成都市中心的老破旧小区，命运如何？

运气爆棚的，或许能等到拆迁；运气还行的，也许有望迎来旧改。

但绝大多数老小区，可没有这样的好运，往往是在脏、乱、破、旧的环境里苟延残喘，占据着绝好的地段，却淹没在老城区里自生自灭。

唯独这个特例，一个有着72栋居民楼，上万名业主的老旧小区—中央花园二期。

18年开始，小区业主便决定自救—推倒重建！

历时5年，终于在近期迎来重大进展：业主同意率达到了99.9%！

作为成都首个筹备“自拆自建”的老小区，它的故事颇具传奇性。

曾经的“富人聚集地”

如今的“落魄城中村”

大约是在1996年，成都的第一批商品房入市销售。

也是在当年，成都市的人均工资才236元/月，一年还不到3千块

而西2.5环武侯双楠的五大花园（中央花园、红运花园、名流花园、交大花园、皇家花园），却卖到了约600元/㎡的“天价”。

底图截自：高德地图

也是那会开始，成都人心照不宣：能买五大花园的，都是有钱人；住在五大花园的，非富即贵。

然而，27年过去了，这个成都最早的富人聚集地，如今却沦落为落魄的城中村，让人唏嘘不已。

中央花园二期，便是其中的代表。

双地铁、双公园，2.5环的配套优势自然不用多说。

小区本身底子也不差，占地200多亩的大盘，修在清水河边，还有600多米的沿河步道，生态环境一流。

看这沿河风景，就跟公园一样，任谁看了不羡慕↓

小区内部还有琳琅满目的沿街商铺，小超市、餐饮、五金、蔬菜、水果只能算基操。

甚至按摩保健、教育培训、美甲美妆、手机通讯、珠宝店等完全想不到的种类也有。

这哪是小区，说是个夜市都行，大概是半年不出小区都不会腻的程度。

看似岁月静好，一片祥和，但这个万人小区其实隐藏着诸多安全隐患。

一方面是建筑质量本就差，加上房龄老旧，27岁的高龄，让楼体不堪重负。

钢筋外露生锈、墙体开裂、屋顶漏水、外墙鼓包风化脱落屡见不鲜。

小区出现过多起墙皮掉落砸伤汽车的案例，去年受地震影响，楼体开裂更严重了，一下雨就会漏水。

另一方面，是电路、水路、地下排水管等年久失修，一遇到下大雨小区就被淹，交通直接瘫痪。

抬头是缠绕在空中的电线，很多燃气管也没有烟道，车库起过火，住宅楼内部起过火，所幸没酿成大祸。

更灾难的是，业主不自觉，物业竟也不管不问。

违规搭建到处都是，一楼建花园，顶楼造露台，有的业主甚至还敲承重墙，不仅侵占了公共空间，也让本就伤痕累累的楼体雪上加霜。

而这些，仅仅只是“危房”中央花园二期暴露出的冰山一角。

居住环境越来越差，自然留不住人，最早一批买在这儿的有钱人，陆陆续续换去了更好的改善房。

原本的富豪小区，现在根本没人看得上，留下的要么是年迈老人，要没是来了又走的年轻租房客。

租房生意倒是火热，但买卖交易冷清，关键是卖不起价格，大户型八九千，小户型挨边也才1万。

中央花园二期二手房成交价（图源：好好选房）

谈到小区房价，住这里业主似乎也没啥信心，“按这趋势下去，再过几年，能不能卖5千都成问题。”

“自拆自建、不等不靠不要”

业主同意率已达99.9%

如果真就如此发展自暴自弃下去，中央花园二期的命运，很可能就和市区其他老小区无疑。

好在，一位名叫伍大明的业主不认命，决心彻底改变小区面貌，从18年就开始为小区的未来出谋划策：

提出了“自拆自建”的想法，按他们更准确的表述，应该是“自主更新、拆旧建新。”

◆2018年12月，武侯区委办公室在领导留言板上表示“若小区业主都愿意改造重建，政府会推动该事项”。

◆同月，武侯区晋阳街道办发布《告知书》：若小区业主同意率95%以上，将规划危房旧城改造。

◆19年12月，时任区委书记批示：同意纳入危旧房论证。

◆20年3月，区公园城市局副局长表示：可自己报建，原地重建，政府不参与。“自拆自建”工作暂停。

◆20年4月，成都市人民政府出台文件，提到可以拆修建新。“自拆自建”工作重启。

◆21-22年，多为领导来小区探访调研，对“自拆自建”工作做了相应指示。

5年多时间，小区经历的曲折远不止这些，好在功夫不负有心人。

从最初只有想法提案到业主们不理解不愿参与，到现在，小区3295户居民中，只有3户没同意，同意率已经高达99.9%！

很难想象的是，筹备这些的主要负责人还是一名70多岁的老人。

不仅主导建立了小区拆旧建新筹备组，还负责写报告、做文件、挨家挨户打电话、跟其他业主讲解、跟政府沟通、招募志愿者、跑腿等等。

而小区的成员，大多数也是上了年纪的退休老人，真的了不起！

伍大明老人也表示，目前业主动员几乎没得问题了，绝大多数人也愿意“推倒重建”。

拆建方案他们也做了好几种，甚至都联系到了开发商，某世界500强央企表示愿意承包工程，多出来的建面自行销售，也能保证利润。

接下来就是跟政府去做沟通，只要政府同意，这事基本就成了。

按伍大明老人的预期：“如果一切顺利，预计2-3年内完成动工修建，最迟4-5年大家就能搬进新小区了。”

政府、业主不出钱

开发商还有钱赚

一个200多亩的大型小区，涉及到几千户上万人，要推倒重建，怎么建？谁来建？谁来主导？谁来给钱？肯定不是一件容易的事情。

最重要的，还是涉及到钱的问题。

如果完全要政府出钱来修，可能性太小了，审批流程也不一定能通过，时间一长很可能不了了之。

如果让业主拿钱，钱少倒还好说，太贵的话，只要有一户不同意，这件事就推进不了。

所以这几年，中央花园二期拆旧建新筹备组的成员们也想了好几种出资方法：

为了让业主少出钱，甚至不出钱，同时也保证开发企业的利益以及政府工作推进的便利性，最终选择了以下方案：

①政府：不出钱不垫资，在原产权证面积上增加20%的面积指标。（电梯房套内面积与旧房套内相等，增加的建筑面积大致相当）

②业主：不出钱，但让渡一部分面积给开发商，达到1:1旧房换新房。

③开发商：垫资修房，多出的面积自行销售，按照周边房价计算，预计至少可卖2.6万/㎡，约20.8亿。

以上这些，是小区筹备组努力了几年的成果，是磨合后形成的最佳方案，也是最有可能实现的方案。

像这种“自拆自建”的模式，是成都以往从未有过的案例，即使放到全国，也仅有1例成功。

它位于南京市鼓楼区的虎踞北路4号05幢项目，但只有24套房、26户产权人，规模比起中央花园二期小得多。

从04年被鉴定为危房，20年规划公示，再到22年5月正式交付，前后花了8年多时间。

图源：乐居网南京

中央花园二期已经筹备了5年，据说这次也算是最后的期限，如果这次没成，以后想再提“自拆自建”大概率也没机会了。

走的时候，还是忍不住问了伍大明老人：“有没有想过，如果最后没办下来怎么办？”

“想过啊！肯定想过，但那也没办法，就当这几年白干了吧。”没有一点犹豫，但眼神中还是闪过一丝惆怅。

一群年逾古稀老人为了小区坚持了这么多年，让人感动也让人感慨不已。

如果中央花园二期的“自拆自建”能成功，不仅对成都有重要意义，甚至在全国来看，都会是创举。

真心希望他们的自拆自建计划能够成功，希望政府能积极推动此事，也希望这群老人实现最后的心愿，在迟暮之年住进新家。