4月12日，主题为“新发展模式下的住房租赁”的2023中国住房租赁发展论坛在北京举办。业内专家指出，随着住房市场供求关系、城镇化格局等发生变化，房地产业进入了结构优化、品质提升的新阶段。在政策大力支持、市场主体积极参与下，住房租赁市场正加速进入黄金时代，将在房地产业新发展模式中“唱主角”。

珊瑚数据CEO梁志勇应邀出席，与多位行业专家学者共话房地产新发展模式下住房租赁突破与创新。

以下为主要内容：

2017年开始，我们介入城市级的住房租赁平台运营规划，届时梳理了12个试点城市租赁平台运营目标，其中建房[2017]153号文件中平台建设内容拆解，得到平台建设的“政策性目标”13个。

首批试点的12个政府租赁平台，多数平台已在PC端和移动端建立入口，平台功能基本实现住房城乡建设部153号文的要求。2019年底推出的奖补方案或成为平台房源和用户增长的新契机，但大多平台错过了这个机会。

截至今日，平台还存在诸多功能建设不完备情况，平台运营情况不理想，在品牌认可、房源规模、客群活跃、交易签单等各方面离市场化住房租赁平台都有较大差距，离政策性目标也有很大距离。

我们认为，能满足城市级的住房租赁平台模式，应该包括平台运营体系、政府监测体系、市场服务体系三大部分，平台作为一个载体对满足住房需求，调节市场供需，租赁住房定价等机制起到重要支持作用，实现政策调控—市场调控—生态调控的跨越。

谈及规范租赁市场方面，应注重现在市场的数据状态，因为现在的租赁渠道已经发生变化，线上找房模式已是一个普遍常规的操作。

然而我们在谈及行业管理、行业金融的过程中，我们往往忽略了一个最基本的事实，我们在网上的平台找到的租房信息无法辨别它的真实性。即交易对象真实性问题，连交易标的物的真实性都无法把控，在此基础上谈管理，谈金融，就如空中楼阁。

解决这个问题就需要楼盘字典对楼盘真实性校验。

楼盘字典很多数据公司都有，为什么还谈？

过去我们说的楼盘字典主要集中在商品住房领域，哪怕部分数据公司在住房租赁领域有所积累，但也没到房态层，即一堆死数据，由于交易场景的缺失，无法形成数据反哺以及动态更新。

从数据的角度来看，租赁住房的套间体量远超商品住房，数据建设成本极高。过去二十年的房地产市场发展，交易场景带来的利润能支撑楼盘字典的建设（贝壳就是一个很好例子），但在住房租赁场景，其交易撮合的利润空间养活自己都困难，何谈支持。

这就导致聚合信息平台流量大房源假但效率高，各大住房租赁企业房源真但流量小撮合效率低，往往还要借助外部中介的力量，反过来中介则要借助聚合信息平台的流量，形成了真亦假时假亦真的租房局面。

总体来说，中国传统租房行业长期处于市场自发运行的状态，行业整体缺乏标准化的行业规范体系，主要发展的困境表现为——

房源与日渐多样化的租房人群之间长期处于匹配度不高的状态；租房行业以中介服务为核心主体，缺失配套的租房服务体系，同时由于规范性不足，用户体验长期没有得到足够重视。

01、坪效之争

无论是追求坪效还是非租增益，核心都是制造利润。两者并无矛盾，但在实际情况下，非租增益往往被业内定义为伪命题，大多数企业都没做出来，但在租金差打遍天下无敌手的情况下，他们有没有投入？如何投入？确实是个值得考究的问题。

追求坪效确实人人都能想到且是最有效直接的办法。如李嘉诚所说，位置为王，其背后是核心地段产品的稀缺性，运营企业掌握物业就具备了差价的决定权。

未来由于大力发展保租房以及租金指导价格的出台，租金差的空间不大，加之过度追求坪效造成的产品单一，将对租赁市场造成一定影响。

而面积应该成为其中一个指标，而不是唯一指标。租住幸福并不是越大越好，看个人喜好，合适的才是最好。

如中国3亿新市民中，以深圳为例，我们可以将深圳新市民扩展为三类：高校毕业生、产业工人和专业技术人才。再根据用户情况，还可以将客群分为“草根进城”、“社会小白”、“务实打拼”、“家庭团聚”、“小资学生”、“创客/白领”、“奋斗情侣”、“外籍”、“专才”、“企业中高管”等10类。

为保证企业利润与健康的市场发展状态，可以解决的方法或许是根据不同群体的需求建立多元的租赁住房体系，而不是仅仅盯着坪效这个单一指标。

02、重构家楼下，找回消失的附近

相关政策建议：鼓励通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，在不新增地方政府隐性债务的前提下，吸引培育各类专业机构等社会力量，全链条参与改造项目策划、设计、融资、建设、运营、管理。支持规范规模化实施运营主体以市场化运作方式，充分挖掘运营社区服务等改造项目收益点，通过项目后续长期运营收入平衡改造投入，实现可持续。

未来保租房的发展，租金差肯定会被削平，政企联动性加强，过去长租公寓定义为非租的增值服务也将成为社区增益的重要一环。

依据“用户画像-用户特征总结-模型建立-用户落位-用户洞察-产品构建-设计落位-运营服务”，这八大流程应是租赁住房开展的正常逻辑，做好自身和用户的充分分析，切中细分市场，并进行用户洞察，做到满足需求的产品和体验设计，最终形成自身的整套商业模式体系，并通过实践进行不断的复盘和迭代，才能高质高效发展。

目前，全深圳有70%的人在租房，整体租赁市场客群厚度大，且大部分分布在城中村中，我们若能基于用户需求、商家需求，打通商业模式，重构“家楼下”、“消失的附近”，才有利于提升用户满意度、出租率和租金水平，更有利于引入更多的商业合作模式，为保租房带来新的商机。

“十四五”规划以供给侧结构性改革为主线，以共生发展、共筑未来为思路，制定“保基本、广覆盖、促宜居”住房发展总体目标，提出建设筹集保障性住房54万套（间）目标。近期，按照“按需定建”的原则，深圳进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设和筹集保障性住房原目标54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房，以更好解决新市民、青年人的住房问题，将全力推动保障性住房建设筹集，以城中村保障性住房规模化品质化改造提升作为筹集工作突破口。

在深圳我们将见证规模化租赁社区4.0的模式。实现超大城市管理与大型租赁社区治理的混合模式，并实现商业、文化、产业、租住生活的综合运营管理。

但在这个实现过程中，也将带来如规模化改造带动片区租金联动上涨，同时导致租客替换。改造中产生的建筑外立面美化、内外装修改造、家私家电配置、后期运营等成本会带动租金短期上涨，同时产生联动效应，带动整个片区租金上涨,周边城中村的房租大幅调涨，改造后低成本的居住空间减少，变相提高新市民的居住成本。

根据珊瑚数据统计，深圳市先进制造业园区基本分布在宝安、龙岗、坪山等非中心片区，有470个城中村包含在这20个先进制造业园区中，占深圳市城中村总量的约27%。

我们也将面对如何促进产城融合，达到供需匹配、职住平衡，使得新市民、新青年在人口净流入的大城市真正“租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好”的产业与城中村协同发展等问题。

最后，我们希望行业在2023年，特别是这次参会的头部机构乐乎及安歆能赚到利润并找到自己的发展模式，他们的发展速度，质量及创新能力是这个行业发展的风向标。

作为住房租赁的行业参与者，我们期待能够见证规模化租赁社区4.0的诞生！