“绿城现房，1.2万/㎡起，户均降价150-200来万，打6折送车位。”这两天，这样的一则信息可以说是刷爆了中介朋友圈。
▲中介宣传海报、短视频截图。
这是真的吗？房探了解到，情况基本属实。这一项目就是位于鹿城七都的春月江澜。
▲项目交付实景示意
▲项目相对位置示意
咱们一起来看看……
春月江澜共有商品住宅约488套，已于2023年12月16日前后交付，为现房，小区目前还有100多套住宅在售，既有南向一线瞰江的139方，也有105方、118方等刚需首改户型。
▲项目交付实景图示意
▲户型面积段分布示意
房探了解到，目前多数房源打6折（具体优惠以案场为准，相关折扣来自中介，或有误差，仅供参考，下同）。即：
建筑面积
折后总价段（万元）
折后单价（万元/㎡）
非江景105㎡
约130-180
约1.23-1.71
江景139㎡
约230-290
约1.65-2.09
非江景118㎡
约180-210
约1.53-1.78
目前在售房源还有赠送车位。若车位以10万元计，则折后相当于：
建筑面积
叠加车位优惠折后总价段（万元）
叠加车位优惠折后单价（万元/㎡）
非江景105㎡
约120-170
约1.14-1.62
江景139㎡
约220-280
约1.58-2.01
非江景118㎡
约170-200
约1.44-1.69
另外装修无优惠（1000元/㎡）。
可以说，这个价格，真的是“挥泪打骨折”，与一期开盘普惠价相比，多数房源有100万以上的优惠。
举个栗子
以不看江的6#1102为例，17层的二类高层，11层也算不错的楼层了。开盘时该房源备案价为21676元/㎡。
若该房源打6折，相当于只要1.3万元/㎡。这还包含了车位优惠，扣除车位优惠后，相当于毛坯只要1.2万元/㎡出头！
不看江高楼层只要1.2万多元/㎡，性价比还是相当不错的。不过低单价的房源已经所剩不多。
那么，价格下探，市场反映如何呢？
A
前期销售
根据市场跟踪可以发现，春月江澜开盘至今，除了个别月份，基本上每月都在持续去化，其中，在2023年12月交付、成为现房之后，月均销量提升不少；月均销量大幅增长多为开发商加大优惠入市。
时间
月销套数（套）
2022年3月
70
2022年4月
11
2022年5月
1
2022年6月
4
2022年7月
0
2022年8月
0
2022年9月
0
2022年10月
0
2022年11月
15
2022年12月
9
2023年1月
3
2023年2月
4
2023年3月
31
2023年4月
17
2023年5月
6
2023年6月
3
2023年7月
2
2023年8月
4
2023年9月
8
2023年10月
0
2023年11月
1
2023年12月
8
2024年1月
7
2024年2月
2
2024年3月
1
2024年4月
55
2024年5月
22
2024年6月
17
2024年7月
9
▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网，或有滞后，以实际为准。该小区于2023年12月交付。
春月江澜打骨折，究竟卖得如何呢？
B
6折促销市场反映
房探从开发商处了解到，开始“6折促销”后，来访量和成交量明显上升，对于这个结果是“超预期”的。截至目前已售70来套房子，剩余100套左右，特别是南向一线江景房源较受欢迎，目前1#、2#基本卖完。
近几日，日均到访约50-60组，在17日（周六）到访约110组。
从成交客群来看，较少为七都地缘客群，多因受价格触动、看中现房与品质购入；置业目的较为多样，既有养老，也有提前给孩子购入等，大多不是刚需自住客群。
可见，绿城这一波大幅度降价促销，这回的市场反响明显不同，非地缘客户、非刚需自住客户成了购房主力。这是本轮市场下滑以来很少能看到的现象。
最后，简单说几句：
房探简评
----降价力度空前
一直以来，七都板块和梧田南湖等板块一直是城市近郊的主力板块，市场高峰时期，部分高层二手房源成交价一度超过或逼近3万元/㎡。此前，虽有部分新盘降价，但要么区位在城市边缘板块（如仰义板块万家花城），要么体量上就零星十几套。
此番春月江澜，叠加车位优惠，直接将普通高层商品房成交价门槛拉至1.2-1.3万/㎡，与高峰期相比近乎打对折，加上，尾盘总体量有100多套。
可见，主城区主力板块如此力度，堪称本轮降价最大幅度，在近年来还是首次。
----市场反映激烈
在早前的分析文章中，我们曾指出，在当前的市场里，每个价位段大多缺乏足够的“接盘者”。
春月江澜直接打骨折，直接触动了潜在购房者结束观望。从来访量和成交量来看，春月江澜去化明显提速，预计后期去化问题不大。从成交主体来看，多非七都地缘客群和刚需，这样的批量房源大力度降价，炸出非自住需求，去化才有效。毕竟是市场上“第一个吃螃蟹”的。
----自住可考虑
总的来说，对于奔着自住的目的去，对于环境有较高要求，春月江澜是一个不错的选择。
从交付实景来看，春月江澜呈现的品质不错，建筑、园林、架空层、各个功能空间均水准在线，看得出开发商动了脑、用了心（详见交付分析文章：春月江澜交付，这7个环节，绿城动了很多脑子）。
好了，今天就说到这！
