12月金融数据出炉，M2增速8.5%超预期。
很多粉丝纷纷跑来问我，荣杏老师，大放水了，买房抗通胀的机会来了吗？
我劝大家先别激动。
现在的关键问题不是要不要抗通胀，而是什么时候入场才不会被所谓的回暖情绪带节奏。
房价到底什么时候见底？
不是看放了多少水，而要看真正起决定作用的底层指标，那些通常会被大家忽视的数据。
第一个核心指标，是看名义GDP与实际GDP的差值，什么时候转正。
很多人买房时会参考CPI，觉得物价涨了房子就会涨。
其实这并不是精准的投资逻辑。
房产作为大宗资产，它的升值动力来自于供给侧的通胀，也就是企业生产出来的东西，销售价格上涨。
名义GDP增速，指的是商品销售额增速；
而实际GDP增速，指的是商品销量增速。
如果名义GDP增速低于实际GDP增速，说明生产出来的商品价格在下降。
说白了，就是工厂生产的货多了，但价格却在跌。
老板不赚钱，你的工资就涨不动，那谁来给高房价买单呢？
比如去年名义增速约3.99%，实际增速是5%，这中间约1%的负差值，说明市场在通缩。
只有当名义GDP跑赢实际GDP的时候，才意味着社会生产进入了实质性的通胀周期。
这时候，企业赚到了钱，打工人的收入才会上涨，房价的长期上升通道才会真正打开。
以日本为例，可以清晰的看到这个指标与房价的关系。
从最新的四个季度数据看，这个差值已经从之前的低位开始收窄，虽然还没转正，但值得我们去盯紧这个数据。
决定房价涨跌的另一个核心指标，是居民新增贷款的增长，而非M2本身。
房价上涨的本质，其实是有人在替你透支未来。
M2只是水，居民债务才是把水抽进楼市的水泵。
如果把房源供给看作一个定量，当大家都用存款买房时，房价就取决于大家的存款中位数。
但如果有人愿意加50%的杠杆去贷款，他的购买力就瞬间翻倍了。
当整个市场都开始提高杠杆比例时，房价就会被这股凭空创造出来的货币推高。
所以，我们观察楼市见底，一定要看居民新增贷款什么时候出现大幅回暖。
这背后涉及到一个公式：居民杠杆率 = 居民债务 / GDP
在2021年之前，大家的体感是房价涨得比工资快，那是因为居民债务的增速一直跑在收入增速前面，大家都在疯狂加杠杆。
但杠杆率不可能无限上升。
一旦大家的负债意愿停滞甚至下行，房价就会失去支撑。
12月的金融数据显示，虽然整体信贷在放量，但那是由企业部门撑起来的，实际上居民部门的新增贷款为负。
这意味着，虽然水就在岸边，但大家还没打算大口喝下去。
如果撇开大家的负债意愿不谈，房价的底色其实是居民收入。
关于这方面，也有一个非常硬核的指标：沪深300营收。
这是一个很直观的因果链条。
沪深300营收上涨，是打工人收入上涨的必要非充分条件。
也就是说，只有沪深300这些头部企业赚钱了，在这个体系内工作的打工人，收入才有上涨的可能。
我们观察到，2025年三季度沪深300的营收已经开始转正了，这是房地产前景出现曙光的一个重要迹象。
接下来的每一个财报季，荣杏老师都会关注这个营收增速是否有持续提升。
按照荣杏老师目前掌握的情况：
字节跳动2025年总营收预计1860亿美元，同比增长20%，年终奖池扩容35%；
小米集团前三季度总营收同比上涨32.5%，全年营收预测上涨27-30%，年终奖几乎全员拿到1.2的系数；
腾讯全年营收预测同比增长13-14%，游戏/云与AI/微信生态等部门年终奖系数同比增长10-30%......
当然，除了这些基本面，市场预期也起到了很关键的作用。
居民愿不愿意贷款，一方面取决于对未来工资增长的信心，另一方面取决于外部环境的预期拉动，也就是无形的手这支指挥棒。
比如2024年929新政，就成功拉动了一波预期和成交，深圳房价在这段2024Q4和2025Q1快速回暖，网红盘房价回升了10-20%。
新政后，深圳新房真实销售情况到底如何？
新政后，深圳这些小区为什么火了？
再比如今年1月求是文章的定调：2026深圳楼市：资产保卫战。
增值税5改3：新政！增值税5%→3%，买房人该入场还是卖房人该离场
降利率、商务公寓首付5改3：当公寓首付降到3成，真正的猎手已经进场了
这些其实都是在引导市场预期，虽然它不能改变基本面，但能缩短市场见底的过程，让那些原本犹豫的刚需加速入场。
现在的逻辑很清晰，买房抗通胀本身没问题，但在周期切换的关口，我们更重视确定性。
名义GDP与实际GDP的差值何时转正，居民杠杆率上升，就是购买力重回楼市的信号，是市场的集结号。
如果这些数据没有出现实质性反转，那么小阳春更多只是情绪的脉冲，而不是大趋势的逆转。
保护好你的现金流，不要在黎明前被情绪带偏，也不要在真正的机会面前因为迟钝而错失入场点。
长期来看，楼市正在发生结构性改变，未来的机会只存在于在一线城市和强二线城市的核心地段。
因为这些地方不仅有地段，更有最密集的资源和最强的资产流动性。
现在的市场并不缺钱，缺的只是信心。
