这轮救市的所有大招中，我看来看去，认为最有用的，或者说最具突破性的，还得是——国家队收储商品房。

为什么这么说呢？

因为，诸如“降首付”之类的政策，影响真心有限，毕竟，这个时候既有能力、又有信心加大杠杆的人肯定是少数群体；

至于降利率，虽然确实能够给购房者带来实惠，但这事儿就有点像大家“买涨不买跌”的心态一样，总觉得明天的利率还能更低，观望情绪还是很重。

而国家队下场收房就不一样了。

第一，这招能实打实的消化现有库存，改善供求关系；

第二、帮助一些资金链紧张的房企渡过难关，化解金融风险；

第三、国家层面起到一个带头表率作用。

关于这第三条，可以这么理解，国家队都花真金白银下场买房了，大家总不会质疑上边会做亏本的买卖吧？

可以拿股市作为类比，以前中国股市每次“超跌”，也是国家队出手大举买入一些大盘蓝筹股，把指数拉起来，紧接着，市场往往就会随之反弹，效果立竿见影。

事后来看，国家队这个动作既是护盘，也是抄底，大家就跟着形成肌肉记忆了，那就是抄国家队作业，没输过。

所以，这次国家队下场收房，被寄予了很深的厚望，市场关注度很高。

那么，这场史无前例的“收房大战”，如今进展到哪一步了呢？

最近，有机构披露了最新数据——今年上半年央行已经审核发放的再贷款资金超过120亿元，传导到下面的金融机构配资后，已经累计发放了250亿的贷款。

额，怎么说呢，好消息是，这子弹确实在往外打了。

坏消息是，子弹上膛的速度有点慢。

当时国新办发布会上的说法是，央行新设3000亿的保障房收储再贷款，带动下面银行释放总贷款5000亿元，以此来支持地方收储。

现如今，2个月过去，这3000亿额度才放出来120亿，等于额度只花了4%，进度上还是很慢。

为什么会这样呢？

今天的文章，咱来分析分析。

01

先理一下时间线。

——5月17日，国新办在政策例行吹风会上，首次提出来要设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

——6月12日，也就是大概1个月之后，央行召开了保障性住房再贷款工作推进会，召集了住建、商业银行等各个相关口的负责人，提出要加快推动落地。

——6月20日，住建部催促各地尽快执行：各地要推动有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，并把范围扩展到县一级。

——6月28日，央行二季度例会上，提到有效落实好存续的各类结构性货币政策工具，推动保障性住房再贷款等新设立工具落地生效…

看得出来，自从5·17首次提出保障房再贷款的政策，2个月以来，央妈和住建部一直在推动地方落地，足以见得高层的重视程度。

那么，地方的落地效果如何呢？

以玩法创新的广州为例，区别于传统的收购商品房作为保障房，广州增城的做法是买来做回迁房。

具体来讲，就是因为广州要修广州至汕尾的铁路（新塘段），这个过程中免不了要对沿线的房屋做拆迁。

那既然要拆迁，就需要对拆迁户做安置。

所以，广州干脆发公告征集铁路沿线已建成的商品房，未来作为收储对象。

这样一来，既解决了收储商品房去库存的问题，又完成了回迁的任务，而且还搞定了客源问题。等于一石三鸟了。

不过，广州这种属于个例。

大部分城市在收储商品房这件事上，貌似还是困难重重。

以杭州为例，杭州临安区算是国内最早一批行动的,5月14日就发了收储商品房做公租房的公告

[收购房源面积不超过10000平米，且需是现房或一年内具备交付条件的期房。整幢为收购单位，单套建筑面积不超过70平米。]

现在2个月过去了，根据中国房地产报的消息，目前的进度是：

[已经完成了委托第三方开展的尽职调查、社会风险评估及价格评估。接下来，评估结果会给到区政府，以便政府根据评估结果制定具体的实施细则。]

从这个消息不难猜测，杭州收购的房源已经确定，但下场收购前还需要一系列的前置工作。

而且，杭州的进度已经算是全国最快的了，一方面它在5·17新政之前就开始行动了。

另一方面收购的量小，资金需求不大，杭州政府直接收，而不是委托国企来收。等于少了一个环节，手续会简便很多，进度自然也快一些。

其余已经在试点的城市，比如惠州、江门等城市，基本都停留在房企报名阶段，距离落地实施还有很长的路要走。

那么问题来了，收储商品房这个事，为啥会这么费劲呢？钱到位直接干不行吗？

02

没那么简单。

我们不妨来审视一下这个机制：

银行借钱给有资质的国企，国企拿到钱之后把房子从开发商手里买过来，之后再拿去卖或者经营放租，赚到钱之后再把钱还给银行。

这里面的利益方涉及到四方——银行、国企、开发商、购（租）房者。

同时，还涉及到央行、住建部这些牵头方和评估公司等中间方。

这里面的博弈非常复杂，太多利益需要平衡。

举个例子。

收购的价格怎么确定？是按照成本价还是市场价？

作为花钱方的国企，肯定希望收购价越便宜越好，因为资产收过来之后，风险也就一并跟着转移过来了，万一到时候不好卖或不好租，又或者卖不起价将来亏本，受伤的是自己，以国企的风控这个账肯定会算的非常保守。

作为开发商呢，自然是希望回购价越高越好，至少不能偏离市场价太多，否则还不如自己卖。

对于一些资金链紧张的房企，尤其是民营房企，虽然楼建起来了，搞不好后面还有对施工方、材料方以及银行的欠款，针对这类房企国企也会有所戒备，万一钱付出去，各路债主找上门，也够自己喝一壶的。

所以，虽然高层要求对所有房企平等对待，一视同仁，可实操过程中针对民营房企的“歧视”恐怕很难避免。

对于金融机构而言，担心的是收购项目的现金流，因为这是未来的还款来源，所以他们的算盘肯定是希望项目的区位要好，流速要快，贷款的还款来源才有保障。

再然后，这保障房最后由谁来享有？是优先确保低收入家庭，还是对人才等特定群体有所倾斜，也需要出台细则进行框定。

最后，真正建好未售的商品现房又有多少，如果一个楼盘零星的卖了一部分，再拿出来没卖的部分做保障房，就会面临新的问题。

比如保障房业主和商品房业主住房成本相差很多，却享有共同的配套资源，再比如，物业公司是否要更换，等等。

总之，国家队收房这事，要真正落地，绝不是那么简单的一件事。

03

国外是怎么做的？

以美国为例。

2008年美国次贷危机时，2年破产了28家银行，企业的违约率也很高，金融风险凸显。

对此，美国政府的响应非常迅速，2008年通过了一个法案，核心内容就是政府下场直接收购不良资产，稳定金融系统。

具体来说，就是财政部直接购买和担保金融机构的问题资产。

看出区别了吗？

不同于中国的地方城市各扫门前雪，也没有住建部什么事，而是中央财政部直接下场买资产！把信心注入市场！

这种简单粗暴的做法的好处在于，传导机制扁平，没有那么多利益方要平衡，实操起来更容易！

看上去好像美国财政部是吃了那么多问题资产，属于“燃烧自己，照亮别人”。

可后来的事实证明，美国政府这波操作还赚了钱！因为美国楼市在政府救市后快速修复反弹、房价重回增长！

截至2015年，美国财政部回收了2750亿美元，净回报是299亿美元。

预估的年化收益率达到了2%！最后的局面皆大欢喜！

04

最后，说几句。

一、借鉴

美国的经验我们可以借鉴，但不能照搬。

因为美国的金融市场太发达了，当时美国政府大多是通过买入住房抵押贷款这类金融资产的方式，给市场注入信心，同时修复资产价格。

对我们而言，目前还是只能走买实物资产、也就是下场买房去库存的路子。

至于可以借鉴的部分，2009年美国货币政策拉闸放水，实行了QE（量化宽松），这种快速决策是美国区别于日本“温吞刺激政策”的地方。

于是美国经济走出危机泥潭要远比日本迅速。

对我们来说，虽说不会实行QE，但进一步放水降息是必然的事，我认为3季度大家一定能看到相应政策出台。

二、动向

万事开头难，可一旦央行这3000亿再贷款成功花出去，在试点城市激起水花的话，大概率会在全国推广。

到时候会有新的3000亿、5000亿贷款工具陆续出台，那这去库存的节奏可就火力全开了。

所以，不管你将来是要买房还是卖房，我都建议大家时刻关注国家队收房和央行再贷款投放的动向。

因为，这或许将是中国楼市格局重塑的风向标。