偏弱报告对四个一线城市的排序很明确：上海最好，深圳其次，北京和广州偏弱。这个判断不只来自专家观点，也来自实地调研。上海的二手房库存已经降到相对舒服的位置，部分专家提到，上海二手挂牌量从去年约12万套降到现在约8.5万套，降幅大概三成，对应库存月数约6个月，甚至低于香港的7个月以上。这个数字挺关键。库存低了，价格才有底气。上海项目现场的反馈也比较积极。销售经理普遍表示，今年到访和咨询比去年好，转化率更高，部分项目较上一批次尝试小幅提价1%到2%。注意，是小幅，不是大幅。开发商自己也没那么飘，主要还是想维持去化速度。深圳也有修复，但力度不如上海。北京和广州的问题更直接：库存水平偏高，价格和成交修复的阻力更大。报告里的专家还提到，不同城市库存月数差别很大，一线、二线、三线大概分别是14个月、24个月、34个月。库存这个东西很粗暴，但也很有用。库存不降，所谓企稳就很难讲得硬气。二手房正在成为主战场，这个变化要重视这份报告里有个很重要但容易被忽略的点：二手房市场正在持续抢占新房份额。在中国一半城市里，二手房成交量已经超过新房；在前20个城市中，二手房成交甚至已经占到约70%。这意味着房地产市场的定价锚，正在越来越多地转向二手房。原因也不复杂。二手房价格更灵活，业主愿意降价时，成交就能出来；新房开发商不一定愿意明显降价，因为降价会影响前期业主、项目利润和资产减值。结果就是，买家越来越多地用二手房价格来衡量新房值不值。这对开发商不是小事。新房要卖得动，必须拿出比二手房更强的产品力。上海调研里提到，新房通常比周边二手房贵10%到30%，但销售经理仍然有信心，理由是“第四代住宅”方向下，新房得房率提高到90%以上，层高更高，比如从过去2.8到2.9米提高到3米，飘窗、阳台等空间利用也更好。讲白了，新房不能只靠地段和品牌了，必须靠真实产品力说话。