名思义，就是普通家庭的基本需求。
但这个基本需求，也起码要达到一定的居住条件标准，比如高层有电梯、有物业服务、有地下停车库、有社区商业配套等最基本的居住条件。
否则，如果连这些基本的条件都达不到，那也只能归类到老旧小区的老破小里面去。
此外，房产作为一种资产，还要满足最基本的资产条件，就是它是可以上市流通、上市交易的，因此，要把一些保障性住房，比如经适房、保障房等排除在外，这类房产并不能视为正常的资产，流通性受阻。
在产品力方面，刚需的梯户比通常为2梯4~6户，容积率大于3.0，户型面积段集中在50~120㎡不等，绿化率没有非常高的要求，一般来说刚需小区的绿化率都不会太高，不会超过30%。
在总价方面，贵阳当前一套刚需住宅的售价，大致在60~120万之间，跨度较大，主要是因为刚需的面积段比较丰富，有的小户型60平方米就足够，有的大户型可以大到120平方米，但只要定位是刚需项目，依然不影响它是一个刚需。
贵阳最著名的刚需楼盘，就是花果园、世纪城、金阳新世界等大盘，主打的就是城市普通市民居住。
这样的刚需大盘，优点在于能够地处城市核心地段，占据比较稀缺的城市资源，配套完善，生活方便。
就像花果园，在老城区几乎很难找到另一个配套能和它媲美的楼盘，就连有些观山湖的改善楼盘，配套都不一定比得上花果园。
2、改善，区分为刚改和纯改善（也叫终极改善）大多数人认为的改善，就是大面积，户型大，但实际居住进去，却不一定能够感受到改善的品质。
因为，市面上的改善房源，大多分为两大类，一类是刚改，也就是基本达到改善的条件，改善中的刚需产品。
刚改这类产品，总价120~150万左右，容积率通常不会超过3.0，梯户比常见的是2梯4户，或者2梯3户，户型面积段一般在120~150平方米的区间内，绿化率通常都能达到30%。
常见的有观山湖西板块的跃层、大平层、洋房等。
另一类产品是纯改善，总价在150~300万左右，也可以叫做“终极改善”，常见的有大平层、叠拼、联排、合院别墅一类，大平层的面积段一般在144~200平方米以上，已经属于非普通住宅了。
而叠拼、联排、合院别墅，虽然称不上独栋、庄园那样的豪宅，但是还是被许多人当作家庭置业的终极改善的，甚至连很多中产都对它们趋之若鹜。
纯改善的容积率，一般在2.5以下，梯户比常见的有1梯1户，3梯2户等，主打一个专属归家仪式感，绿化、园林、中庭、地库等更是不用多说，要比刚改提升一个档次。
区分刚改和纯改善的一个硬指标，就是看小区内的最小户型，有没有144平以下的户型，如果有，那么大概率属于刚改，如果小区内都是144平以上的非普通住宅，那么成为纯改善大平层的概率更大。
区分刚需和刚改的关键，在于看各自的容积率和梯户比，刚改要比刚需有优势得多。
此外，这几种房产类型，通过总价也可以划分出比较明显的界限来：
刚需：120万以内；刚改：120~150万；纯改善、终极改善：150~300万。
