原创 张岳

最近，应该有一大批深圳人处于焦虑，失眠，患得患失的状态吧。

事件的起因，源于深圳人才房突然“官宣取消”，该消息像一颗炸弹一样炸开了深圳房市，引发社会广泛的讨论和关注。

《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》

笔者长期跟踪深圳公共住房政策，从“二次房改”到首次人才房土拍，从去年人才房去化承压到今年放宽申购条件，再到近期的“官宣取消”，我甚至走访了每一个在售的人才房，了解每个项目的优缺点、申购人数、弃选率、去化率……

我想我应该有资格分享一些心得供大家参考，理顺人才房背后的逻辑，或许会让你焦虑的心变得豁然和平静。

01

请理性申购人才房

首先我们要弄明白，深圳为什么先放宽人才房申购条件，后取消人才房。

如果不放宽人才房申购条件，那么这类房产的去化大概率会承压。

因为短时间内供应量太大了，今年供应预计1.64万套人才房，总共超3.2万套人才房，而深圳2022年一手房成交量仅3.4万套。

去年深圳首批六个人才房对外配售，4422套房源，吸引14810户申购，整体开盘去化率仅约43.65%。位于龙岗和大鹏、均价2万多的人才房，去化率并不理想。

而深圳突然取消人才房，则是为了让住房保障体系与国家接轨。

2021年7月7日，住建部住房保障司司长在新闻发布会上称，今后国家住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

2023年1月17日，深圳住建局联合深圳司法局出台的征求意见稿提到，未来深圳住房保障体系内只包含公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房三部分。

深圳今年突然加大人才房供应，并放宽人才房申购条件，可能是为了尽快卖完存量人才房，结束这类特殊住房的历史使命，让深圳全面进入租赁住房和共有产权住房体系。

所谓的共有产权房，就是你和政府联手按照各50%股权比例来一起买房，并且你无法回购政府部分来取得100%产权，实行产权封闭流转制度，极大压缩套利空间。

了解以上背景，我们再看人才房，它的关键点在于金融属性的不明朗。

第一是退出机制，人才房10年内不能交易、出租、抵押，没有退出机制就丧失了应对风险的能力，未来遭遇疾病、失业或收入锐减，人才房很难灵活应对；

第二是竞品较多，尤其是两房户型，未来60%的新建住房是公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房，中小户型供应较多。10年后，对于刚需群体来说，这些保障性住房可能是比两房户型人才房更好的选择；

第三是回购系数，10年后取得完全产权的计算公式尚未公布，未来收益存在不确定性。

第四是环境配套，部分人才房存在环境、交通、配套的缺陷或空白，你做好在这里生活10年的准备了吗？

我现在最大的担忧，是相当一部分人对人才房抱有高收益的期望，受市场情绪裹挟，盲目地购入人才房。

况且，市场上未必没有比人才房更好的选择。

02

比人才房更好的选择

实际上，在深圳楼市的价格洼地，还有比人才房更适合上车的商品房住宅。

以龙岗远洋天祺项目为例，我们可以看看人才房和商品房在几个关键方面的对比：

1、价格和户型：相比于首付60-70万买人才房两房户型，不如多花20-30万买远洋天祺的三房户型，一定程度避免了以后换房的烦恼，并且在三房户型的流通性更强。

2、金融属性：而且远洋天祺是商品房住宅，100%产权，确定性更强；可出租、出售、抵押，即有居住属性又有金融属性。

3、位置和通勤：虽然人才房的地理位置也不错，但远洋天祺更加靠近地铁站，出行更加方便，项目双地铁规划（3号线延长线（建设中）和21号线（规划中）），与新生地铁站保持约500米的妥帖距离。

示意图

未来还有深惠城际前海保税区至坪地段，全长58公里，时速160公里/小时，以后从项目到南山、前海也很方便快捷。

除了价格、产品、交通优势外，远洋天祺所在的龙岗中心城也是一个产业聚集、配套丰富、景色优美的成熟居住区。

从项目开车约10分钟可达深圳首座新建万达广场（建设中），建筑面积约10万平方米，将以龙岗中心城商业新标杆为目标，按全新第四代万达广场进行规划设计。同时，从项目步行可享超26万㎡精品商业街区，附近还有万科广场、CoCopark、万科里、宝能allcity等龙岗中心超30万㎡醇熟商业。

万达广场项目效果图，来源深圳龙岗发布

教育方面，项目规划有9班幼儿园(建设中)，约2km范围内有东兴外国语学校、科高龙岗分校等，西侧毗邻27班制九年一贯制学校(规划中)，为孩子提供全面的教育资源。

深圳科学高中创办于2012年，现有坂田本部和龙岗分校两个高中校区，开办仅11年，就以强劲的势头跻身“十大”。2021年科高被确立为深圳市首批10所新课程新高考示范校之一。科高的一本率(特招率)从2015年的28%飙升至2022年的85%，600分以上人数由14人攀升至213人。

深圳科学高中，图源深圳政府在线

项目附近还有体育公园、约4万m²新生公园、约43万m²龙园公园、约109万m²龙岗湿地公园、约154万m²红花岭低碳生态公园、约2800万m²清林径森林公园(深圳最大湿地森林公园)等超4700万m²城市绿肺。

相比于人才房，稍微提高预算就能获得产品、交通、环境、配套、金融属性的全方位提升，如果经济实力允许，远洋天祺是比人才房更好的选择。

03

生活的理想之城

远洋天祺不仅是深圳的价格洼地，其所在的国际低碳城更是一座重新定义生活和生产方式的理想之城。

“十四五”开局之年，龙岗提出“一芯两核多支点”发展战略，将国际低碳城作为“低碳智造核”东核的最重要支撑。

龙岗区“一心两核多支点”站路布局

而在龙岗区第七次党代会中明确提出，全力打造“IT+BT+低碳”三大核心产业集群，这一发展思路明确将绿色低碳产业作为新的支柱产业。

此后，国际低碳城加快培育引进了一批绿色低碳产业的优质企业。

国际低碳城 图源：深圳龙岗发布

2021年7月，在龙岗区绿色低碳产业重点项目集中签约仪式上，9家绿色低碳企业在国际低碳城集中签约龙岗，投资总额超500亿元。

与此同时，香港中文大学（深圳）城市地下空间及能源研究院院士团队，在国际低碳城因地制宜开发利用地热资源，探索建立我国首个地热资源梯级综合利用示范区。

到现在，国际低碳城已布局深南电路等重点产业项目，集聚规模以上企业314家，其中国家高新技术企业245家，上市企业9家，共有通产丽星、朗坤环保等绿色环保企业25家。去年底，与龙岗区政府签约的华为数字能源、绿航星际太空科技研究院等一批项目，部分已经落子低碳城。

国际低碳城将生态、生产、生活融合并举，这里三面环山，青山环绕，河谷穿流。乘坐氢能电动车，扑面而来的新鲜氧气得益于定时开启的森雾系统，让人犹如置身森林。

马路两旁的路灯采用风光互补灯，最大程度降低能耗。居民和访客扫码登陆公众号，就可以查看自身的碳足迹。

国际低碳城，来源龙岗政府在线

以国际低碳城为支柱，龙岗正推动高新产业的“弯道超车”。据最新数据显示，深圳各区发明专利情况中，龙岗全市第二，仅次于南山。深圳各区新登记企业数量中，龙岗已经超越宝安位列深圳第一。

2022年，龙岗新房成交9287套，全深圳最多；二手房成交量也最大，占全市的31%。今年一季度，龙岗依然是深圳新房，二手房成交量冠军。

随着企业、人才、刚需的快速流入，国际低碳城的房价也渐渐失守。

从2017年到2022年，即便深圳楼市经历的最严调控和市场寒冬，远洋天祺所在的国际低碳城，成交均价仍从2.13万/㎡上涨到3.38万/㎡，涨幅高达58.3%，是唯一一个冲进全市二手成交涨幅TOP10的东部地区。

04

好产品才是稀缺品

无论买人才房还是商品房，价格，环境，配套都不难抉择，最难把握的还是产品。

当下市场，刚需购房普遍关心两个问题，一是上车门槛，二是产品质量。

从去年开始，房企资金承压，全国各大城市延期交付，交付维权现象屡见不鲜，“开盲盒式”购房打消了很多人的购房计划。

如果你想买到品质有保障的房子，可以关注远洋天祺。

整体鸟瞰效果图

今年3月，远洋正式交付位于南山西丽的天著项目，它的交付品质不仅赢得业主认可，也被业内评为新房中品质最好项目之一。

提前7个月完成不动产权证办理，提前3个月达到业主收房标准，提前1个月完成高品质交付，到访交付率99%，客户满意度100%……外立面采用玻璃+单色铝板组合，额外配以局部金色铝板，从大门立柱、园林内的石阶梯、石地面到入户大堂均大面积使用各类石材……

远洋天著实拍图

交付力是一家房企品牌实力和责任感的最好体现，凭借高品质交付及健康产品力等优势，央企远洋集团更是荣获2023中国房地产百强企业第17名。

2023年，继远洋滨海大厦、远洋天著、远洋新天地及远洋新干线之后，远洋天祺是全面升级的远洋健康建筑体系2.0+产品，也是高标准打造的绿色三星建筑。

在项目打造上，远洋健康建筑体系目已更迭至5大健康维度，21大系统场景，89个价值要素和256个实施导向。

如何让空气更清新，如何让噪音从源头消失，如何杜绝装修材料挥发污染物，如何让开窗通风，亲子互动等生活方式更符合国人习惯……这些内容都能在远洋健康建筑体系中找到扎实的理论基础和技术标准。

示意图

绿色三星建筑，从装修环保材料、隔音板设计、节水器具到屋顶绿化、下沉式绿地、防坠雨棚、防夹门窗、防滑路面等，均满足或超过国家规定标准。

根据深圳公积金贷款新规，二星级及以上的绿色建筑，其公积金贷款最高额度可以上浮30%，可一定程度节约购房者的购房成本。

远洋还创新性打造了“健康未来工厂”，展示自身透明施工和房屋建筑细节，让收房不再“拆盲盒”。

依托6+1品控体系、精工工艺体系等体系支撑，以及工程数字化平台、“超级现场”等一系列举措，让业主一站式了解和监督自家房屋建造的全过程，亲身体验“一砖一瓦”的精细施工、“一门一窗”的品质安装，真正做到交付“全透明”。

一户一档、透明工场

同时，产品户型也是远洋天祺的一大亮点，打造建面约79-89㎡三房，通过浓缩空间面积，降低总价幅度，让首置群体更轻松上车。

建面约79㎡三房两厅，预留了大量内嵌收纳空间，如入户超大容量玄关柜，餐厅过道预留双开门冰箱位置，电视柜背景墙一体化设计等，极致收纳和人性化细节把控，让房子“越住越大”。

客厅、餐厅、阳台一体化设计，视觉通透、采光充足，而且减少了动线距离，不浪费一点面积，增大了空间的使用效率。

建面约79㎡户型图

L型超大阳台，可以说是目前东部市场首例，在整个深圳市场都非常罕见。拓展面积后的阳台用途不再单一，它可以成为一个百变空间，可以是养鱼种花的空中花园，可以是好友小聚的茶室，也可以半封窗打造为机麻室、书房等，非常实用。

L型阳台示意图

建面约89㎡三房两厅两卫，经典竖厅设计，全明通风，动静分区，动线流畅，甚至厨房和两个卫生间都带飘窗。

而且厨房可以拆除非承重墙，增加岛台设计。半开放式的厨房通透功能性更强，岛台既是厨房操作台也是简餐区，平时在这里吃早饭或者是下午茶都比较方便。

该户型最大亮点是客厅和主卧均是南北对流，主卧采用双飘窗设计，不仅使空间更加明亮通透，而且能够随时欣赏到城市和园林景观。

建面约89㎡户型图

在室内装修上，远洋天祺全屋精装严选一线主材品质，如格力中央空调，科勒洁具，雷士灯具，方太厨电，罗格朗开关插座，恒洁五金、地漏，肯帝亚木地板等。这些材料经过精心挑选，兼具卓越品质和外观，这些细节的处理，将会让业主的居住体验更加舒适、美好。

对于购房者来说，这些花时间和精力去打磨，花重金去研发的房子，才是未来深圳市场的稀缺品。买这种房子，不仅住得舒心，以后的升值潜力也更加值得期待。

对于不同预算，不同收入的群体，置业深圳，人才房绝不是唯一的选择。奉劝大家不要受市场情绪的影响，盲目地申购人才房，最后买入与自身需求不匹配的房子。

不妨看看远洋天祺这个项目，无论是产品、交通、环境、配套都非常适合刚需，而且价格没比人才房高多少，同预算买一套100%产权的三房不是更香吗？

· 4月15日远洋天祺城市展厅开放 ·

创城ccone | 城市展厅开放

>>4月15日-5月15日

摩尔城 | 城市展厅开放>>4月15/16/22/23日

远洋天祺

营销中心|样板房即将开放

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