又有一家房企向政府发布了恳请信。

近日，一份有关时代中国向广州市政府恳请支持退出旧改项目，因为政策不断调控，地产行业普遍遇到融资受阻、销售回款下滑，现金流受到严重影响，公司旧改项目沉淀大量现金，为了顺利过渡阶段性困难，恳请政府政府支持企业纾困解难。

时代中国的具体要求是：退回从化区禾仓村、增城区城丰村、新汤村3个项目的旧改履约保证金，涉及金额3亿元；

支持协调指定单位或国企承接黄埔区岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村、重岗村5个旧改项目，并归还前期投入资金，涉及金额17.1亿元。

对此，时代中国回应相关媒体表示：“针对近期广州市及下属各区城市更新政策及计划的修正及变动，我司积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进解决方案，是正常的企业经营行为。”

旧改，对于时代中国来说，已经成为土地资源来源，也是重要业务收入。

董事会主席岑钊雄在2021年业绩会上透露，城市更新会相应地补回一部分土储，这对土储质量会带来一些帮助。整个土储策略，大思路是减少通过激烈竞争这种举措获得土储。而更倾向于两点结合在一起，在合适的时间里面来去扩充土储，另外通过城市更新逐步去转化，来增加高质量的土储。

于2021年末，时代中国城市更新业务布局全国9个城市，拥有约为135个处于不同发展阶段的城市更新项目，预计总体的可售面积4000万㎡，总体货值超过1万亿元。

退出旧改项目，意味着公司已经面临着严峻形势。

01.退出8个旧改项目的根因

过去几年时间里，时代中国一直活在湾区旧改市场。作为大本营的广州，是重仓城市。

2021年年报显示，时代中国城市更新业务收入44.06亿元，占总收入比例为10.1%。期间，时代中国完成6个城市更新项目转化，累计建筑面积约为128万㎡，其中3个项目转为土储，接近100万㎡，位于广州、佛山、惠州。

同时，公司管理预计，2022年预计会有8个城市更新项目完成转化，其中一部分会变成土储。

旧改是一把“双刃剑”，对于房企而言，优劣势都十分明显。优势主要有两点：获取成本低、项目相对优质，但缺点同样明显，转化周期长、政策影响大。

2021年是城市更新“大开大合”的一年，3月份城市更新首次被写入政府工作报告，全国开始旧改热潮，房企纷纷涌入；8月份，住建部发布城市更新“大拆大建”限令，风口急下，房企纷纷“踩踏式”退出。

“大拆大建”限令下，广州旧村改造进入全面核查阶段，核查结果未出之前，改造工作需要缓一缓。直到2021年末，广州旧改改造推进意见才陆续出炉。

之后，退出广州旧改市场的，不止时代中国一家。

恒大退出黄埔沧联村、宝能退出黄埔枫下村、奥园退出黄埔旺田村、新村、龙湖退出黄埔永岗北社区，时代中国亦有退出黄埔横迳村、重岗村。

在恳请书中，时代中国给出理由无非有两点：一是、房地产行业形势严峻，公司面临前所未有的压力；二是、政策变动影响，不少旧改项目需要暂缓实施，房企大量资金沉淀在此。

放缓之后，时代中国2021年旧改收入出现明显了的下滑，2020年为54.53亿元，占比为14.17%，分别减少了10亿元、4个百分点。

在恳请书中，时代中国称，为响应广州市政府深化城市更新工作、促进经济转型升级的重要部署，公司积极参与广州市城市更新工作，在广州市公开招商的旧村改造项目中，时代中国已获取9个旧村项目的合作身份。

无逻辑观察统计整理，在广州旧改市场，时代中国持有32个旧村改造项目，是与保利发展、富力地产占据前三的位置。其中，时代中国有9个合作项目，23个介入项目。

按行政区来分，黄埔区有7个旧改项目，花都、增城各有5个项目，南沙、番禺各有4个项目，从化、白云、天河分别有3个、2个、1个。

那么，为什么32个合作/介入项目中，偏偏选择这8个项目退出?

根据广州市旧改推进意见中，8个旧改中，仅有黄埔乌石村是“已过会”旧改，也就是补齐相关手续可以继续推进，黄埔其余4条旧村属于“未批已拆”项目，增城2条旧村属于“继续前期研究”项目，从化禾仓村为“暂缓实施”项目。

总的来说，8条旧村，仅有一条旧村是明确近期内可以推进改造、转化为土储，便于时代中国销售回款的。其余7条旧村，要么暂缓推进，要么需要等待时机才能继续推进。

所谓时机，按照广州城市更新将分区分类、有序实施推进策略，很明显需要等待的时间将会很漫长。

土地因为稀缺，价值会慢慢上涨，但是旧改项目周期越长，房企投入的资金也会越多。

拿黄埔水西村旧改来说，计划拆迁安置时间为5年，临迁费为复建安置总建面*38元/㎡/月，以村户籍2千户计算、复建安置总建面均值300㎡，临迁费补偿费达到1.37亿元，还没加上拆迁费用、限时签约和搬迁奖励等投入。

况且，政策正在不断减少项目复建区规模、增加公共配件建设的要求，利润已经削减了不少。

简单来说，投资成本在加大，未来获利空间在减少。这是时代中国退出旧改项目的根因，仅这8个属于前期的旧改项目，累计投资金额已达到21.48亿元。尽管未公布整体旧改投入资金情况，但可以推测规模不会小。

02.现金短缺、流动性紧张已现

可以说，时代中国目前基本面、流动性还处于正常状态，但未来则压力严峻。

去年，时代中国收入有所上涨，但盈利能力出现明显下滑，不过这也是行业普遍现象。

2021年财报数据显示，其实现收入436.35亿元，同比增加13.1%；利润47.54亿元，同比下降11.4%；归母利润为32.6亿元，同比减少34%。毛利增长8.6%至120.53亿元，毛利率则下降1.2个点至27.6%。

销售方面，时代中国退回到千亿房企阵营，2021年合同销售额同比减少4.8%至955.9亿元。整个行业来看，碧桂园权益销售额跌2.22%、万科销售跌10.8%、世茂集团销售跌10.39%等，融创、中海则录得微涨。

与盈利能力相比，市场更加关注房企的安全性。2021年财报显示，时代中国目前踩中一条红线，即剔除预收账款之后计算的资产负债率是74.6%，离绿档相差4.6个百分点。

于期末，时代中国计息债务额为534亿元，较2020年下降80亿元，其中2022年到期短债规模为110亿元，于3月31日已累计偿还或置换超过25亿元，仍剩余85.1亿元到期债务需要偿还。

到期债务规模虽然不大，但目前时代中国手中的不受限制现金也不多。

2021年末，其持有现金及银行结存账面结余约为206.57亿元，较上期足足减少了45.6%，其中包括受限银行存款约59.39亿元，可动用现金仅有147.18亿元。

如此少的不受限现金，覆盖年内要到期的短债之余，时代中国进一步加大对外投资或相当困难。况且，其2021年末仍有1299.3万㎡的物业处在开发中。在不置换短债的前提下，仅有约60亿元其实已经是“捉襟见肘”。

那么，销售回款则成为时代中国补充现金流的核心来源。恰恰，今年前3个月的销售情况，体现其现金流动性开始趋于紧张的问题。

今年一季度，房地产市场行业相信有目共睹，房企销售“腰斩”已经普遍情况。期间，时代中国实现合同销售141.67亿元，同比下降超过三成，其中3月当月下降达到45.55%。

对此，穆迪下调了时代中国的评级，从“B1”下调至“B2”，并将高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”，评级展望为“负面”。

穆迪给出依据是：未来12-18个月时代中国控股的合同销售额可能下降，以及债务资本市场渠道受限，公司经营现金流将下降，流动性将减弱；同时，由于可售资源减少和购房者信心减弱，其合同销售额在2022年将下降35%-40%。

简而言之，时代中国流动性紧张已经显现了。