当市场再度被定义时，唯有顺应趋势，拨开迷雾，才能大浪淘沙，拿下为数不多的优质资产。

什么是趋势？城市的发展轨迹，人群的迁徙浪潮，便是趋势。

很多人可能不知道，新中轴统治广州30年，随着发展重心南移，一位低调“大佬”，在广州掀起三次“人口南移浪潮”！

它就是——番禺广场。

番禺广场，承接广州三波人口迁徙

第一次规模迁徙，还得追溯至「融城时代」——2000年番禺撤市立区。

当时，千亩大盘祈福新邨断货，华南八大金刚初步成型，广州市区买家开始注意，番禺这块宜居之地。

2006年后，地铁3号线，两度跨江抵达番禺广场；华南快速、新光快速通车，不断拉近番禺和市区距离。

番禺广场，吸引一批往返番禺、天河、海珠的“候鸟”。

新光快速，@视觉中国，已获授权

第二次迁徙，从「造城时代」开始——

2011年后，随着珠江新城成型，市中心房价突破2万+大关，比全市均价贵了一倍！

彼时番禺广场，房价仅1字头，“物美价平”。

设区10年，这里的市政设施、公园、住宅小区拔地而起，永旺开业带来热闹人气，生活、医疗、教育配套逐渐成熟。

由此承接大量珠城工作、沿3号线通勤的年轻人，实现“天河工作，番禺居住”。

如今，广州进入「湾区时代」，番禺广场迎来全新使命——正式规划为5轨交汇的新中心。

这是因为，湾区时代，城市之间的战争，一定是都市圈的争夺。广州要在大湾区中占据C位，成为火车头，那么就必须向南——

向南，联动南沙，拥抱佛山、东莞、深圳乃至港澳；向南，去打造一个世界级的资源入口！

于是，我们在广州2049年规划中，看到这样一张图。

广州中轴线大开阔斧南延，穿过南CBD万博，最终抵达番禺广场——在这里打造中轴南门户核心枢纽，与广州南拓脚步，同频共振。

与此同时，高速地铁18号线通车，快线1站磨碟沙，2站冼村！3首歌时间，番禺广场就能畅达主城区，通勤“珠金琶”更方便了。

所以，当番禺广场以全新面貌亮相，一批珠金琶工作的中产白领，蜗居天河、海珠“老破旧”的业主，看好番禺的价值，主动置换过来。

承接广州三波人口迁徙，番禺广场，其实是市场中坚力量人群的番禺广场，也是广州人的“温柔乡”。

番禺广场，凭什么？可能很多人难以置信，番禺广场，凭什么？毕竟新广认同感弱，心理距离远；而老番禺人，“北上”动力不足，不愿其房价水涨船高。“有中轴，没产业的睡城”，更是它难以撕掉的标签。番禺广场，怎么就成了广州人口迁徙的“吸金石”？

其一，「唯一不变的中心」汇聚经济、财政资源，广州人「认同感」增强

先来看一组数据，恐怕出乎你的意料。2023年，番禺财政收入超过118亿，增量排在全市第二。总量仅次于工业强区黄埔和南沙，甚至“宇宙中心”天河、有权有势的越秀都比不上。

富裕的财政背后，其实是番禺活跃的民营经济——汽车、消费、制造和电商产业蓬勃发展。截止至2024年，番禺省级以上“专精特新”企业近700家，“家底”相当雄厚。4家独角兽，总市值更是近5800亿，占全市独角兽总市值的66%！成为广州不可或缺的经济引擎。光是2家千亿独角兽希音、广汽埃安，就贡献大量就业机遇和税收。宽松的营商环境，也让番禺上市企业持续8年增长，以近30家的数量，排在广州第三。

番禺强劲的经济内生力，带来的是人口爆发式增长。2023年末，番禺常住人口超过282万，位居全市第二。另一组数据，更有说服力——过去10年，番禺常住人口猛增135万（仅比白云低2万），成为广州NO.2，虹吸能力强劲！什么概念？老城区海珠和荔湾，10年人口增量，还不到番禺的一个零头。越来越多新广州人，认可番禺，留在番禺。

这其中，番禺广场片区（市桥+大龙街+东环街）常住人口接近58万，成为人口流入主阵地。腾飞的番禺，汇聚八方资源，最终会流向番禺唯一的中心——区府，众星捧月一样的存在。不管是企业进驻，还是招商引资、财政税收，最终都要和行政中心挂钩，番禺的中心就在这里。要知道，一个地区的政治文化中心，难以变迁，即便是今天，越秀在广州的行政地位仍不可动摇。而番禺广场则是中轴线上，拥有这样江湖地位的唯一。

其二，刻板认知被打破：中轴一定要有产业？

说到这里，可能很多人诟病，番禺广场“有中轴，没产业”。说实话，广州中轴上，无论是珠城、琶洲、还是金融城，更多是“总部中心办事处”，没有真正的“生产力”。所以，广州中轴有CBD高楼，有万亩绿肺，有高档商业，有博物馆、歌剧院等八大城市级公建配套......唯独产业，不是必选项。这是因为，身在“中心即正义，中轴即血统”，关键一点，它能保证资产的长效增值和稳定。你看，汇悦台，广粤尊府、柏悦府等大平层，都是以亿为单位，而且根本不惧楼市波动。

所以，当广州房价整体回调，甚至海珠、天河一些二手楼回落到4-5万+。而番禺广场作为广州中轴南延核心，本身有驱动力，促使板块资产增值——区府附近的黄沙岛别墅、金融街融穗澜湾，依然hold住了4字头。

其三，20年「科教文卫」沉淀配套不输老城区

也只有足够中心的地段，才有强大的资源吸附力，形成稳定的价值。摊开番禺版图，3公里内，番禺区府、国税局、图书馆、工人文化宫......一连串高能级市政配套，密密麻麻，星罗棋布。偶尔办理出入境、不动产登记，家附近就能搞定。番禺图书馆（新馆），以藏书量为标准，甚至跻身广州第四个超百万册的图书馆，还有网红打卡地——唐宁书店。周末阅读放松，别人要坐地铁或打车过来，你步行几步路就到。

读书上学也不用发愁，3公里内坐落广东仲元中学（省一级名校），市桥东风中学（省一级）、东兴小学等区府名校——有历史沉淀，有口碑相传，不是一些挂牌新校能比的。如果你来番禺广场逛一圈，也能发现，这里越来越热闹了。约17万㎡永旺，逛街吃饭、电影娱乐、商超服饰......一应俱全；又或者在基盛万科里，烧烤喝酒、夏日市集、滨水嬉戏，烟火气十足。未来还有约85万㎡番禺广场（在建）高档综合体，还怕没地儿逛？

基盛万科里实景站在番禺角度来看，万博就好比纽约，经济、摩天楼都在这里。番禺广场更像华盛顿，是政治文化中心，有深厚历史底蕴，基石难以撼动。沉淀20年，这里已经拥有连片成熟优质的住宅，宜居舒适，物超所值。别人还在等兑现、熬配套，而你入住已是繁华。新城比不了，市区“老破小”更是难以企及，不仅居住体验差，未来流动性也成问题，性价比要低很多。

五轨交汇，区府+超级TOD如此看来，过去20年，番禺广场韬光养晦、厚积薄发；接下来10年，番禺广场作为“新中心”，驶向风华正茂的未来。那么，如何将沉淀20年底蕴和资源，高效辐射全城，虹吸湾区？答案是——建设一个超级TOD！根据规划，番禺广场将以TOD模式，打造“地下商业+地上公园”，成为广州中轴上，唯一区府+TOD双剑合璧的超级中心。来看几个关键词，你很快就会心潮彭拜:其一、区府+超级TOD——5轨交汇，3首歌畅达珠城首先，这里绝对不缺人气，甚至有可能成为广州最忙碌的枢纽之一。广州客流量最大的地铁3号线，广州唯二的两条高速地铁18号线、22号线都经过这里。以这里为原点，可以畅达天河北、珠江新城、琶洲、万博、白鹅潭、明珠湾等地。同时，18号线和22号线，还将深圳、东莞、珠海、中山、清远等湾区城市紧紧拉拢。

其二，高规格定位——“2.0花城广场”中轴线最亲民的东西是什么？不是摩天大楼，不是滨江绿道，而是一个在大热天，暴雨天，也可以逛的地下商场。毕竟，只有广州人，才能懂得连下一个月的雨，以及夏天大太阳的苦吧。所以，中轴线只有一个花城广场是不够的，它需要2.0版——超级TOD番禺广场就是最好的载体。这里将开发约20万㎡5层地下空间，相当于上海陆家嘴地下空间5倍！光是地下商业就有2层，比花城汇还要多一层，进驻的餐饮门店，足够你吃一个月不重样。

再看看地面广场和公园绿地，整整约10.5万平！相当于15个足球场，简直不要太奢侈。毕竟，中轴线上，最稀缺的东西就是生态，万亩果园是绿肺，但市民能参与的地方并不多；而广场和公园，则是老人和孩子们的乐土。至于商业办公空间以及地标，番禺广场同样拿捏，比如商办面积将新增约48万平，相当于7个广州K11。又比如天际线，规划200多万平写字楼，建设240-260米的高楼群。

最重要的是，这幅震撼的蓝图，正在全速推进。不妨看看珠江新城的建设思路——先清拆，挖地下空间，再建超高层，同步盖房子和配套，最后才完善地下商业。而番禺广场，正处于地下工程收官阶段，地面复建约10.5万平公园绿地招标动工，即将迎来新一轮的建设腾飞。

来源：广州交易集团有限公司官网

这里有升级版的花城广场；有稀缺的广场和公园；有行政中心硬实力，甚至辐射湾区多个城市，未来可期。如果说，珠城、体育西是广州中轴璀璨的上半场；那么，中轴下半场的想象力，将由这里来定义。

中轴之上的「八边形战士」读懂广州中轴的“势能”，回归到居住问题，作为购房者，我们如何找到真正的改善房？顺应趋势。宏观上，顺应城市发展、人口迁徙趋势；微观上，则是市场和产品趋势。不妨看看，广州市场大浪淘沙，卖爆的盘都有共性：人无我有，人有我优，做到超配。具体来看，就是学校，地铁，景观，产品、地段.....几乎没有短板，实打实的“八边形”选手。按照这个标准卷，即使是广州中轴上的改善盘，也没有几个能达到。要么实用率低，要么没有地铁，要么千万打底，普通买家难以高攀。

阅房无数，我们发现，中轴之上，有个例外，番禺广场“全能资产”——路劲美的·隽樾府。要地段：它是最靠近番禺区府的新盘；要配套：它坐拥20年成熟配套生活；要地铁：它5轨交汇，1站琶洲，2站珠城；要产品：它110%实用率；要景观：它高区望南向稀缺江景......

毫无意外，这样的硬核八边形战士，悄悄卖爆了。2024年以来，番禺广场附近5公里内，超4万+房源，项目就狂卖近50套。每个2套买入番禺广场核心区的购房者，就有1个上车路劲美的·隽樾府。

所以项目首开5栋火爆，几乎要清栋了，只剩部分尾货，目前主推3栋建面约87-132平户型。

实体样板间也全新开放了，再次出场，依然惊艳。其一，新规高拓，110%实用率项目抓住短短3个月的窗口期，将实用率干到110%，在广州你几乎找不出几个。尤其是大面积户型，说实话，能达到95%~100%实用率，已经算是行业尖子生。而路劲美的·隽樾府，即使是约112/132平户型，也做到近110%实用率！小户型更不用说。比如约112平2+2房，拓展面积高达25平，相当于赠送一个超阔主套！是不是很香？

其二，户型尺度/空间/朝向全面进阶再来看看3栋户型。传统小面积产品，会牺牲舒适度，很少能实现四开间朝南。但建面约87㎡（A）2+1房，偏偏做到了，不仅四开间朝南，还实现南北对流！预算稍低的年轻家庭，也完全能享受舒适改善的生活。

左右滑动查看更多户型建面约87㎡（B）2+1房，开间约4.9米大宽厅，已经吊打市面大部分新房。阔绰的空间尺度，足够让热爱生活的你，在客厅打造一面巨幕投影。

创意样板间实景，仅供参考建面约112平2+2房，开间更是达5.2米！不需要牺牲N+1空间，是真正的超大尺度客厅。客厅南北对流，无论是坐在沙发，还是餐厅吃饭，时刻感受清风穿堂而过，通透畅快！

创意样板间实景，仅供参考

创意样板间实景，仅供参考建面约132平3+1房，约8.2米跑道式阳台，足足能养十几盆花草，摆上方桌，打造成惬意的小花园。奢阔的主套更是惊艳，面积超20平。270°环幕观景飘窗，阳光倾洒而入。改善家庭，妥妥住出豪宅的阔绰感。

创意样板间实景，仅供参考其三，生活方式重造：告别老破小，选择真改善房产君在现场看到，项目部分实景园林、会所已经开放，客户可以实地感受，诚意拉满。约1300平会所，包含健身房、儿童空间、会客和阅读空间，461户业主独享，人均大于2㎡！周末在健身房晨练，中午在会客厅和邻居友人侃谈，或者独自在阅读室，享受一人的清静，思考工作和人生。下午陪孩子在儿童游乐室畅快玩耍；晚餐过后，漫步在小区别致的岭南风情园林，或在星空跑道慢跑......是不是很惬意？

园林实景还有一点，让房产君特别羡慕，小区配置楼栋专属管家服务，一般是豪宅才有的配置。外人来访、安全巡逻、业主日常生活需求，都能得到贴心的保障。你能看到，精美的园林、高档的会所、管家服务带来的舒适体验，不是市中心20-30年旧楼能比的。很多老小区不仅户型严重过时，而且缺乏物业管理，外观老旧，楼梯昏暗狭窄，水电线路基本老化，埋下不少安全隐患......所以，“老番禺人”，预算350万+留在广州中轴，番禺广场给了最佳退路；“新番禺人”，与其花500万+在海珠、天河淘“老破小”；花千万在市区买“硬伤改善房”；不如到番禺广场，选择真正的“八边形改善房”。好了，百闻不如一见，感兴趣的朋友，快来项目实地体验一下吧！