转自大碗楼市上海

年前，深圳进一步下调了买房的限购要求。

从原先的深户+3年社保调整成了只要有深圳户口就能买。

大家要知道，深圳落户可是相当容易的，大专学历就能落户了。

换句话说：深圳的购房门槛已经变得足够的低了。

随着深圳楼市的稳定，上海和北京的楼市也将进一步平稳。

此时此刻，身处上海楼市一线的我，想跟大家聊点小的观察。

2024年，上海买房人的心态，正在发生变化。

世界上没有永远涨的东西，事物会走向自己的反面，房地产也会开始分化。

其实所有的发达国家，都走过一段“城市化推动的房地产大爆发”的时代，在这个阶段里，其实很多老百姓都会疯狂的追逐房地产，并且几乎所有人都会产生一种错觉，觉得这玩意能永远涨。

其中最明显的就是日本，在房地产飞速发展的八九十年代，日本人并非没有意识到其中存在的隐患，但他们还是一条道走到了黑。

民众没有足够的资金买房，那就不停地贷款投资，反正房子永远会涨，先买了以后再卖，不就能还得起贷款了吗？

房地产开发商没有足够的资金，那也去贷款，反正房子永远会涨，我把房子建起来再卖掉，资金不就回笼了吗？

银行怕房地产商和民众还不起贷款，那也不停止放款，反正金融市场繁荣，股票永远会涨，只要我手里还有债权，光是利息就能让我吃饱。

很多人可能不太清楚，日本的房地产的价格曾经夸张到什么程度。

从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，要知道美国的面积可是东京的1.5万倍！

后来面临人口衰退、经济增长乏力等多因素的围剿，导致了日本进入了“失去的30年”。当然，缓了这么多年，最近几年东京周围的房价也开始慢慢起来了，终于有了点起色。

所以我其实觉得这一轮中国房地产的下调周期虽然很多人的资产受到了影响，但其实依然在可控的范围里，如果再不调控，后面大家从高处摔下来可能会更惨。

这次春节回家，跟周围的一些朋友聊天，现在小城市握着好几套房子的人，虽然依旧还是让很多人羡慕，但很明显，从长周期看其实并没有什么价值。

事实上房价过顶后，有很多有多套房的人开始懊恼了，就一心想着要把手里的房子卖掉套现，所以导致了每次出现利好，都会出现一大堆抛盘的，房价不但不会上涨，反而会继续跌，很多人已经开始不在乎收益了，就是希望把手里多余的房子套现即可。

所以并不是说上海的房子有多好，而是说从风险和未来长周期看，上海的房子抗跌性和对抗周期的耐操性会比较好。

大家再去仔细看一下自己老家最近两年的人口新增数据，八成以上的城市基本就是处于人口负增长了。

未来三四线的房子，将彻底变成工业品，就跟手机和汽车似的，到手就贬值，用得年头越长越贬值。

一线城市凭借着产业、教育和医疗，疯狂的吸引三四线人口的填补，上海和北京的户口就像是美国为了吸引专业人才推出的H1B签证，引诱着无数的年轻人来贡献自己的智力。

所以，当面对无法改变的分化的时候，作为普通人能做的就是尽力认清现实，尽量避免资产的损失，哪怕要押，也应该是堵一线城市的房产。

但是，哪怕是在一线城市，可买的区域也不是一成不变的。整个城市的内部也在不断的分化和调整。

比如上海的话，前些年谁会觉得唐镇那个地方的房价会很贵，都在外环外了，周边的生活配套也一般，但随着张江科学城的崛起，房价涨的比中环内的很多房子还要贵。

包括像北京的话也一样，前些年谁会觉得亦庄那个破地方有前途？这些年那边豪宅林立，都跑六环去了，二百多平的房子单价能到十来万，跟国贸附近差不多，你们敢信？通州前些年暴走了一波，这几年就是个大坑。

随着楼市周期的不断深入调控，买房的标的其实也在发生变化。

前期大家买的最多的就是住宅，中国住宅跟国外住宅相比，最大的特征就是持有成本比较低，因为前期涨的比较快，所以也导致了租金回报率偏低，一般在1%-1.5%之间，能超过2%回报的，已经算比较高的了。

但前期大家买住宅的，没有人关心租金回报率的问题，大家关心最多的房子的涨幅，相比于一年15%-30%的涨幅，1%的租金回报率几乎可以忽略不计。

但是现在房子开始不涨甚至有点跌了，所以大家开始更关心的是租金的收益怎么样，所以到了2023年下半年，大家开始更多的关心公寓和商铺类产品。

这些产品最大的特征就是涨幅有限，但是租金回报收益率还可以。

我们赚钱的模式要进行转换，要从买住宅赚快钱的模式慢慢转换到高租金的模式，既然房子也不涨了，那就要做好长持的计划，长持的话就得多关注租金收益了。

这就能很好的理解为什么最近半年跟我们咨询上海公寓和商铺的人变多了很多，因为市场环境变了，所以大家买房的心态也会发生变化了。

还有一点要提醒大家，接下来大家在上海买房子要更加关注小区的物业情况。

港澳地区目前已经进入了存量房地产的时代，他们房地产发展的比较早，如果你去看的话，你会发现虽然很多小区很老了，但往往维护的很不错，因为他们的物业非常好。

存量房地产的特征就是物业开始慢慢赚钱，而且物业赚的钱其实并不多，属于细水长流，但只要你做的好，每年都能产生持续稳定的现金流，对于居住在好物业小区的居民，大家也能有一个良好的居住环境。

未来很可能将大家进行社群分类的，不是房价，而是物业费。物业费较高的小区，往往提供的服务也还不错，慢慢会淘汰一部分收入一般的人，剩下的就是能支付的起高昂物业费的人。

但是现在上海的很多小区，物业依旧烂得没法看，进了那地库，就跟进了20世纪的人防工事一样。关键还不是旧，而是脏得没法看。

所以老破小到底能不能买，我觉得有三个关键的因素首先要看：地段+学区+地铁，三个条件满足两个就行，但还有一个关键因为很多人忽略了，就是小区的物业怎么样，目前维护的究竟好不好。