近期，因为“负面展望”走入大众视野的是来自浙江的一家百强房企—德信中国。

德信中国1995年起家于浙江省湖州市德清县，2005年总部搬至杭州，2019年香港上市，以合作开发项目闻名于业内。

创始人胡一平持有公司68.19%%股份，系实际控制人。

同时，胡一平位列2021年湖州三大富豪第一位。

根据现有资料考古，胡一平出生于1966年，在浙江省湖州市德清县农村长大。1987年毕业于浙江省建筑工业学校，取得工民建专业中专学历，随后进入德清县住房和城乡建设局勘察设计室做担任技术员一职。

在体制内多年，胡一平不仅在后期升任助理工程师、工程师，也不忘努力提升学历。

1995年，离开体制的同时取得浙江育才职工大学建筑学大专学历的胡一平，在三个独立投资者的支持下，创立了德信中国的前身德信地产，从此进入房地产行业。

德信地产创立之初，主要在德清县当地开展房地产项目，壮大后才逐步发展到湖州市。

2005年基础打牢后，德信地产将总部迁到杭州，扩展省外业务，慢慢布局全国，并将主要业务拓展至物业开发、建筑服务、酒店运营及物业租赁。2019年2月26日，登陆香港交易所主板上市。

登陆港交所之际，德信中国董事长胡一平喊出了三年时间跨入“千亿阵营”的豪言壮语。

为了这个激进的梦想，即便在行业已经开始呈现下行趋势的时刻，德信中国依然大胆地借来大量的高利率美元债蒙眼狂奔。

截至2022年6月30日，德信中国在全国27个核心城市共运营154个项目，总土储约为1,746万平方米，其中长三角土储比例达到76.3%，前三大城市（杭州、温州、宁波）均位于浙江，占比达44.8%，集中度较高，城市能级尚可。

根据其最新公布的半年报，德信中国2022年上半年已确认的销售额全部分布于新一线（83.28%）与二线城市，包括杭州、温州、成都等。

但，德信中国一样要面临的现实是：2022年上半年销售下滑明显。

据半年报披露的销售额193.8亿元，同比下降55 %。

且联营、合营项目较多，持股比例偏低，权益销售额可能明显低于全口径统计数据。这也就导致了德信中国对下属项目公司资金统筹调配的控制能力有限，或将为资金流动性埋下弊端。

再者，德信中国还存在的问题是近年扩张激进，21年拿地凶猛（32宗）。22上半年以来拿地虽有所放缓，新增土储3块，新增总建面28.6万平方米，但在行业下行周期，这都显得颇不明智。

于是乎，9月15日，穆迪宣布将德信中国的企业家族评级从“B3”下调至“Caa1”、高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”。评级展望维持“负面”。

评级下调并不仅仅是因为德信中国今年激进的经营风格，更主要的是在未来6-12个月内德信中国将有大量债务到期，其中包括2022年12月到期的3.48亿美元离岸债券（ISIN：XS2262084374）。

现如今的紧缩的融资环境，开发商的再融资风险都在增加，势必德信中国的现金流动性也是趋弱。

可德信中国目前的自有现金＋经营性现金流并不足以支付在此期间的所有到期债务。加上合同销售额的进一步同比下降约50%，经营现金流和流动性基本面不乐观。

同时，因为合营项目的风险敞口，不仅仅是削弱其对合营项目的现金流和运营控制，若合营伙伴的实力较弱且面临财务窘境，德信中国可能需要提供额外资金来支持合营项目。

这也是未来的一大雷点。

那么，德信中国距离它的千亿梦还有多远？

2021年德信中国实现营收231.09亿元，同比增长45.6%。2019-2021年经营活动净现金流量分别为-1.7亿元、0.9亿元、54.0亿元，现金流由负转正且2021年大幅上升。

2022年中期业绩报告，实现合约销售额约为193.80亿元；收入102.465亿元；净利润约为9.038亿元；归母净利润为约7.405亿元，归母净利润率为约7.2%。

距离千亿差的不是一丁半点！而大考却马上就要到来了。

截至2022年6月末，德信中国有息债务237.06亿元，其中一笔境外优先票据1.5亿美元将于2022年底到期。且对体外未并表子公司的垫款较多，实际流动性非常弱，资金需求仍需通过新增融资解决。

但如今的融资环境，懂得的都懂。再者说，融信中国此前的融资成本一直维持在行业高位高12%左右。现如今这环境，想再融资恐怕是难上加难！

要想走得稳，步子还是别迈得太大。没有人能够与趋势抗衡！

能不能活？如何活？且看德信中国如何修炼自身了！