2023年，珊瑚数据联合滨江暖屋、住联咨询出品了《杭州城市住房租赁发展报告及保租房政策汇编》。

根据“T20中国住房租赁租金标杆指数”【以下简称“T20“ ，指中国住房租赁行业TOP20家企业(中国T20管理规模最大的集中式项目管理公司) 】，深入杭州市的租赁行业，分析杭州住房租赁行业的整体市场经营情况以及区域市场经营动态，对比一定时期内杭州整体住房租赁价格水平的平均数值，实现连续性指标数据的参考价值。 (注：本文T20数据均不计算各企业收购未公示的品牌)

自持商品房是杭州于2017年提出增加租赁房源的重要途径之一，即土地拍卖溢价率达到一定比例时转入竞拍自持比例的规则，明确自持商品房屋用于租赁。

截至2023年1月底，全市已有196个自持商品住房项目完成房屋备案，建筑面积270万平方米、房源2.71万套（间），其中，42个项目、1.67万套（间）房源已对外招租，累计2.55万人入住自持商品房。

品质租房、贴心服务、租期稳定……自持商品住房为来杭工作、生活的新市民、青年人租房提供了不错的选择。

2021年以来，杭州保障性租赁住房的政策围绕保障性租赁住房项目认定、租赁管理、租金管理、民用水电气、免收城市基础设施配套费等相关配套政策，完善保障性租赁住房工作机制，同时加大政策支持力度，激发市场主体活力，为保障性租赁住房工作落地提供政策保障。

通过“T20中国住房租赁租金标杆指数”的数据统计，杭州的T20头部企业进驻品牌约为18个，门店数量在174家左右，在全国重点城市中均位于前列，说明杭州是租赁行业头部企业重点布局的城市，也是租赁市场发展具有代表性的城市之一。

1、门店数量超过170家，门店数量排名第五

从全国大区的T20门店分布数量来看，华东地区和华南地区的品牌公寓数量远超全国其他区域。

从T20品牌公寓在各个城市布局的门店数量来看， 四大一线城市（北上广深）的T20品牌公寓门店数量占据第一梯队，其中上海、深圳的门店数量最多，其次是北京、广州。杭州T20品牌公寓门店数量约为174家，位列第五，紧跟四大一线城市，为新一线城市首位。

可以看出，T20品牌公寓主要集中在奖补城市，侧面反映，住房租赁企业在“政策+市场”双重加持下，可以得以良性发展。中央和地方陆续出台监管政策，有效降低了租赁企业的经营风险，住房租赁企业迎来了良性的市场竞争环境，租赁行业呈现快速发展态势。

2、进驻的品牌数量约有18个，品牌集中度最高

从T20品牌公寓在各个城市进入数量来看，杭州及四大一线城市（北上广深）均占15个品牌以上，属于第一梯队；南京、武汉、等新一线城市的T20品牌数量在10-15个之间，属于第二梯队；佛山、重庆等城市的T20品牌数量在5-10个之间，属于第三梯队。

从统计图表上可以直观看出，杭州的T20品牌进驻数量约为18个，位列全国第一。同时，T20品牌进驻数量较多的都是一线和新一线城市，说明头部住房租赁企业青睐于人口流动性较大的地区，计划长足发展品牌租赁市场，扩大自有品牌的市场占有率。

3、T20平均租金位列第四，租金水平相对较高

从2022年T20品牌公寓在各个城市的平均租金来看，上海的平均租金最高，约为158.53元/㎡·月，位列第一，其次是北京和南京，杭州的平均租金位列第四，约为89.88元/㎡·月，各城市之间的租金差异较大。

根据杭州T20的数据统计来看，杭州市的住房租赁头部企业主要分布在杭州中心城区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）和新兴区域（余杭区、萧山区），进驻的品牌主要是魔方公寓、朗诗寓和龙湖冠寓。

杭州的T20平均租金水平线为89.88元/㎡·月，租金高的品牌多为传统单间长租公寓，比如自如寓、窝趣公寓和龙湖冠寓等，其中最低的方隅公寓代表了以大户型为主的改善型租房的租赁产品，且两种产品类型在租金水平上差距较大。

1、区域分布及各区平均租金

从T20品牌公寓在杭州的区域分布来看，上城区、拱墅区、西湖区和滨江区的T20品牌门店数量占总数的50%以上，余杭区、萧山区的T20品牌门店数量占总数的20%以上，能够一定程度上反映出来，上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、余杭区和萧山区是各大品牌公寓的重点布局区域。

从T20品牌公寓在杭州各区域分布的平均租金来看，滨江区的平均租金最高，约为109.92元/㎡·月，其次是上城区和西湖区，其他区域的平均租金都在85.00元/㎡·月以下，最低的是富阳区，平均租金约为33.85元/㎡·月，与滨江区、上城区、西湖区、拱墅区的平均租金相差较大。

2、进驻品牌及其门店数量

从T20品牌公寓在杭州的分布来看，魔方公寓在杭州的门店数量最多，约为31家；位列第二的是朗诗寓，门店数量约30家；第三是龙湖冠寓，门店数量约25家。其次是乐乎公寓、泊寓、安歆公寓、金地草莓社区等品牌公寓，门店数量均在（含）10家以上。城家公寓、CCB建融家园、滨江暖屋、旭辉瓴寓等品牌公寓的门店数量均在5家以上。

魔方公寓、朗诗寓和龙湖冠寓的门店数量位居前三，与其他品牌的门店数量相差较大，反映出品牌效应及企业布局对于公寓发展的计划性。

3、进驻品牌的平均租金

在T20品牌公寓中，以冠寓等为代表的传统单间公寓楼和以暖屋为代表的大户型租赁社区，业务逻辑、产品设计、运营方式、定价策略等都有比较明显的不同。

比如，从T20品牌公寓在杭州的平均租金来看，租金最高的为自如寓，平均租金约为175.12元/㎡·月；其次是窝趣公寓，平均租金约为143.13元/㎡·月；龙湖冠寓位居第三，平均租金约为114.35元/㎡·月。平均租金最低的为方隅公寓，平均租金为67.32元/㎡·月。最高值和最低值相差约108元/㎡·月，差距较大，也非常符合两种产品形态的业务逻辑和商业模式。

其中，作为杭州特有的持有型租赁社区因为不同产品序列以及区域位置会有不同的市场行情。比如，本土最大的持有型租赁社区公寓品牌滨江暖屋的租金水平分布就很有代表性，既有南星桥高达175元/㎡·月的定制版项目，也有位于临平区50元/㎡·月的舒适版项目，整体租金水平与水平租金线持平。

从T20品牌公寓的可以看出，位于平均水平线以上的T20品牌公寓数量略多于平均水平线以下，且最高与最低的品牌平均租金相差较大。租赁客群在杭州的居住选择范围也比较大，既有追求总价低但单价可能更高的传统单间公寓，也有追求功能配套但单价不高的大户型租赁社区。

4、杭州租赁市场品牌代表——滨江暖屋

从T20品牌公寓在杭州的分布情况来看，头部品牌公寓前瞻布局杭州。据统计，2021年杭州的租赁人口高达410万，越来越多买不起房的人，主动选择了租房。杭州租赁市场供需两旺，主动租赁的时代已经到来。

2017年，杭州提出自持商品房并将其作为增加租赁房源的重要途径之一。自持商品房项目基本为精装修房屋，内部配置沙发、床、洗衣机、空调等家具家电，户型多样，能满足单身青年、带孩家庭等不同人群居住需求，租客拎包即可入住。

在物业服务方面，部分项目安排专属管家为住户提供贴心、用心的服务，还支持在线看房、在线签约、在线支付房租，在线报修等，便利又省心，为租客提供舒适、温馨的居家体验。

未来租赁产品的发展趋势，不仅仅是产品质量和服务与住宅看齐，居住稳定性也要和住宅看齐。

滨江集团作为老牌浙系房企，针对从购房到鼓励租房的政策转变，积极响应政府号召，定位市场需求，于2018年成立了旗下自持商品房租赁社区品牌——滨江暖屋。截止到2023年，滨江暖屋有近20个项目（含在建），折合成房间超过10000间，总货值超110亿元。

滨江暖屋以“自持商品房租赁社区”为定位，打造了定制版、尊贵版、经典版、舒适版四大产品，全方位打造多层次多形式的供给体系，区别于目前市场上的单间小户型，能满足更多家庭式租房客户的需求，也给了一部分高需求的租客更多元化的选择。

根据滨江暖屋2022年的租户调研显示，超过40%为家庭/夫妻租住，25-50岁的年龄占比接近80%，非常符合滨江暖屋为家庭式租户量身打造的特点。

同时，滨江暖屋的租户较为稳定，调研结果显示近65%的租客居住时长超过半年，其中约35%的租客居住时长超过一年，并且滨江暖屋的续租率超过70%。滨江暖屋受到租户的高度认可，除了打造高质量产品外，更得益于精细化服务。

随着租赁市场的高速发展，住户在选择租赁产品时，已经不仅仅局限于产品本身，而更看重的是产品所能带来的增值属性。从基础的上门维修、物业服务，到文化类的生日祝福、社群活动，再到定制化的时令饮品、入户保洁等等，“暖屋+”服务体系，从住户各个维度的生活体验出发，满足各类不同家庭成员之间的服务需求。

在滨江暖屋2022年的租户调研结果中显示，租户对于暖屋管家服务的满意度达到了98.32%，对暖屋的整体居住体验满意度达到了94.36%，愿意介绍/推荐暖屋的租户比例达到了96.03%。

作为大型租赁社区，滨江暖屋为租客们建立统一的线上社群，不定期举办线上或线下各类主题活动，包括“每月暖心‘生日祝福会’”、暖屋杯“篮球赛”等活动，大大地提高了租户的“归属感”。

租户对暖屋人性化运营及服务的认可，身体力行成为了“长租”到“长住”的表率。滨江暖屋的租住功能完善、多层次产品体系，精细化服务，是本土企业专研产品和服务的代表，并且成为了杭州租赁市场的质量标杆和口碑标杆。与此同时，滨江暖屋为杭州的租赁行业发展以及租户的体验提升做出了具有重大意义的探索和贡献，为行业的发展提供了杭州样板。

2023年1月17日，国家统计局发布了2022年国民经济运行数据。数据显示中国人口出现近61年来的首次人口负增长。在全国人口出现首跌的情况下，杭州却继续保持着人口增长态势，2022年常住人口比上一年增加了17.2万人。

2023年5月，智联招聘发布《中国城市人才吸引力排名：2023》，根据排行显示，中国人才吸引力10强城市分别是：北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、武汉、无锡。杭州的人才吸引力位居新一线城市之首。

2023年7月，智联招聘发布2023年二季度《中国企业招聘薪酬报告》，根据数据显示，杭州薪酬中位数也接近万元，以9743元排名全国第四。

杭州产业发展迅速，尤其以阿里巴巴为代表的电商行业发展较快。依照人随产业走的规律，作为“民营企业大本营”和“数字经济第一城”，杭州凭数字经济虹吸“北上”两城，拉高了人才的平均收入，并对高端人才的吸引力也在不断增加。

随着租赁住房消费方式普及，品牌长租公寓以优良的住房品质和规范化的统一管理以及丰富的配套设施俘获众多“新市民”的芳心，并且长租公寓对青年白领客群的黏性有望持续增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。未来杭州的发展对于租赁行业品牌企业的吸引力越来越大，品牌公寓对杭州的租赁市场占有率也会逐渐增加。

本文节选自滨江暖屋、住联咨询和珊瑚数据联合出品的《杭州城市住房租赁发展报告及保租房政策汇编》，了解更多内容详情请在后台私信珊瑚虫~

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