根据深圳市住建局官方数据显示，深圳全市住房总量约1165万套（间），其中城中村私人自建房577万套，商品住宅189万套，保障性住房65万套 ，各类配套宿舍192万套，其他住房142万套。

这些住房类型中能正规且自由交易的只有商品住宅和公寓，总量约为286万套，其中商品住宅（纯住宅非公寓）在深圳现有住房交易体系中占比为66.08%，成为深圳住房交易市场的主体。

另外，被称之为小产权房、不能上市交易、多为历史遗留违法建筑的城中村，在深圳现有住房体系中占比高达46.86%，成为深圳住房租赁市场的供应主体。

下面珊瑚虫通过分析商品住房和城中村住房的投资理念，从而使大家进一步了解住房交易和租赁市场的调控理念。

1、商品住房投资理念

本金溢价为主，租金收益为辅

通过分析中国商品住房的发展历程，我们不难发现，自1998年房改以来，房地产推动了中国经济的长期发展。2003年，房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位正式被确认，这也使得过去近20年中，房地产业在推动城镇化、基础设施建设以及拉动消费等方面作用明显，但这是建立在房价快速上涨基础之上。

从2012至2021年这十年，从整体趋势来看，虽偶有低谷（如2014年），但深圳房价一直处于单边上涨趋势。

根据深圳统计年鉴发布的数据，深圳全市新建商品住房平均售价从2012年的18848元/㎡上涨到2021年的61273元/㎡，上涨225.1%。这个涨幅，足以让人为之疯狂，也让房子的投资属性深入人心。

过去十多年里，很多人买房并通过房价上涨、房子溢价赚得盆满钵满，商品住房的价值增长很大程度上取决于城市的发展，也就是它的涨价增值关键因素是城市发展红利，即所谓“闭着眼睛买都能赚钱”的时代。

由于购买商品住房的投入成本很大，有些人买了房子后宁愿空置也不愿出租，因为他们买房的目的是押未来的增值——房产升值比租金收益高多了，这也导致即使因为暂时无法卖出而转为出租，业主心理上的租金价格也会比较高。

随着房价的上涨，买房者投资成本增加，租金也随之上涨，但如果市场无法接受这个租金价格，业主只能降租。

因此，商品住房的投资收益主要是通过房价上涨本金溢价来实现的，而租金收益只是投资者在房子卖不出去的情况下采取的一种止损选择。

租金收益地位是否会发生改变？

如今，风向已经发生改变了。

目前中国城镇化的发展已经走过了初期积累和基础性发展的阶段，进入到了成熟、完善、提高的新阶段，在房价进入稳定期，或不涨的前提下，是否能通过其他途径（如收租）来继续投资赚钱呢？

根据珊瑚数据的监测发现，目前深圳城中村周边交易较为活跃的二手住房平均参考售价为49853元/㎡，平均每月房租为60.77元/㎡，根据售租比=售价/租金，我们得出深圳城中村周边交易较为活跃的二手住房平均售租比约为820，远高于国际警戒线300。

也就是说，在不考虑贷款利息的情况下，买一套房要出租820个月（约68.3年）左右才能收回全部购房的投资，在这种情况下，想通过租金来赚钱基本不可能，甚至回收成本都难。

那是否能够通过快速涨租来实现租金收益的快速上涨呢？

由于商品住房的租金收益是业主的一种止损方式，因此租金的参照标准往往是房子的月供，如果能实现月租抵利息甚至月租抵月供，那就是最理想的状态。与此同时，商品住房的租金价格一般都是同一区域范围内各类型住房中最高的，由此导致，房价上涨会大幅拉动商品住房的租金。

在“房住不炒”的基调下，未来很长一段时间商品住房单纯通过收租实现投资收益很难，收租只能作为投资者在房子卖不出去的情况下采取的一种止损方式。房子投资属性降至历史低位。

2、住房交易市场调控理念

根据过往研究发现，地价的差别是决定房价差距的关键。

房价不怕限外、不怕限购、不怕限售、最怕的是限价。因此，在商品住房售价进入高位运行且不可能出现大幅上涨的情况下，如何控制好两个差价对于稳定住房交易市场至关重要，一个是土地出让价格与新建商品住房的差价，另外一个是新建商品住房与周边二手房的差价。只有控制好这两个差价才能确保房地产开发企业具有一定的利润空间，同时也能有效遏制炒房行为。

为了控制好这两个差价，一方面，深圳相关部门定期发布标准地价，同时在土地出让阶段建立起“地价-房价”联动控制的新模式，用以控制第一个差价，即土地出让价格与新建商品住房的差价；另一方面，在2020年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，称将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制，这为控制好第二个差价，即新建商品住房与周边二手房的差价，打下了基础。

据调查，深圳城中村租赁住房供给量约490万套间，占全市租赁住房的64%，是满足市场租赁需求的主力。

1、城中村住房投资理念

租金收益为主，本金变现为辅

与商品住房不同的是，住房租赁一直以来都是城中村居民主要的收入渠道。

城中村是在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

在城中村，失去耕地的农民利用制度的空隙，在市场的诱导下，由通过对土地资源的超负荷利用，转变为依赖出租房屋生存的新的社会阶层，而城中村也成为城市新移民尤其是低收入移民的集聚区，即城中村是以本地户籍居民出租房获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。

与此同时，深圳的城中村住房属于小产权房、没有产证，在法律上是不能进行交易的，但是因为历史（土地制度）和现实（深圳缺房）的原因，一直处在灰色地带，这也使得部分城中村住房实现了本金变现。

但是，2021年8月19日，深圳住建局与规划和自然资源局联合发布了《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，全面对历史遗留住宅交易做了禁止。

本金变现是否能成为主要投资收益？

与其他城市不同，在深圳，城中村并不仅仅位于城市的边缘，而是遍布城市的各个区域，包括城市的中心地带。为了预防产业空心化的现象，作为承担低成本居住区功能的城中村，不仅为推动城市化起到了不可替代的作用，也为现阶段制造业回归都市解决低成本居住问题提供了最好的解决渠道。

为了改善城市的环境和功能、提高城市的品质和形象，深圳在2004年发布了《深圳市城中村改造暂行规定》，正式开启了旧改政策性文件的序幕，开始大规模的城中村改造，这也是城中村住房本金变现唯一合法的途径。

随着城中村拆迁改造的推进，也遇到很多问题，归纳起来主要有以下几个方面：

一是租赁市场活跃的区域，城中村住宅每年可以为业主带来相当可观的租金收益，如果失去了租金收益，那么就代表着断掉了他们最主要的经济来源，由此导致村民的改造意愿不高；

二是城中村改造的整体周期较长、运作风险较大；

三是随着深圳地价、房价的暴涨，拆除城中村也是一场耗资巨大的投入；

四是随着城中村大规模拆除重建，低成本的居住空间就会减少，使得低收入群体的居住空间被挤压。

与此同时，尽管很多城中村的建筑和基础设施相对落后乃至缺位，但全部大拆大建不仅过度消耗资源和人财物力、增加建设成本、影响资源环境，还可能割断地区人文及历史文化延续的脉络。

所以，2019年3月27日，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》正式发布，困扰深圳多年的城中村改造问题，有了一个明确的方向，城中村改造由“拆”变“治”，从实际出发，把拆除、建设与改造、整治结合起来，以规模化统租改造、综合整治为主。因此，未来城中村本金变现几率很小，租金依然是绝大多数城中村居民最主要的收入来源。

另外，城中村住房是深圳住房的重要组成部分，城中村住房实施规模化、品质化改造后，可统筹纳入住房保障体系，这也是深圳加快保障性住房建设的一个重要举措。

根据公开资料显示，深圳对住房发展 “十四五”规划作出调整，进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将原来规划的建设和筹集保障性住房54万套（间）的目标，调整为不少于74万套（间），大幅增加的20万套（间），均为保障性租赁住房。

2、住房租赁市场调控理念

城中村住房由于建造成本低、居住环境和品质普遍较差，租金相对低廉，一直是同一区域范围内住房中租金最低的，备受外来务工人员的青睐。

通过整治和改造，虽然能在很大程度上提升城中村出租房的居住环境和居住品质，但改造中产生的建筑外立面美化、内外装修改造、家私家电配置、后期运营等成本也会导致改造后租金短期上涨，同时产生联动效应，带动整个片区租金上涨。

同时，商品住房的价格往往是同一区域范围内住房中租金最高的，城中村租金上涨天花板往往就是周边商品住房的租金。因此，某一区域城中村租金与商品住房租金差异越大，该区域城中村改造后租金上涨的预期空间越大。

例如水围村即便有政府进行补贴，租金较改造之前均价仍上涨了65%左右。

随着城市的发展与城中村规模化改造的不断推进，一些无力支付更高租金的居民也许会渐渐离开或者选择合租等其他方式生存下去，从而加重城市的二元化，也会带来相应的社会问题。

结合以上对商品住房交易市场的分析，我们发现房价是不可能无限制的上涨的，这也导致了租金也是不可能无限制的上涨，一个城市的可持续发展也不能让租金无限制的上涨，那如何才能确保住房租赁市场稳定发展呢？

通过以上分析，并结合对房地产交易市场调控政策的研究，珊瑚虫认为，控制好城中村改造前后的租金价格对稳定租赁市场至关重要。控制好改造前的租金能控制住租赁运营企业的拿房成本，而要想控制好改造后的租金就必须控制租赁运营企业的改造成本及利润空间，只有在确保一定利润空间的基础上企业才会对城中村进行统租改造。这个利润空间可能来自政府的补贴，也可能来自改造前后的租金差，也可能是提高坪效以后出现的收益差。