一、项目缘起：虚拟产权商铺的投资模式

2020年前后，广西某桂正居投资有限公司在河池市金城江区世纪某园小区某号商铺，打造“城西某田农贸市场”，采用“虚拟产权式商铺”模式运营——不进行实质产权分割，仅在图纸上概念划分商铺，通过转让长期使用权吸引投资者。

简某表示，我方提供的《协议书》显示，2020年4月24日，我方与某桂公司签订合同，租赁市场内两间门面，租期20年。因某桂公司拖欠我方款项无力偿还，遂以这两间门面20年使用权抵债，视为我方已一次性结清。协议明确，该商业部分暂无法办理产权分割和分户登记，但某桂公司承诺未来具备条件时将第一时间通知。

数十位投资者通过类似模式获得商铺长期使用权。钟某志与韦某纳的《城西某田农贸市场商铺/摊位使用权转让合同》显示，二人2020年12月31日受让某号摊位使用权，期限自2021年1月1日至2040年12月31日，2021年为返租期，由转让方统一运营。合同承诺“转让的商铺/摊位无债权债务纠纷”，叠加稳定收益预期，吸引众多投资者投入多年积攒的血汗钱。

在相关规定对售后返租模式进行限制的背景下，某桂公司于2020年11月9日成立了由其关联方负责的市场管理服务中心，统一处理商铺20年使用权转让及招商运营。投资者在不知情的情况下，签订了包含委托经营、原价回购等条款的合同，而同期该公司已将整体商铺抵押给金融机构。根据相关司法解释，若不具备真实房产销售内容，以售后包租等方式吸收资金，可能涉嫌非法吸收公众存款。该公司的操作模式已为后续投资者权益受损埋下了重大风险隐患。

二、纠纷爆发：抵押与租赁的权利冲突

2020年7月27日，某桂公司与环江毛南族自治县某农村信用合作联社签订抵押合同，将商铺整体抵押获取贷款。某桂公司在抵押合同中承诺“商铺不存在租赁关系”，但此情况与事实不符。而某江信用社在现场核查时，未能发现或未予充分关注市场内已对外招商出租的客观情况，审查过程存在疏漏，导致抵押登记在存在权利争议的情况下得以办理。

事实上，2020年4月市场已有租户入驻。施某某与某桂公司签订的《世纪某园门面租赁合同》显示，其于2020年4月24日租赁市场南面门面经营“某姐炭烧鸭鹅”店，租期至2021年6月23日。这与某桂公司在抵押合同中的承诺明显不符，反映出贷款审核环节存在明显疏漏。

此后数年，市场管理服务中心仍在持续对外转让商铺使用权。某江信用社在长达四年的贷后管理中，未能对市场内大规模的“以租代售”行为进行有效核查与干预。投资者对此毫不知情，依旧按合同履行义务。市场表面运营如常，但实际上已积累了巨大的潜在风险。

2024年7月，因某桂公司逾期未还贷款，某江信用社向环江毛南族自治县法院申请强制执行，查封并拍卖商铺。环江法院公告责令被执行人及商铺实际使用人拍卖成交后十五日内搬出，投资者由此方知悉商铺已被抵押的事实。

投资者当即向法院提出异议，提交了早于抵押登记时间的使用权转让合同及付款凭证，明确主张其合法使用权，但环江法院2025年4月30日公告却无视这些铁证，认定相关租赁关系签订时间晚于抵押登记，租户无权对抗拍卖及商铺交付，此认定与投资者所持合同显示的日期严重不符。

投资者主张某桂公司涉嫌非法吸收公众存款，要求法院移送线索，但法院坚持以租赁关系处理，致使其刑事维权路径受阻。商铺因使用权纠纷两次流拍，成交价低于评估价。2025年，环江法院裁定将相关商铺以物抵债给某江信用社，导致投资者长期使用权合同无法履行，投资款面临难以收回的风险。

三、最终的执行结果：1月16日的强制清场

某江信用社取得商铺所有权后，未与原投资者进行任何协商，于2025年12月15日直接向租户发出《关于要求支付租金或限期腾空商铺的通知》，要求租户要么与信用社重新签订租赁合同缴费，要么30日内腾空结清费用，否则将采取法律措施。该通知与原投资者的既有合同权益存在冲突，遭到多数投资者的拒绝。

随后，某江信用社委托贵港市某来木松岭市场开发管理有限公司作为“二房东”，代为管理和收取租金。富某梅花提供的《商铺租赁合同》显示，该公司要求租户重新签订合同，租金按季支付并缴纳履约保证金，逾期缴纳将按每日3%收取违约金，甚至面临停水停电、解除合同等处罚。部分租户为维持生计选择签约，导致原投资者的租金收益中断，投资面临重大损失。

对于拒绝签约的投资者和租户，“二房东”采取了干扰经营的措施，致部分租户被迫停业或搬离。2026年1月16日，环江法院工作人员到场逐户张贴通知，要求三日内清空物品或协商交租，否则将采取手段并主张由对方承担全部损失。此外，法院工作人员在执行过程中所采取的措施，使得投资者认为其权益主张未能得到充分考量。这一系列做法，使得投资者通过现有渠道维护权益的希望变得极为渺茫。

投资者集体报案未获立案，寻求律师代理亦因案件复杂未果。通过司法与协商等途径均未能解决争议，致数十位投资者陷入困境。截至2026年1月，部分投资者如“好运来”的商铺无法收租，需另谋收入偿债，因租户已与“二房东”重新签订租赁合同；我方两间门面使用权主张未能实现；钟某志、韦某纳等人投入的数十万元转让费亦面临同样难以收回的风险。相关权益主张与合同履行已陷入僵局。

四、思考与呼吁：从案例看投资者权益保护

某田农贸市场的纠纷，是一起由开发商不当操作、金融机构风险管控缺失及司法处置争议共同导致的投资者权益严重受损事件。某桂公司以虚拟产权商铺为模式采取“先租后抵”等方式，涉嫌非法集资；某江信用社在抵押审核中存在重大疏漏；环江法院在执行中对法律关系的认定与投资者主张存在分歧，其采取的强制清场等措施使投资者维权路径受阻。

这些普通投资者投入多年积蓄却面临重大损失，维权艰难。此事暴露出在虚拟产权商铺等模式的监管衔接与风险处置机制上存在不足。我们呼吁有关部门依法介入调查，厘清各方责任；期待司法机关依法重新审视案件，保障当事人诉讼权利；建议完善相关监管与法规，防范类似风险，以维护投资者合法权益、司法公信力与市场秩序，恢复各方信心。

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