因债务纠纷，金科集团位于重庆两江新区的总部大门近期被暴力冲撞，让金科的问题再一次暴露在公众视野。

金科集团回应该事件与公司总包建设工程相关，具体说明如下：

1.涉及总包单位承建的项目分别是蔡家金科城、蔡家美院、龙兴御临河、开州云玺台150亩、开州云玺台59亩、开州69亩新地块、云阳金科世界城，目前该总包单位已承建的所有项目均已全部竣备，本着友好合作精神，公司正全力配合总包单位办理结算。

2.其中涉及农民工资金，经全面梳理该总包单位承接公司所有项目的农民工专户按政策要求应打入46170.43万元，实际已打入57422.63万元，均全部足额打入，符合相关政策要求。

3.金科是一家优秀的公司，信用等级为AAA，截止目前，公司及下属控股子公司的银行贷款、发行的境内外债券、以及信托、商票等其他形式融资均按期足额兑付本息，未出现任何一例逾期情况，公司目前各项生产经营持续保持稳定。

然而，市场并不买账。截止发稿，金科股份跌10%，股价4.50元，总市值240.29亿元。

金科近期并不太平。去年11月先是被自媒体爆出商票逾期，股债迎来一波双杀；最近又有消息称金科内部6.3折出售员工房，而且对管理层有强制性购房任务；此外还强制要求内部员工购买10万元理财产品。“打折”、“卖理财”这些举措昔日在恒大、佳兆业等房企出现困境时都曾频繁出现，然而却无一逃脱“暴雷”宿命。这些消息无疑都映射了金科集团当前资金流的困境。

01

金科销售有点难

据金科股份2021年销售情况公告显示，2021年全年实现销售额、销售面积分别为1876亿元、1997万平方米，相比去年销售额2232亿元、销售面积2240万平方米分别下降15.95%、10.85%。同时，相比年初提出的2500亿元销售目标，2021年销售完成率仅有75.04%，难达预期。

从2021年各月份销售数据来看，金科集团总体销售呈下行趋势，但下滑幅度不大，总体趋于稳定，未出现“腰斩”。这反映金科集团目前销售面虽然平稳，但销售压力较大，未来存在不确定性。在目前负面舆论下，购房者、市场的信心将受到影响。若未能及时解决，恐进一步对销售产生影响，从而导致恶性循环。

数据来源：知识制造厂整理

不止金科，2021年房企整体的销售都遭遇了“寒流”。在公布2021年销售目标的35家房企中，平均完成率为90.59%。其中，业绩未达标的企业达到29家，占比超过8成，业绩达标的企业仅有6家。据中指研究院统计，全年销售额三甲碧桂园、万科、融创中国的目标完成率分别是88.9%、78.5%和93.4%，均未达标，在32个公布销售目标的房企中处于中后部位置。

尽管如此，金科的完成率依然较为靠后。在目前公布数据的35家房企中，金科的销售完成率排名为倒数第二，仅排在恒大之前。而完成率靠后的企业大都遭遇了债务危机。其他4个销售完成率排名倒5的企业分别为中南建设、花样年、当代置业、中国恒大。其中，花样年、当代置业、中国恒大已经“暴雷”，当代置业也传出巨额商票逾期。由此来看，销售完成率排名同为倒数的金科，日子也并不好过。

数据来源：新京报

02

“绿档”不再保平安

为控制房地产企业有息债务的增长，监管部门于20年8月份设置了“三道红线”指标：

红线1：剔除预收款后的资产负债率＞70%

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

根据“三道红线”触线情况不同，将所有的房企分为“红、橙、黄、绿”四档。“三道红线”指标触线3条，为红档，有息负债规模不得增加；“三道红线”指标触线2条，为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%；“三道红线”指标触线1条，为黄档，有息负债规模年增速不得超过10%；“三道红线”指标均未触线，为绿档，有息负债规模年增速不得超过15%。

据21年3季度报告数据， 从三条红线看，金科集团剔除预收款后资产负债率为68.48%，净负债率74.20%，现金短债比1.42，“三条红线”指标为绿档，状况良好。

然而“三道红线”为绿档并不意味着房企绝对安全。“三道红线”同为绿档的佳兆业依然走上了“暴雷”的不归路。

2021年11月9日，佳兆业发公告表示深圳锦恒财富管理有限公司已发行若干理财产品，到期后没有赎回该等产品，标志着佳兆业的债务危机爆发。但是在2021年的二季度，佳兆业已经三道红线转绿，其中现金比达1.53，手握现金487.4亿。事实上，21年暴雷的11家企业中，有2家就是“绿档”。除了佳兆业，雅居乐也被爆出拖欠上亿工程款。

为什么“绿档”企业也会暴雷呢？

从融资端看，一是有“三条红线”管控，房企新增融资受到限制。二是诸多房企暴雷后，金融机构噤若寒蝉，对房地产贷款的发放更为谨慎，这导致房企尤其是民企融资困难加剧。

因此，很多房企旧债务到期后，要通过自有资金或销售回款来还款，以往借新还旧的方式受到阻碍，资金缺口进一步加大。

从销售端看，随着监管的升级，越来越多房企的预售资金被严格监管，即使卖了房子，账上有钱了也动不了，可调用的灵活资金又受到限制，回款减少，加剧资金困境。而在此前，预售款资金的监管都是较为灵活，大多房企都可以调动这笔资金。

融资和销售好比房企的两条腿，如今融资这条腿得了“小儿麻痹症”，销售这条腿也逐渐消瘦，自然撑不起庞大的身躯。因此一个又一个的“巨人”都轰然倒下。

03

财报还得饰门面

截止21年3季度，金科集团总资产为3943.71亿元，总负债3158.9亿元，资产负债率80.1%，比500强房企2020年78.77%资产负债率略高，在房企中属于平均水平。然后该数值只是静态的价值，现实随着动态情况变化，资产可能缩水，但债务不会。若企业流动性出现问题，负面舆论发酵，加之行业寒冬，资产难以出售，实际资产价值将缩水，而负债不变，届时实际资产负债率会进一步提升。

恒大就是一个例子。从最新21年中期报告看，恒大总负债1.97万亿，总资产2.38万亿，资产远超负债。但出现流动性危机后，恒大开始卖资产自救。先是文旅项目，再是恒大汽车股权、大湾区旧改项目，意向接盘者给出的折扣都较低，甚至打5折以下收购，明面的资产巨幅贬值，恒大也不想“贱卖”，资产未能成功出售，从而恒大资金状况进一步恶化。

金科集团货币资金为301.70亿元，可覆盖一年内到期的212.86亿元短期负债，明面上看短期偿债能力可控。

但由于房企存在大量的受限资金，在当下预售资金严格监管的背景下，企业自由可支配的灵活资金实际非常有限。

加之长期债务，金科集团有息负债总计884.03亿元，且75.92%为一年以上到期负债，总体偿债能力较强，财务数据来看总体风险可控。

然而，表内的风险可控并不代表实际的风险可控。很多隐性的债务以明股实债等多种方式存在于表外，但却构成了实际的债务没被计入。在信贷环境收紧后表外负债就像是一颗隐藏着的定时炸弹，一旦爆破不仅威力惊人还出乎意料。

尽管财务数据健康，但金科依然出现了近日严重的讨薪事件，不免令人疑惑。金科是否能挺过这个寒冬，我们依然要画上一个问号。

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