大家好，我是财商路人蚁，今天我们来聊一聊房地产和农村发展的相关问题，一起探讨一下。

最近房地产市场发生两个大事件，也是楼市新政策，事关农村宅基地和县城存量房子。

第一个大事件就是最近安徽凤阳、湖北和江苏南通鼓励农民放弃农村宅基地，进城购房，一次性补贴5万。

第二个大事件则是1800多个县城要出手收房了，收储县城存量房用作保障性住房。

这两个楼市新政策，让农村居民面临一个两难抉择：

农民若要进城发展，就要放弃宅基地，意味着断了自己的后路，来到中小城市，5万补贴维持不了多久。

若无力在县城买房，又无法在县城就业生存下来，最后就会陷入"融不进城市又退不回农村"的尴尬局面。

若留在农村发展，等待乡村振兴，留着宅基地，就是留一条退路，可若不融入县城生活，孩子没有更优质教育资源，以后走不出农村，前程也是个问题。

农民的两难抉择，其实并不难，为什么呢？

现在的年轻人都是上大学，走出去到城市工作和生活，但也不一定非得买房。

特别是现在的市场环境，年轻人更不愿意负债几十年，背负价值下降的房子，租房才是现在的市场主流。

为什么一定要卖了自己的宅基地，才能去城市发展呢，这是孤注一掷，不是理性规划。

如果是用农民的宅基地在城市换一套对应面积的房子，那才是让农民真正进城安家，5万补贴就断了农民的根，多少有点说不过去，或者吃相难看了。

其实细究多地区鼓励放弃宅基地，进城购房的政策，你会发现与大多数农民无关。

这个举措并不是盯上了农民的宅基地，也不是让农民为了蝇头小利，放弃了自己的退路。

而是让农村少部分有经济余力想要进城生活的农户，进城购房。

这部分人有农村户口，也有购房的实力，但又一直犹豫不决，买房只差临门一脚，而一次性补贴5万元，可以让他们迈出最后一步。

这样就可以把农村居民部分购房刚需，转换为真实的购房需求，帮助消化县城的存量房地产。

当然农村居民中，有购房实力和需求的往往是少数，根本影响不了存量房市场的大局。

稳住地方楼市，盘活存量房地产，才是关键，而这还是得地方政府来主导。

1800多个县城要出手收房，将县城的存量房地产，改为保障性住房。

这是房地产市场的一个底部信号，也是楼市软着陆的开始。

县城收房也面临许多难题比如钱从哪里来，先收谁的房，价格要怎么定？

有人说收房的钱要靠央行印钞票，印钞是不行的，因为人民币还在国际化初步阶段，需要维持相对稳定，不能过度贬值。

中国央行和美联储不同，美联储的美元已经实现全球化了，美联储大量发行美元，也不过是把通胀输出到全球，美国本土不会通胀。

而中国就不同了，人民币还没有全球化，一旦大量印钞，只能自己内部消化掉，很容易导致通胀飙升和物价上涨。

那地方收储房子的钱怎么来呢？答案就是债券融资。

只不过这次的债券不是地方债券，而是央行发行的[超长期国债].

第一批超长期国债发行的时候，大家都不知道央行的目的，以为只是简单的刺激内需消费。

实际上代替大家刺激内需消费，只是超长期国债的一个作用，另外一个作用是偿还地方债务，借新还旧，顺便发展地方经济。

地方收储存量房的资金，不能是印钞，那就只能来自国债融资，盘活老百姓存在银行，不拿出来消费的闲置资金，让存量货币流动，发挥作用。

超长期国债既刺激了消费，又缓解了地方债务暴雷风险，还给了地方重头再来，发展经济的机会，可谓一举多得。

房产中介认为1800多个县城收房，这对于有多套房的人来说是一个机会和风口，但实际上地方集中收储房子，不会是为了满足个人的投机和赚钱需求，而是考虑盘活存量市场。

这种集中收储房子的行为，自然是针对手中有大量房子的开发商，把这些房子集中改造为保障性住房，就不用耗费资金和资源去建新房了。

县城的中小地产开发商，很多都存在债务问题，无法维系房地产企业的稳定运营，而地方县城出手收房，也可以缓解这些开发商的困境，有利于房地产行业的稳定。

虽然都是县城收储房子，但是不同地区房子的溢价完全不同，地方负债发展房地产经济，彼此的债务规模是不同的，

这也代表了县城房价泡沫的不同，这个时候收储房子的价格要如何确定，才能让双方满意是一个核心问题。

目前业内人士有两套定价体系，一套是基于开发商的利益来定价，按照保本的价格收储或者让开发商能够稍许赚钱的价格收储。

另外一套价格体系则是参考不同地区房子的市场价格，或者成本价来收储。

这个最初的收购价格其实也与普通大众息息相关，未来这些房子成为保障型住房或者长租房源，纳入居住和租赁市场。

最初的收储价格越低，未来用于保障租赁市场的时候，大家租赁和居住的价格也会低一些。

正常的房价应与地方真实消费和收入水平保持平衡的，县城几千块的人均工资收入，房价却平均一万多元，甚至更高，这就是脱离实际，全都是泡沫了。

你会为了到县城生活和工作，卖掉自己的宅基地，然后买县城的房子吗？