原创 张岳

2023年一季度，随着疫情放开和经济发展，越来越多的年轻人涌入大城市，刚需成交抬头，越来越多的中产家庭也开始重启置换房产计划。

这些人有个共同的心愿：在大城市扎根，并顺利地构建个人或家庭资产的护城河。

然而，实现这个梦想并不容易。我们时常思考，如何帮助年轻人实现他们的安家梦，如何让这些中产更好地管理和增值自己的资产。

对于普通家庭来说，一辈子顶多有一到两次使用杠杆，买房让资产跃升的机会，用好贷款的策略，选好贷款的银行，极为重要。

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信贷才是楼市回暖的推手

信贷可以是楼市的紧箍咒，也可以是楼市的助推器，它一定程度上决定了市场的兴衰。

2023年一季度，全国多城楼市成交火热。

如北京，今年一季度网签总量预计超过4.5万套，和去年同期相比增幅超过20%。

如深圳，3月新房备案、二手房过户、人才房成交，总计超过1万套。仅1个月的成交量就达到去年成交总量的20%！

如南京，3月二手房成交量突破至1.3万套，是23个月以来单月成交最高数据，也是近3年来历史第二高的数据。

全国土拍市场也热闹起来，民营房企龙湖时隔6年，重返深圳土拍市场，而且还拿了2块地！

杭州在今年第二批宅地出让中，六宗地块封顶摇号，揽金144.8亿；南京的今年首场土拍中，11幅地块全部成交，成交金额为176.688亿元，溢价率约8%；北京昌平区朱辛庄0028地块入市，更是吸引了42家房企及联合体参与竞拍，创下自北京实施土地出让招拍挂制度后的最多纪录。

我们看到有更多民营房企积极拿地，这表明行业信心在复苏，企业对接下来的楼市走向非常看好。

而全国市场由冷到热的转折点，还要追溯到去年8月，国常会提出的：允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

去年8月之前，各地楼市松绑热闹得很，但仅限于对限购、限售、限价、社保缴纳标准的调整，你会发现市场越调越冷。

去年8月之后，随着中央将信贷政策的裁量权下放给地方后，我们才逐渐看到一些城市开始认房不认贷，降低首付比例，降低房贷利率，贷款年龄放宽至70岁等，市场才发生质的变化。

今年一季度成交量和土拍市场的起势，其实与信贷宽松政策密不可分。

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做好信贷能省多少钱？

当信贷政策走向宽松，更低的首付成数和贷款利率，将赋予更多人群购买房屋的能力，同时也赋予同一个人以同样的首付、月供支付更高价格房屋的能力，这种实实在在的利好正在刺激购房需求的上涨。

虽然看房买房的人多了，但大部分都是人生中第一次买房，很多人在贷款这一步就走了不少弯路。

近期平安银行拍摄的一部小视频，生动地诠释了这个话题。

当我们办理住房按揭贷款时，复杂的手续证明和让人跑断腿的办事流程的确是一场折磨。

如果能像平安银行这样，房屋按揭贷款支持线上办押，卖方带押过户，极大简化流程，不仅让购房者更轻松置业，也提升了整个房地产市场的交易效率。

这里我们再做一些观点的补充：对于购房者来说，选择适合自己的银行，制定优秀的信贷策略，不仅省时省心，更能省钱。

在过去，二手房交易一直存在一个痛点，房产如果还有贷款，卖方需先筹集资金还清贷款，才能进行交易。

对买方来说，若先行垫资再遇卖方违约，将面临巨大的经济损失。

对卖方来说，若筹措过桥费后买方贷款不能及时到位，不仅导致过桥资金长期占用还需承担利息、担保费等。

而平安银行的带押过户直接免除了赎楼环节，减少了交易难度、降低了交易成本。

根据目前市场普遍执行的按欠款金额的2%计算赎楼成本，欠款300万元可节省6万元，欠款500万元可节省10万元。

除了卖方带押过户，平安银行还拥有贷款成数高，贷款利率低的优势。

比如一对年轻的小夫妻，想在一线城市上车一套面积80平，总价400万的小三房，假设他们家庭月收入有3万，完全可以覆盖月供，但想凑齐3成首付120万还需要不短的时间。

而平安银行的个人住房按揭首套房最高可贷款8成，也就是首付从3成降至2成，从120万降至80万，这可以让这对小夫妻至少提前2年上车，节省下来的租房成本，价格成本是一个相当可观的数字。

对于大城市的改善家庭来说，购买二套房的首付比例可能要5成起。如果想换到市区、有好学区、好配套，总价1000万的房子，首付至少要500万起，很多改善家庭就卡在高首付上。

而平安银行的个人住房按揭二套房最高可贷款7成，也就是把首付从5成降至3成，从500万降至300万，这极大降低了改善家庭的购房难度。

房贷利率的高低也会显著影响购房支出。融360金融搜索平台近日发布的3月房贷报告显示，全国首套房平均利率为4.54%。

而平安银行年利率（单利）贷款市场报价利率（LPR）-20基点起，也就是4.1%起（根据最新5年期以上LPR计算得出。另外，根据《人民银行、银保监会阶段性放款部分城市首套住房贷款利率下限》，部分城市支持首套利率阶段性下调至3.7%）

以贷款500万元，30年期，等额本息还款为例，利率4.1%与利率4.54%相比，购房者累计少支付约46.6万元。

同时，平安银行还支持公积金组合贷、气球贷，以及双周供、等额本息、等额本金等多种还款选择，可以进一步降低利率，快速还本，节省利息。

针对客户购车位、住房装修、房产交易资金等需求，平安银行还提供了配套的金融服务，一站式解决客户置业过程中的难题。

总体来说，银行贷款没有大家表面想的那么简单，每个银行都有自己的优势，多方面了解才知道自己适合哪家银行。银行之间，不管是利息、年化、还款方式，适用人群都不一样。好的银行不仅可以提供周到的服务，还能为你省下一笔巨款。

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把握购房的最佳窗口

在今年两会中，曾多次大篇幅提到房地产，强调出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。还特别强调：把恢复和扩大消费摆在优先位置；稳定大宗消费，推动生活服务消费恢复；政府投资和政策激励要有效带动全社会投资……实施城市更新行动。

住建部部长倪虹指出，我国房地产可以概括为“456”：房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上。

“房住不炒”让房子回归居住属性，但国家也承认住房的资产属性。在结婚、教育、养老等不同人生阶段，居民通过持有合理数量住房，提高生活品质的同时增加财产性收入，有利于扩大中等收入群体规模，推动实现共同富裕的目标。

如何更好地支持刚性和改善性住房需求，银行机构正在做出更多改变，不仅抓提升服务水平和服务效率，更拿出实招为购房者省下真金白银。

对于购房者来说，一定要珍惜“国家出台金融措施支持刚性和改善性住房需求”的窗口，这一阶段可能是你房贷利率最低，贷款成数最高，购房成本最低的上车窗口。

随着市场逐步回暖，越来越多的刚需、改善开始看房买房，很多人都会面临首付压力大、贷款利息高、资金周转难等问题，在此背景下，制定一个优秀的信贷策略尤为重要。

信贷就相当于杠杆，它决定了你的资产上限。我们不仅要格外珍惜首付资金，首套资格，也要选择适合自己的银行，做好这些才可能为你的“安家梦”节省几十上百万。