最近,国投证券首席经济学家高善文发表了讲话,提到了一些关于经济、地产的观点,还是比较中肯,给大家分享一下。
核心要点有3个:
1、目前整体房价跌了近30%,住宅租金跌了近15%。
2、房价等一些指标目前只是跌到了合理区间,还没触底。
3、地产问题的根源在房企的流动性压力,政府收房转为保障房政策方向是对的,但能否有效还要等几个月看看。
高善文说,18年底至今,二手房价格和住宅租金大幅下跌,表明房地产基本面大幅恶化
房价指数已经从2018年的100跌到了目前80的水平,跌幅接近30%。房价的这种调整,和大家微观的感知是差不多的。
他还说,在过去几个月,房价总体是在加速下跌,目前已经跌到了2016、2017年的水平。
现在住宅租金指数比2018年下跌了近15%,如果是写字楼租金,降幅更大。现在租金回报率的水平已经跌到了2017-2018年的水平。
房价收入比回到了2015年偏早的水平。
高善文认为,目前楼市的房价等指标,目前已经在合理区间,但还没触底。
“长期股票投资者都知道,合理的价格并不意味着市场底部;市场底部通常需要价格显著低于合理水平才能形成。目前许多指标可能已处于合理区间,有些甚至偏低,但合理并不等于市场底部,底部的形成非常复杂。如果完全依赖市场自身力量来形成底部,通常需要价格低于合理水平。而我们在过去一段时间看到的是,尽管许多指标已出现大幅修正,房价仍在加速下跌。”他称。通俗来讲,就是他认为目前房价压根还没到底,还没跌到位。
他说,二手房的交易量目前维持在2019年的水平,但一手房的成交量、新开工的成交量都已经回到了十几年前。一手房和二手房交易量出现巨大差异,他认为重要原因之一是购房人担心买新房房子交付不了。
其实,除了高善文说的这个原因,我觉得还有一个原因是二手房价格跌得厉害,跌出了性价比,所以很多人选择去买了二手房。比如在成都核心城区,有些小户型老破小的价格跌到了几十多万,出租还是能有一定的收益。
高善文还谈到了最近的楼市新政,比如政府下场收房转为保障房,他认为房企面临的流动性压力是一切问题的根源。高善文认为这个政策方向是对的,找到了问题的关键。
对于新政的效果,高善文认为只能走走看看,这些政策起效果至少需要几个月时间,如果能顺利推行,可能会逐步推动楼市触底和反转。
之前我也给大家分析过,政策从出台到执行是有一定时滞的,你看517新政的15%首付到现在半个月了,全国还是没有很多地方执行,更别说需要地方出钱出力的回购商品房了。
目前的楼市依然是买方市场,房子过剩,这个基本情况不改变,房价就不可能上涨。政府收房理论上能去库存,让房子供给减少,但这需要巨量资金,有机构测算的6-7万亿至少才能起效果,目前只有5000亿的贷款去做这个事情,显然是不够的。
而且最近有消息说政府收房是以备案价的7折来收,这个价格很不划算,因为备案价一般比较高,可能周围二手房的价格已经跌破7折了。这个价格收以后,出租的房子租金能否有竞争力,能否回本还是个问题。
大家现在不买房背后有这几个原因。
一是目前买房的需求主力已经发生了变化。以前房价在上涨,其实很多大城市的买房需求有一大半都是投资客炒房客,比如杭州之前有70%的购房需求都是投资。现在房价降了,房子的投资属性已经消失,所以炒房的泡沫需求也就没有了,剩下的就是真实的居住需求,而在房价下跌背景下,早买房就意味着亏钱,所以大家都延迟了买房的行为,因此现在买房需求和之前相比是大幅萎缩。
二是现在大家的收入没有提上来啊。买房可是真金白银要掏钱的,是需要有收入及预期去支撑的,近几年就业的情况大家也能看到。以前最赚钱的三个行业地产、金融、互联网是一个比一个凉,很多人被裁员降薪,甚至去跑网约车、送外卖,导致最近有些地方都开始发文警告大家慎入网约车了。要知道要这些行业的人以前可是买房的中坚力量,楼市多头,现在行情不好,都开始卖起房子,就会导致楼市卖方增多,买方减少。
目前房价快速下跌,其实就是一个买房需求快速萎缩,供给快速膨胀的一个反应,背后原因就以上两点。
所以目前我觉着现在楼市这个情况才算是合理,大部分地方的房价压根不会涨了。
最后,给大家送一句9字箴言:高筑墙,广积粮,缓买房。
本来就是没有跌到底,应该跌一半以上才是对的,或者是当地的平均收入一个月可以买到两个平米才是对的!
与2005年的房价对比才合理!
各种政策的利好叠加,然后各种地产中介一片哗啦,好像胜利的曙光到了一样,但是我有句话要告诫各位朋友:理性消费!首付比例的降低,不会让你少掏一分钱,但是你的月供压力会更大,如果经济持续低迷收入不稳定,后续的法拍会更多……量力而行,理性消费,不要让自己背负太多的债务,而终身抑郁寡欢不得开心!
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房价太高了,
表瞎说,房价哪里跌了,马上就要暴涨。(炒房的看了是不是特别有认同感?[得瑟]
主跌浪还在后面,价值规律的作用不可阻挡
现在买房的人迟早后悔 让暴风雨来的更猛烈些吧
2027年见底,再等等[哈哈笑]
开心就好。
下跌过程中,不要猜底在哪里,如果手里还有空置房的话,现在只要有机会卖出你就卖出好了,你放心,绝对有更低的价格,不会让你后悔的,你会有很多机会以更低的价格入手。
高筑墙,缓买房,这不是鬼话吗?
我怎么没感受到我们这儿有跌30%,大概也就15-20%
把你工资降一半,房价就触底。
敢说实话,难能可贵!
基本都是2—3千的货涨上去的
还要再跌一半,别急
中国就缺少这些敢说真话的专家
外国间谍,散播谣言,其心可诛
爹个屁,我去看了,还是那价[点踩][点踩][点踩]!!!
砖家太多了,像吴经链那样的专家太少了
[哭哭][哭哭][哭哭][哭哭][哭哭]
新开盘房子都比二手房价格低,看你涨个鬼去。
嗷嗷叫不如搬搬砖来的实惠。
什么时候开征房产税就是到底了。
说句老实话,装修好给我住我也住不起?物业水电气。还是住老房子舒服,压力小啊!
根本没爹
还没跌到底这事平民百姓都知道!
远远没有跌到合理区间
对!底部是我的裤兜
跌死,该。人在做天在看。
底在何方,哪来的何方神圣😇