住宅的停工、烂尾问题，在多方共同发力下，已然得到了系统性的改善。

然而商业性质项目的停工烂尾问题，想要得到妥善解决，无疑更加难上加难。

在此前的稿件中，笔者也提到在经济下滑、开发商频繁暴雷的大环境下，全国多个城市都在逐渐暴露出商业、重大项目等被搁置的问题。

相信这会是自住宅停工之后，各个城市都必须要面对的又一大难题。

在南京，仅购房通此前报道的就有不少，包括湖南路地下商业、江北东方万汇城、仙林苏宁广场等等。

而今天要写的这个项目可能很多人并不熟悉，位于城东麒麟的璟悦名邸商业部分——璟悦商务中心。

该项目由正荣拿地，5家开发商联合开发，却仍没能逃脱掉商业部分因资金短缺而停滞、被抵债的命运。

何等惨烈。

「烂尾+抵债，这座商业命途多舛」

如果你会路过众彩物流，那么就很难忽视这座位于东麒路上的烂尾商业。

从相关平台能找到的记录可以发现，璟悦商务中心预计在2021年年中左右就已陷入停工状态，至今长达2年多时间。

也许是辐射的范围较为有限，也许是牵扯的个人利益并不如住宅那般众多，因此该项目虽停工烂尾的时间并不短，却鲜有看到报道。

根据规划商业部分会建造1栋商业、2栋商办楼，建面约7.6万方。

虽然体量并不算大，但对于区域周边十分缺乏成规模、有品质的商业综合体的现状来说，是一个很好的改善契机。

根据南京房产局批复的璟悦名邸的预售方案可以查阅到，项目商业部分计划于2022年年底全部建成竣工：

然而计划赶不上变化，在住宅部分2021年12月才最后一批交付之下，商业部分刚整体封顶，却已然率先被迫停工。

在停滞长达2年时间的风吹日晒雨淋下，璟悦商务中心还未施工的外立面，裸露在外的钢筋水泥已开始泛黄变旧，慢慢愈发显得破败不堪。

远看尚且如此，凑近了看更可想而知。恨不得让人想“炸掉”重盖的程度。

最为关键的是商业部分和住宅部分距离非常近，和1、2、4、6#这四栋楼更是只隔着一条小路，

每天开窗不想看都得天天面对着这座近在咫尺的烂尾楼，大晚上的看了更是“晦气”。

除了停工的商业和商办楼，项目还有一栋已基本完工的写字楼，据工作人员透露已被开发商拿去抵债。

目前处于荒废的状态。

烂尾+荒废的现状，也直接导致了璟悦名邸住宅小区外部的环境不佳，随处可见丢弃的垃圾。

说对日常居住的体感完全没有影响，那是假的。

「已被政府盘下，将于2年内建成？」

按理来说，璟悦商务中心的“命运”本不该如此。

毕竟当初住宅可是卖在市场行情的顶峰时期，开发商是赚到钱了的。

2017年7月12日，麒麟G36地块经过5轮竞价，被正荣以总价17亿竞得，成交楼面价9538元/㎡。

用地性质为，Rb商住混合用地/Bb商办混合用地/Rc基层社区中心用地。

后项目确定由正荣、旭辉、万科、弘阳、中骏五家房企联合开发，旭辉负责操盘、物业则由万科担当。

这里不得不吐槽，如今这5家房企除了万科还坚挺着以外，其余4家均身陷囹圄，所以项目发展到如今这个局面，似乎也变得合理了……

很多人对璟悦名邸这个案名可能不熟悉，但对时代天樾或许就有所耳闻了。

起初项目使用的是时代天樾这个推广名，后又改回了璟悦名邸的备案名。

据江宁区人民政府批复的文件可以看到，项目分A、B两个地块，A地块为住宅命名为“璟悦名邸”，B地块则命名为“璟悦商务中心”。

2017年拿地，璟悦名邸2018年12月首开，后又于2019年、2020年先后加推三次，价格均保持在精装2.65万左右。

虽然项目所处的位置，搁现在来看就是一整个差劲，但在当年首开也是要摇号的。

到2021年下半年，璟悦名邸就已进入尾盘清盘阶段，2022年年初全部售罄。

按照其9538元/㎡的楼面价来算，项目是有着约1.7万/㎡的利润空间的。所以开发商在这个项目上是妥妥赚到钱了。

然而最终却仍然没有足够的资金，去把商业部分开发建设起来，让人难以共情。

而相信这其中很大一部分原因，是与拿地开发商正荣有关，毕竟正荣目前的现状、以及其在南京所开发项目的现状，众所周知。

不过不幸中的万幸是，璟悦名邸住宅部分均是正常按期交付，不然又会是一部心酸血泪史。

至于璟悦商务中心，这次实探我还是打探到了好消息。

据物业工作人员表示，根据被写字楼抵债的开发商透露，这块商业部分已被政府盘下，将进行重新建设开发，预计将于2年内建成。

不管消息真实性如何，总归也聊胜于无。

「商业过剩？还能否大规模建商场？」

在仙林苏宁广场的稿件留言中，有位读者表示现在到处建商业，好多都没生意，维持不下去。

这不得不说的确是很多城市当前商业格局的现状，商业规模严重过剩，已然从增量市场全面向存量市场转变。

和住宅市场的底层逻辑是一样的，已经过了大量新增需求的阶段，从要有过渡至要好。

对商业的需求同样如此，年轻一代消费群体，已不满足于传统的商业模式，在追求品质的同时，对模式的创新、新鲜感有了更高的要求。

因此城市商业开发时，应不断的推陈出新，而不是一味的追求大、豪，否则被时代淘汰、造成资源浪费将是必然。

南京最近这些年的商业发展十分快速，据赢商大数据统计，截止2022年年末，南京全市已开业商业中心总体量达到1084.74万㎡，已开业商场总数量逾147个（商业体量≥3万㎡，含独立百货和购物中心）。

根据南京2022年949.1万的常住人口来计算，那么南京的人均商业面积就达到了1.1㎡/人。

根据1-1.2㎡这个使用较为普遍的人均零售商业面积标准来评判，南京目前已然达到了临界值，趋于饱和。

当然，以上的统计仅针对体量大于等于3万方的商业中心而言，范围再增大至更小型零售商业，那将更不乐观。

近几年南京购物中心体量存量还在逐年攀升，2021年时已近1000万㎡，位居全国第十。

2021年，南京购物中心增量为103.9万㎡，近三年最高，处于华东领先位置。

不过从另一方面也能看到，南京的消费活力还是十分能打的。

南京2021全年实现社会消费品零售总额7899.4亿元，同比增长9.7%；人均社零8.48万元，超越“北上广”位列全国第一，成为全国唯一一个人均社零超过8万元的城市。

南京也诞生了像德基、IFC国金中心、万象天地等一系列出圈的购物中心。

不过要看到头部商业的同时，对于底层商业也不能忽视。

南京近些年来频繁被曝出有商场人气惨淡、被迫关门歇业等现象，以及像上面璟悦商务中心这样还未建成就已被“抛弃”的烂尾商业。

因此该如何给老的商业注入新的活力、盘活未建成已停工商业，

让整体商业环境更健康、更具活力，将是城市决策者需要面临的一大难题。