一早teamate 来问怎么做一买一卖，卖组屋买公寓无缝衔接，自己没做过有点心虚，一会要去见客户。我们就打了电话和打字把注意点都说了一遍。

这个图不完整哈，不完整。不过ChatGPT做的图怪好看的，她发我，我保存了一份。

我们老手艺人，一直都是手搓——我至今这个流程都是手写，一次性的，每次写得都不一样，要根据客户情况灵活调整选方案。回头我也试试用AI搓一个完整流程出来，得加备注一大堆。

我第一次做这个需要动用卖房资金，才能买下一套的组屋到公寓的无缝置换，是我自己家换房。幸亏是我自己家换房子，出岔子娃爹也不敢骂我。

我真的是亲自把所有的雷、隐藏的坑都踩了一遍！没踩到那一步你真不知道会有坑。并不是HDB的流程，还藏在CPF条例、银行贷款文件小字部分里。 还好咱也是专业人士，出岔子也会及时补救，大不了花一点冤枉钱，的确是花过几千块冤枉钱。半年后我做客户的case，才发现那真是冤枉钱，多花功夫去跟政府appeal加急处理，我可以避免付那个几千块的。

跟小同事说一点一点这个注意事项：1. submission不能太早，HDB extension 需要有买了公寓的exercised OTP; 但也不能太晚，valuation report 有效期90天，不能超过期限；另外公寓completion前发放贷款，至少提前一周要拿到HDB approval better。 推迟submission 意味着approval 也会推迟，就会影响到公寓completion 。到底要早一点还是晚一点，这个度把握真的很难。2.HDB Approval letter是否必要，需要看公寓贷款人名下是否还有组屋贷款。如果组屋贷款已经还清，就不需要考虑这个问题； 如果组屋剩余贷款和公寓的新贷款是不同的人，比如夫妻俩一人背一套房贷款，也不需要考虑这个问题。3. 如果还没看好下一套，又必须卖了才有钱去买下一套，要么谈好late submission+extension，因为光是CPF回款再申请付款，一进一出就是1个月时间没了；如果手里现金很多，可以自行填回组屋所用CPF，这样可以节省3周交易时间；要么就是normal submission+late completion+bridging loan；要么是先买好下一套签long term option，然后加急fire sale卖房

一堆if… else if…，还要结合客户的现金预算、剩余贷款、使用过的CPF、两个人各自的贷款能力、要买的地方好不好买；要卖的组屋好不好卖，再综合考虑到底怎么操作。

说着说着她都快哭了：太复杂了，记不住。我说见招拆招吧，有疑问随时联系我。

如果客户有钞能力，不想多搬一次家，是最简单省事的：直接付ABSD去买、慢慢装修，这边同时慢慢卖房，有半年的时间卖掉再claim ABSD refund，当然也有前提是夫妻一方必须是公民，还没有别的房子。

如果客户还有别的地方住着，或者不介意卖了房子先去租房，慢慢挑想买的房子，也会容易操作，完全不用卡时间，就是纯卖房和纯买房。

说到底还是一个问题：只要有足够的钱，都不是问题，不需要这么绞尽脑汁、战战兢兢。

希望她客户有钞能力。

helen谈房