近日，有广州市购房人在社交媒体称，他所购买的共有产权房项目榕悦花园，房产证已满2年，但由于出售政策迟迟未出台，无法回购交易。

花钱时挺高兴，以为占了大便宜。现在傻眼了吧？共有产权房，我从不推荐任何人碰。原因很简单：

房屋产权怎么能分割呢？大忌啊！

1.

新闻里的榕悦花园项目是广州首个市本级共有产权房，于2021年推出，位于黄埔与增城交界处，承购人与政府产权份额比例分别占55%和45%，主打户型面积为66-88平方米，2021年上半年出售时单价约1.2万/平米。

对比位于榕悦花园附近的佳兆业城市广场，成交单价在3.6-3.8万/平米。这个项目等于在市价基础上打了三折。不用想也知道认购会有多火爆了。项目1366套住房一经推出，引发了超6800户家庭哄抢，平均5户家庭抢1套房。

当时抢房的人只看到了便宜，却没有看到隐患。

只要是做过房地产这一行，都明白一个道理，那就是产权是最忌讳分割的。一栋房子，哪怕只有1%的产权不在你手上，都不算属于你。你有99%的产权，也无法过户，无法抵押。房屋产权又不像公司股份，没有分红，没有投票权，结果就是拿99%的产权跟拿1%的没什么区别。

每年因为产权分割造成的官司数不胜数。很多都是房主意外离世，按法律规定房主的直系亲属会平均继承房屋产权，这里边有老人，有配偶，有孩子。大家和和气气还好，如果意见不合就麻烦了。过段时间老人再过世，他名下的产权会被再次细分。时间拖长一些，这栋房子可能就永远变不了现了，因为产权根本就理不清，就算能理清，也不见得能找到每一个产权人，更不要说取得所有产权人的一致意见了。

类似的案例，我印象中在电视剧《安家》里好像出现过。那已经是美化过的情况了。

这同样也是拆迁不好干的一个原因。当然话题扯远了，共有产权房虽然是个人跟政府共有，但政府也得遵守法律，也得按规矩办事。现在个人想退出了，你该怎么办呢？

根据 2020年3月30日发布的《广州市共有产权住房管理办法》及政策解读显示，广州共有产权房有2年限售期（取证后满2年），共有产权住房产权流转实行封闭运行，房屋不得出租或出借，满足住房限售年限申请转让的采用市场评估方式退出。

封闭式运行的意思，就是你不能买政府那部分产权，只能等政府买你手里那部分产权，你才能退出。

可政府要是不买你的产权，你又该怎么办呢？能不能卖给其他网友？

按规定是可以的。根据《广州市共有产权住房管理办法》第二十七条，满足本市规定住房限售年限的，承购人可以向代持管理机构提出转让所持产权份额的申请，受让人应当具有购买共有产权住房资格，当然代持管理机构在同等条件下享有优先购买的权利。

但合格的受让人，真的很难找啊！

落户广州满10年；本科以上学历或高技能人才；过去五年半内缴满五年社保，期间断缴不能超过6个月；本人、配偶及未成年子女名下没有住宅、商铺和写字楼；原有住房的夫妻，离婚须满三年；未享受过住房优惠政策；无失信记录；……

现在不比以前了，商品房价跌得稀里哗啦，共有产权房的吸引力也没有那么大。且不说这样的接盘人多难找，就算找到人了，人家就会心甘情愿接盘吗？谁不傻，都知道以后国家搞保障房不搞共有产权房了，一旦接盘，他以后又去找谁接盘？

可政府这边呢，按官方说法“市级共有产权房回购办理指南正在制定”。意思就是：规定还没出，没法买。至于要等多久，大家都熟悉汉语的深意，你懂的。

2.

共有产权房都搞了这么久了，回购办法一直没出台，多少有点说不过去。咱恶意揣测一下，是不是根本就没打算回购？

共有产权房的房价这么低，当时又是房价一直上涨，傻子才把手里的产权份额低价出手呢！谁能想到没过几年，楼市形势发生这么大的逆转呢？

另外，回购办法出台这么困难，也跟实际情况有关。所谓的代持管理机构，即便想回购也是有心无力。榕悦花园的代持机构广州城投，2022年亏损4.73亿、2023年亏损11.81亿、2024年一季度亏损6.6亿……

回购办法可以熬夜弄出来，但弄出来以后怎么办？还上哪去找借口不回购人家的房子呢？真要回购，又上哪去弄钱支付给人家呢？

这可不是个别问题。不光广州，很多地方都有潜在的问题，只是没有爆出来。

比如共有产权房的滥觞北京，共有产权房的回购政策也没有出台。好在北京比较鸡贼，把已购共有产权住房家庭转让产权的要求年限设定为满5年的，所以会比广州更晚碰到这个难题。目前北京尚未有共有产权项目取得不动产权证书满5年，不过回购问题始终是无法逃避的，总要面对。

尤其是共有产权房已经是昨日黄花，保障房现在才是地方政府主攻的方向。而不管配租型保障房还是配售型保障房，都需要政府投入大量的资金。地方为这个事已经非常头疼，不可能指望他们还付出很多银子和精力来解决共有产权房的问题。（除非收回来的房直接做保障房）

所以，现在买了共有产权房的业主，想要退出，看似有路，实则无门。就算地方真的出钱收购，所谓的评估价也肯定远低于房主们的预期。

由此我们不由得要联想一下了，共有产权房如此，那配售型保障房又如何呢？

按照现在的规定，配售型保障房想要退出，同样需要经过一个等待期，同样需要有资质的下家来接手，同样也可以向指定机构转让，但价格需要双方“平等协商”……

越听越令人担心了，要是等待期过了，同样缺少回购的细则怎么办？要是找不到有资质的下家怎么办？要是机构收房价格谈不拢怎么办？

这些问题恰好都是今天共有产权房所面对的问题，而且都没有令人满意的答案。

但是别忘了，共有产权房也好，配售型保障房也好，过去的廉租房公租房也好，始终只是满足了老百姓的最基本居住需求。很多年轻人在保障性住房过渡一段时间后，还是要购买商品房的。如果他们发现无法退出，那他们还愿意进入吗？

3.

共有产权房的业主，虽然花了买房的钱，但是房子却不能说是自己的。不能卖、不能租也不能抵押，这样的房子虽然是买的，但是和租的有什么区别？哦，唯一的区别就是花的钱更多了。

共有产权，毕竟业主只有一部分产权，勉强还说得过去。可配售型保障房，购房人可是实打实的100%产权，虽然跟过去的经济适用房一样，是所谓的受限制产权。但产权就是产权，不管价格打了几折，如果花钱买的房子没有退出机制，那这房子到底算不算是我的呢？

最后，愿意一辈子住在保障房的人也许有，但我们绝对应该鼓励每个人通过努力奋斗，拥有更好的居住条件。