保利京华曜开盘分析：

昨天开盘，海报发的是32亿，连套数都没有，后来又说是224套。从线下开盘改为线上小程序开盘，大概率说明客户人数低于预期，现场可能不够热烈（露馅）。

224套肯定是有水分的，预估应该低于150套，后面等两三周看网签数据吧。全盘450套、首开放约352套，首批网签已经出来了，网签均价是10.88万，开盘折扣是89折。

个人判断保利再一次高估了自己，定价策略偏高了！跟嘉华天珺，保利天汇，保利熙瑞一样的，结果就是去化慢，最终还得降价。

124户型卖得最好，说是没什么楼层可选的，其他大户型卖得差一些。丰台不缺大户型新房产品，丽泽的大户型都卖不动，存货一大堆，中海丽金府卖了那么久，去化率才25%，认亏、降价是唯一的出路。

保利124小户型作为普通改善足够了，距离西城那么近，今后也有足够的改善需求支撑，竞品都扎堆在丽泽商务区板块，保利京华曜周边没啥直接竞品，个人觉得相对比丽泽板块，供需情况更好，主要还是定价问题。

当然，也可能是开发商觉得后面都是现房销售了，新房要断档约一年时间，有足够的时间和市场空间去化。之前市场主流是备案价85、86折开盘，近期建发观玺是88折开盘，保利京华曜是89折开盘，说明开发商的心态变了，都不追求去化速度了，转而追求利润。