建发观玺，据传开盘优惠为88折。

因为认筹量足够大，项目的开盘优惠比预想的要少。按照整盘拟售备案均价约 6.8 万/㎡来计算，88折之后，大约是均价6万/㎡！按楼栋88折均价请见附图。

项目冻资早就超过了2000组，认筹也超过了1000组，一期10栋楼785套房源，认筹：房源，比例超过1：1。96平和143平楼栋提前停止认筹，项目提前关闭143平样板间，提前停止认筹，都印证了排卡客户的踊跃性，预计开盘能卖出7、8成问题不大，80平小户型产品力不够，预计会卖得慢一些。

当初隔壁龙樾海序开盘，最高是15个99折，比建发多3个99折，且先在备案价上减“每套4万–16万价差优惠” ，最终龙樾海序网签均价为5.4万左右，即使抛掉最低的一栋楼（约5万），其他楼栋网签均价大约为5.6万。因此建发观玺平均比龙樾海序贵4000元/平，建发认为项目得房率、容积率、装标、园林、会所都比隔壁要占优，值不值，就见仁见智了。

因为高性价比的四代宅即将断供约一年，再期待价格大优惠，恐怕已经不现实，从通州九棵树的湖映青天来看，尽管产品力一般，90平的还是两面宽产品，开盘一样卖得很好，说明市场已经把近郊优质四代宅当成稀缺产品了。