谈到集中式长租公寓市场，最朴素的理论就是要在人口净流入的城市做。

放在中国，第一梯队自然是北上广深。总结看来，上海可以说是全国市场化长租公寓发展最有希望和前途的城市，各方面基础条件最好；北京作为首都，则是必须插旗圈地（注意不是跑马圈地而是插旗圈地，因为很难上规模体量）；广深，尤其深圳极其特殊，在过去10年里，每一个高举高打想要进入的品牌公寓，几乎都“败走麦城”。

本篇主要通过同一数据来源（贝壳找房）下不同城市的结果比较，来一窥深圳的长租供需及竞争格局。

从绝对值看，北上广深合计近4000万租赁需求，租赁市场旺盛，其中深圳>上海=广州>北京，这也符合深圳常住人口住房自有率23%的认知。

按照以下条件计算：

深圳的平均租赁合同周期9个月，即每套房每年会被出租12个月/9个月=1.3次；

平均每套房居住2个人，即租房需求为1350万租住人口/2=675万套房；假设这其中有30%为宿舍等非市场化租赁房源，则共计需求为675*70%=472.5万套市场化租赁房源。

当前深圳最大的品牌长租公寓万科泊寓也才6万套间左右，占市场比重1.3%，竞争格局非常分散。

贝壳租房上的房源供给主要分为整租、合租、公寓三大类，其中整租（因平台上整租类也包含公寓，所以下表数据将整租的公寓房源剔除，即非公寓部分的整租）和合租一般为个人业主直租或者由分散式运营商，如自如、蛋壳等管理；公寓特指整栋都用来出租的楼，主要由集中式运营商，如泊寓、冠寓等管理。

从总供给量看，广州>深圳>上海>北京。

北京的公寓供给占比极少，主要还是可供用来改造为长租公寓的独栋房源太少，而上海的三类供给都占据了一定比例。

广州、深圳的合租房源供给占比极低。

合租房通常需要共享厕所/厨房，北上因无同等价位的其他替代产品，年轻人在预算有限情况下只能选择合租房；而广深城中村提供大量单间/一居室户型且独立厨房卫浴，虽然整体社区环境较差，但年轻人更倾向于隐私性强的房源，这也是自如/蛋壳这些专门做分散式合租房的龙头在广深市场并不成功的重要原因。

此外，在四个城市中，只有深圳的最大供给来自于公寓市场，也就是深圳做集中式公寓生意的玩家非常多，但头部仅有1.3%的市场份额，足以见市场的不成熟与混乱程度。

从独栋式公寓的数据来看，北京上海供给楼栋数前10的企业中，5-6家都是集中式头部知名品牌。

而广深就非常有意思了，一方面品牌数、门店数都非常多，但其中知名品牌却非常少，另一方面，即便是知名品牌，深圳也只有本地成长起来的泊寓和草莓能占据一定市场份额，其他“外来洋品”一概进不了前10。

那广深地区公寓数量这么多，都是谁在供给呢？—— 答案是村民及二房东，甚至广州有家公寓就赤裸裸地把自己叫做“本地房东”，看，高端的生意人从来就是这么朴实无华。

从各城市公寓前10家品牌公寓的门店占比来看，北京高达73%，市场相对集中、稳定，其他城市则均在20%左右徘徊，竞争格局尚未稳定，各家都还有较大的市场机会。

总结来看：

北京市场的供给还是传统的整租合租房源为主，市场上可供用来做长租公寓的资产不多。但毕竟是首都，各大集中式品牌商纷纷进驻，即使短期内起不来规模，插个旗帜也是非常重要且必要的。

上海市场是集中式品牌商主攻之地，市场上知名品牌商较多，这些年已逐渐教育了客户，是未来最有可能跑出集中式品牌商真正市场化龙头企业的地方。

广深市场则是鱼龙混杂，一方面租赁需求非常旺盛，城中村提供大量长租公寓供给，另一方面地头蛇或本土小品牌盘踞，这些企业对品牌知名度的诉求较低，但深谙闷声发大财的道理，建立起非常高的“本土壁垒”，几乎所有知名品牌商在这里都经历过扩张后黯然收缩的阶段，可谓是“兵家必败之地”。

随着深圳市政府启动到2025年筹集建设46万间保障性租赁住房的计划，下一步市场必将会涌入大量政府军，市场格局又将如何走向呢？

有待下篇讨论。

数据来源：

1、本文数据引用自2022年9月1日贝壳租房APP数据，并做2个处理：

①贝壳APP上整租房源检索出来也包含独栋，故本文整租房源数=贝壳APP(整租房源数-独栋房源数）；

②通常非独栋整租和合租的房源数均为真实空置可供出租的房源；而独栋房源通常只会有几个户型，比如一个独栋式公寓一共120套房，其中15平米小开间60套，20平米大开间30套，一居室30套，同户型内部格局基本差不多；为了避免一套一套上下架的不及时性，业务员会选择每套户型上架1~3套房左右；贝壳系统单个门店房源数仅有1.3-3.24套，这明显与市场实际不符；此处统一按照一栋楼100套房，90%出租率，即可出租房源为10套来倒算独栋楼的市场供给；预计房源量=(10/贝壳APP独栋门店平均房源量)*挂牌房源量。

2、集中式公寓知名品牌取自各大排行榜中均上榜的企业，主要为：泊寓、冠寓、魔方、窝趣、乐乎、朗诗寓、方隅、承寓、自如寓、金地草莓社区、城家公寓。