总价40万，就能买套88㎡三房！南京都市圈，在向鹤岗靠拢？

锐评君在中介平台看到：位于句容郭庄的禹洲金陵朗廷，最近组团上架了一批二手房，挂牌单价不超5000元/㎡。

要知道，南京都市圈狂飙突进的时期，该小区的新房单价在万元以上。如今，中介直言：“这些房子的剩余价值连房贷都覆盖不了，换句话说，亏麻了。”

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郭庄与宝华一样，同属于南京的后花园：句容。区别是这两个板块一南一北，分别与江宁、仙林为邻。

前几年，去过东郊奥莱的人只需稍稍留意，就能看到禹洲金陵朗廷的显眼户外广告。

项目与东郊奥莱仅一路之隔，又守着长深高速，自驾半小时就能到南站。

所以，除了地缘自住需求外，南京都市圈的热风猛吹时期，很多人直奔不限购的句容郭庄，投资了禹洲金陵朗廷。

项目有洋房、高层和小高层可选，于2018年开卖，洋房最高卖到1.3万/㎡，主打88-125㎡的高层也曾卖到万元/㎡以上。

2021年起，金陵朗廷陆续交付；2022年3月，禹洲暴雷。锐评君查阅了公开信息，发现金陵朗廷有部分楼栋停工多年。

对此，当地中介表示：“小区确实有几栋住宅烂尾了，但不影响已交付楼栋。”

就在最近，一批禹洲金陵朗廷的次新房集中挂牌，户型71-122㎡不等，价格也包罗万象。

比如，一套122㎡的毛坯洋房，挂牌单价近1.1万/㎡，这也是该小区挂牌单价最高的一套。

比如，有几套88㎡的高层、小高层房源，挂牌总价仅40万上下，最低单价还没到4400元/㎡。

“当时，小区的小高层新房最低也能卖到5000-6000元/㎡，这些挂牌单价4000多元的房子，铁定亏。”中介说。

锐评君注意到，截至目前共有14套禹洲金陵朗廷的次新房摆上了链家货架，成交则挂零。

还没完，除了部分为“图片拍摄中”，其他房源室内清一色为毛坯状态。

前面说过，金陵朗廷早在2021年就陆续交付。点开详情页面，即使部分房源已满两年，却也丝毫没有住过的痕迹。这是为什么？你品，你细品。

中介倒是惋惜连连：“市场好的时候大家一窝蜂抢房，连都市圈都不放过。现在呢？很多待售的二手房价值所剩无几，即使房子成功卖掉，还得贴钱补齐房贷。”

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当大家聊起南京都市圈的房价，有一些绕不开的代表小区。

一个是恒大雅苑，你能想象，一家总体量约2600户的小区，有超25%的房子为挂牌状态吗？

以不同时间点125㎡户型的挂牌走势，看看恒大雅苑的房价震荡。

这是2020年3月的实拍，精装挂牌总价为169万↓

这是2021年11月的实拍，同样是精装，挂牌总价111万，对买房人更友好了↓

这是2022年夏天挂牌的房源，初始挂牌总价为120万。无奈一直有价无市，这一年多来累计降价20次至82万。

这意味着，三年不到，恒大雅苑的房价直接腰斩！

实际成交情况会不会好点？锐评君简单梳理了这些年来恒大雅苑的房价走势。

2017-2018年的高光时刻，恒大雅苑的成交单价，动辄1.5万/㎡、1.6万/㎡；

2018年下半年起，宝华楼市开始下行，恒大雅苑1.4万/㎡能成交，1.1万/㎡也能成交，这更多取决于卖家的心态；

2021年之后，成交单价8、9千，对恒大雅苑而言已是常态，中介平台干脆隐藏成交价格；

如今，小户型6千多、大户型5千多见怪不怪。以这套121.39㎡的三房为例，挂牌的234天里，卖家每一次调价时心里在想什么？最终以70万出手后，内心是沉重还是松了口气？

还有一家，是开发周期超10年，总户数超3万户的超级大盘：碧桂园凤凰城。

项目分为众多组团，首批次房源于2011年5月开盘，毛坯新房均价约5000元/㎡，精装新房均价约6280元/㎡。高峰时，低密多层均价高达12500元/㎡。

如今，小区的凤仪苑、翰林湾、星悦湾等多个组团，挂牌次新房超3000套。用中介的话来说：“挂牌房源太多了，同一种户型就有几十套在PK，没点优势很快就淹没了。”

随便拉出几个组团看看详情。临湖苑正在出售房源套数为428套。

总价低至4、50万，就能抄底一套100㎡上下的三房。

翰林湾，在售房源为350套。

2014年，该组团新房价格明细为：87㎡两房总价45万起，133㎡一口价81万。

如今，最低37万就能买到88㎡次新房；

不到66万，也能淘到133㎡带装修的房子。

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南京都市圈的房价已经不能用腰斩来形容了。宝华有套房，2021年5月以106万总价挂牌，而后一直降价，2023年11月已经降到55万，但仍然无人问津。房主心态早就崩了，电话里说41万也能卖。

某短视频平台上，一位中介阐述了经手的真实案例。在他看来，包括句容在内的南京都市圈，目前的困境在于降价也没人买。早年高位入手的投资客苦不堪言，只想割肉逃离，能少亏就少亏。

我们不妨讨论一下，低总价安家、投资南京都市圈，到底是不是伪命题？

不置可否，抓住当年火爆行情、振奋规划等风口上车，又及时离场的人，实打实吃到了南京都市圈的红利。

随后的人，被所谓的利益“裹挟”着进场，并没有好好想明白都市圈的逻辑所在。

南京都市圈的逻辑，到底是什么呢？锐评君想说两点。

首先，南京都市圈绝不等同于南京。就城市能级、产业吸纳、配套资源等来看，一二线城市显然更有想象力，吸引可观人口聚集。南京都市圈的不少成员，并不具备稳定吸纳人口流入的能力，无形中提高了投资风险。

其次，低总价安家，往往得付出更多成本。那些被南京高昂房价劝退，选择去都市圈定居、开启双城通勤的人，已经尝够了苦头。路上多花的时间，明明可以做更多事；日常生活，家门口的商业、医疗等资源难以与南京的匹敌……

想明白了这些，大家或许能理解都市圈房价不止腰斩的内在逻辑。真诚劝告：任何时候，若非必要、地缘等因素，不要轻易触碰都市圈。