这是大湾区重点城市分析的最后一篇——
佛山！
我预判第二季度大湾区会有部分地方城市加大猛药计量，所以，两周前写了深圳和东莞，三天前写了广州《来啊！对赌这座城市的未来！》
今天，就写佛山！
因为，广佛一体化下，如果广州出新政，佛山必然跟进！这会对大湾区楼市产生连锁反应！
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Step1：一个故事
曾经杀入佛山的外地炒房客，现在怎么样了？
昨天，跟朋友一起约饭，聊起佛山楼市。
几年前，他被销售忽悠着重仓佛山，首选北滘新城，绝对抗跌......
按捺不住杀入佛山，买了一套北滘新城的房....
总共花了180万，这里面包括60万的首付和120万按揭，算下来月供每个月需要7000。
他买完房子后，靠着广佛线的开通，房价还是稍微涨了一点。
那时,他还臆想着再涨一些。
不过后来，就没有后来！
就在去年，他家里遇到事儿，急需用钱，所以就想把这套房子卖了套现。
他上网看了一下同户型同小区的二手房，基本上成交价都在150万左右，卖不上价。
问了房产中介，说是现在二手房价格就这样，周边新房选择也多，成交价更上不去。
最后，实在没办法了，他割肉降价以160万的价格出手了，还完按揭贷款手里还剩40多万。
哥们卖房后算了一笔账！
180万买的房子，160万卖出，明面上是赔了20万，但是，算上这3年的月供，再加上来回捣腾的成本，赔了将近50万。
悲催！
3年就赔了一套房的首付.....
这就是佛山楼市的缩影，小亏几十万，大亏过百万！
佛山业主现在见面，都不问你捅了吗？
而是问——
你家跌多少啊！
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Step2：新低有多低？
对决与博弈！
今年以来，佛山楼市开始进入了横盘阴跌周期，就连最火的佛山临广板块也翻不起什么浪花！
“佛山楼市现在上车绝对风险大于机遇！
这些话语就像哈姆雷特式的生死之问，不绝于耳。
其实从2021年开始，佛山的楼市销量、房价就已经开始下探......
来！
废话不多说，请看数据！
从2021年至今，无论是一手房还是二手房，佛山成交套数均处于下跌趋势。
以前佛山火爆，是因为广州限购特别严，很多人都跑到佛山买房子。
现在，房企进入ICU，广州上市企业雪松控股违约、恒大许老板金碧华府贱卖，负面信息相互叠加，广州楼市都从高富帅变成矮矬穷，谁敢冒险去佛山买房呢！
在这的预期之下，2022年第一季度佛山全市新房网签16348套，同比2021年的第一季度（28152套）下跌了76%！
对，下跌比例是76%！
二手房更是惨兮兮！
2022年第一季度，佛山全市二手房成交量为5657套，环比下降38.3%，同比下降61.6%！
创下近9年成交套数新低。
仅为2017年最高峰的20%。
佛山一直都是土地供应大户，市场销售量下跌，库存就随之升高！
来！
看图！
截止4月份，佛山去化周期已从去年同期的9.8个月延长至14.7个月。
也就是说，按现有的速度要1年零3个月才能把库存的房子卖完！
记住，这还不包括1年内新供应的项目！
不仅传说中的小阳春金三银四变成西北风，连上半年最大的促销节点五一也是一败涂地！
佛山五一期间网签579套，同比下降66%。
看着下滑的销售量，开发商也不敢提枪上阵，五一仅推出了5个新项目，同比下滑77%。
成为近三年新低。
面对上述现象——
佛山怎能坐以待毙？
毕竟，还指望土拍有银子落袋呢！
佛山先调整了限购。
满5年住房不计入限购，叫外地客购买佛山限购区内的二手房，叫本地客消化限购区内的新房。
一石二鸟！
客户不是喜欢中心区吗？
没关系！
佛山城就把陈村、北滘、大沥三镇街新增纳入中心城区,直接将中心城区扩容至600平方公里；
牛掰不！
你以为，这就完了！
必须不能啊！
佛山一发功，7号线顺德段开通，陈村&北滘遇双重利好！
刺激套刺激，就考验憨皮的定力！
效果如何呢？
来！
上数据！
4月25日-5月1日，佛山新房成交量为1247套，环涨49%，这也是4月以来佛山新房周网签首次重返千套大关。
从数据看，佛山的扛把子，禅城、南海、顺德依旧稳坐前三！
现在的佛山楼市，一句概括:
禅城、南海，还在人间。
三水、高明，坟头蹦迪。
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Step3：你懂得~
土拍狩猎场，偃旗息鼓！
大湾区的土拍场，就没一个嗷嗷叫的代表！
佛山，也不例外！
本来大师看着楼市，指望自己神功了得，又是中心区扩容，又是7号线通车，希望土拍狩猎场能锦旗招展，来一波高潮！
没成想啊，连颜面都不保！
2022年佛山土拍合计成交12宗商住、商服地，而3月份2宗地撤牌，4宗地延期出让，如大良万家乐地块三次延期出让并最终撒牌。
佛山首轮土拍的面子？
就好像鞋垫子，彻底废了！
毕竟，楼市成交整体下滑，房企穷的拿底裤做口罩，哪敢来土拍啊！
要不是国企央企托场，怕是“鞋垫子”都没有！
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Step4：长期向好！
短期艰难
湾区经济有个极为特殊的情况，就是深圳和广州双引擎驱动。
而这两个城市的卫星城市，东莞和佛山在产业和人口维度一直都扮演产业互补的角色！
所以，老大哥不支愣，小兄弟吃药丸都会软！
从物理空间看，广佛同城，从空间维度打破城市界限；
从产业角度看，广佛产业链上下游结构互补；
长期看，佛山一镇一业的产业格局家底颇丰，如美的、健力宝、格兰仕、志高控股.....这样的知名企业比比皆是。
短期看，大家都在等深圳或广州的猛药，政策不筑底，楼市很难支愣！
想购买佛山，真不着急上车。
大师就算为了第二轮土排，也要开出猛药！
毕竟，佛山的依赖度高达140%。
我最近分析了东莞、深圳、佛山、广州的楼市情况，包括土拍，楼市成交情况，客户信心度等数据，可以说，非常不乐观！
大湾区经济体量靠前的城市尚且如此，惠州、中山、珠海就更不用说了！
如果放任下去，不仅仅是地方城市银库空虚，还可能由点及面拖累整体！
长三角已有多个地方城市开出猛药。
显然，大湾区还在犹豫。
但我相信，随着25日会议的落实和楼市数据的进一步下探，猛药的计量必须加大。
比如，深圳二手房的双拼户型，广州的商办产品、限价变相放松（就是限价和贷款部分脱钩），佛山公寓产品等等!
这些都是过去很多年，存在供需关系结构失衡的遗留问题，非猛药不可医！
