最近，“深圳城中村统租”这事在网络上引起了不小的热议，其中位于南山区的白芒村更是成了万众瞩目的焦点。

一边是失去租屋的租客在高温下搬家，一边是高品质保租房的发展建设，两者间形成了一种非常有对抗性的舆论博弈。

我们认为，在深圳城中村的租赁市场中，主要存在以下五大矛盾，或许它们正是造成这场冲突的原因，而我们又该如何解决呢？

城中村住房首要满足的应是租客的生存需求，其后才在安全性、品质性上做文章。

针对租户而言，所谓的生存需求，即对应“马斯洛需求模型”中的生理+安全需求，无非是有瓦遮头，有个地方赚钱养家糊口，而保护租户利益一直都是政策所要求的。在新的模式下，极度需要有对租户的保护措施，这是必须要做的。

其次，安全性是业主出租房子负有的责任，涉及房屋结构安全、居住消防安全等，既然用于出租并有租金收入，理应由业主承担其义务。这一点应该强制规范，不可不做。

最后，品质性是针对有消费能力的租房群体，包括健身房、自习室、棋牌室、瑜伽馆、大堂等等，这些通常作为二房东的一种盈利手段，其背后是基于空间提升的增值设施，属于市场性行为，可做可不做。

所有租赁行业的从业者都应该会认识到租金的价值链条：商品房租金＞长租公寓租金＞民房租金＞宿舍租金。

其底层逻辑在简单不过了——投入成本，其必然会反映在租金上，即羊毛出在羊身上，这恰好是租户最敏感的部分。

行业链条“投融建管退”五个环节，处处是成本，如底租、清租、改造、招租、运营、利息、税收、系统等，哪怕是跟房东谈收楼，出两页合同的A4纸都会产生成本，控制改造后房源租金上涨幅度是解决矛盾的关键。

另外，别以为越精细化运营会越省成本，因为精细化运营本身就要投入极大成本。

城中村二房东过度追求坪效，导致产品同质化严重，单房成为主流户型。无它，就因为单房的坪效最高，市场流转最快。

而由于城中村内外配套齐全，以及部分底商有自己的小产业形态，直白点说，拖家带口在村里讨生活的大有人在，例如楼下沙县小吃的夫妻档、卖猪肉的秃头老王以及隔壁五金一条街的商贩们。

因此，在改造过程中，应基于本村居住生态，避免过度品质化，应该追求户型多元化，保障城中村内基本生活服务人员的居住问题，同时考虑村内从业者的需求。

2021年作为十四五开局之年，《政府工作报告》、《十四五规划纲要》等党和国家的重要文件均以较大篇幅关注住房租赁发展，且国家扶持租赁市场发展的政策频出；保障性租赁住房正式从供给端发力，已成为全国各核心城市的重点工作之一，必将持续改善新市民、新青年住房困难的现状。

如今，保租房已成为了整个城市、行业的共识，我们应该支持并致力推动其发展。

但在发展过程中，我们应该从政策的核心出发，“必将持续改善新市民、新青年住房困难的现状”。对现状要开展充分的调研，在改造过程中原租户的诉求是什么？他们的住房困难我们有没有机制反馈？

近期，在保租房认知度方面，我们调研了2000个样本，其中超七成租住群体对保障性租赁住房及其相关政策了解程度较低，对于相关概念、申请条件和方式等方面仍有很大困惑。

但经过我们对政策的详细解读后，在租住意愿度方面，超六成的租住群体表示愿意租住保障性租赁住房。

加大对保障性租赁住房相关政策宣传是非常有必要的。通过发挥媒体融合优势，多渠道多方位开展保障性租赁住房专题专栏，扩大普及面，提升新市民、青年人住房对保租房的认识。

因此，如何“引导”、如何“借势”、如何争取更多参与者的“支持”，在这种多主体多利益的“城市战役”中，成败多半不在自己而在他人。

在整个租赁行业服务中，目前最大的痛点，是房源与日渐多样化的租房人群之间长期处于匹配度不高的状态。

租房成交依然以中介为核心主体，如前期不开始布局，哪怕国企后期在出房环节也将依托中介提升交易效率，所以在收楼和出房方面必须思考好房子，收与出的问题。

上量可以依靠很多手段，但放量目前并没太多可选择的渠道，城中村的出房主要依靠大妈的移动社群和58同城。

自2019年底推出的奖补方案或成为平台房源和用户增长的新契机，但大多官方平台错过了这个机会。截至今日，平台还存在诸多功能建设不完备情况，离市场化住房租赁平台都有较大差距，离政策性目标也有很大距离，甚者租房的线上入口，离市民也越来越远。

我们认为，能满足城市级的住房租赁平台模式，应该包括平台运营体系、政府监测体系、市场服务体系三大部分，平台作为一个载体，对满足住房需求，调节市场供需，租赁住房定价等机制起到了重要的支持作用。

最后，建议相关主管部门应该启动保租房租赁平台，建立城中村租赁房源台账，包括房源总量、户型总量、运营主体、租户数量、租金水平、空置率等。同时建立城中村楼盘字典，对城中村住房进行等级分类，推动城中村规范出租房源并实现平台上架，推动全网租金价格监测以及便捷化线上租房签约，实现找房、租房、退房、客诉等一站式的新市民租房平台。