这是一起合同纠纷案例。 开发商付不起建筑款，于是与建筑商签订了买卖合同，但之后开发商反悔了，请求解除，法院没有同意。 附：ＸＸｘ与ＸＸｘ合同纠纷二审判决书 辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2024）辽13民终2号 上诉人（原审原告）：ＸＸｘ，住所地辽宁省朝阳市建平县。 法定代表人：XXx，总经理。 委托诉讼代理人：ＸＸｘ。 委托诉讼代理人：ＸＸｘ。。 被上诉人（原审被告）：ＸＸｘ，住所地辽宁省朝阳市建平县。 法定代表人：XXx，经理。 委托诉讼代理人：ＸＸｘ。 上诉人XXx因与被上诉人XXx合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2023）辽1322民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月2日立案受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，征求双方当事人同意后，对本案进行了独任审理。 上诉人XXx的委托诉讼代理人XXx、XXx，被上诉人XXx的委托诉讼代理人XXx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 XXx上诉请求： 请求依法撤销建平县人民法院(2023)辽1322民初3410号民事判决，依法改判支持上诉人诉讼请求； 诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由是：原审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予以改判，具体理由如下： 案涉房产通过签署《商品房预售合同》的形式并不构成对工程价款支付的让与担保。 案涉房产未依法完成所有权转移或所有权限制转移的变动公示，不产生让与担保的法律效力。一审法院依据《九民会议纪要》第71条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第68条(以下简称关于让与担保的规定)认定《商品房预售合同》所涉房产作为工程价款支付的担保，构成让与担保。 但上述关于让与担保的规定，均要求将财产转移至债权人名下，即需要完成物权变动公示。 案涉房产仅网签备案在被上诉人名下，显然未完成财产权利变动的公示方式。 商品房网签登记仅是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房产中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或者变动的效力。 本案案涉房产并未进行所有权转移登记，也未办理预告登记，不能认定完成了财产权利变动的公示，不能认为案涉房产为债权人提供了让与担保，不产生让与担保的法律效果。 依据一审法院的裁判逻辑，双方虚假意思表示的《商品房预售合同》隐藏的真实法律关系为让与担保，因让与担保有效设立，故认定《商品房预售合同》有效，但本案中因案涉房产并未进行所有权转移或所有权转移限制的公示，欠缺让与担保设立的法定要件，故让与担保并未设立，所以在虚假意思表示之下隐藏的真实法律关系也尚未成立，应认定虚假意思表示的《商品房预售合同》为无效合同。 本案《工程施工合同》约定在担保期间过后，上诉人拨付的房源将直接抵偿上诉人欠付的工程款。关于拨付房源对于工程价款支付担保的约定已经变更为以物抵债，故已不存在让与担保的约定，且债务履行期间届满之前达成的以物抵债约定应属无效约定。 《工程施工合同》第五条约定“预先全部抵押并拨付给乙方作为甲方拨付工程价款的担保。担保期间(2020年6月23日至2021年9月30日)……截至2021年9月30日止，如甲方未足额给付乙方工程款，拨付的抵账商品房乙方自行销售……”。 现被上诉人主张上诉人仍欠付工程款，依据上述合同约定，随合同履行时间的推移，在合同约定的担保期间过后，拨付房源担保工程价款支付的约定已经变更为将拨付房源抵偿工程欠款的以物抵债的约定。 之前工程价款支付的担保约定已被以物抵债约定所代替。 但在债务履行期间尚未届满之前达成的以物抵债约定，应属无效约定。 如果认定《商品房预售合同》为以物抵债的实现方式，应属无效合同。 一审法院将案件定性复杂化，将双方约定的工程价款支付担保的抵押认定为让与担保。《工程施工合同》第五条明确约定将房源“抵押”给被上诉人作为工程价款支付的约定，该约定视为双方对于抵押权设立的合意，虽体现在《工程施工合同》之中，但约定具体、明确，应当认定其效力。 抵押权作为典型的担保方式之一，抵押合意在双方达成一致时即为生效，而无需另行再次签署具有抵押合意的协议。 抵押权的设立需要在办理抵押登记之后生效，虽未进行抵押登记，但并不影响双方关于抵押合意的达成。 法院在认定担保类型时，应当依据双方的合意进行确定，在双方已经明确约定为抵押的情形下，无必要将其认定为本就存在争议，且为非典型的担保。 故，在双方已经明确为设立抵押合意的情况下，且已明确体现在《工程施工合同》之中，案涉《商品房预售合同》因为通谋虚伪，应确认为无效，且也无存在之必要。 《商品房预售合同》应依法确认无效。 一审法院已对双方签署的《商品房预售合同》非为双方真实意思表示进行确认，同时确认《商品房预售合同》是基于双方《工程施工合同》而签署，且也确认双方之间为建设工程施工的法律关系。依据《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第十四条之规定第一款之规定“当事人之间就同一交易订立多份合同，人民法院应当认定其中以虚假意思表示订立的合同无效”。 故，双方在签署《工程施工合同》同时签署的《商品房预售合同》并非真实意思表示，应当依法认定以虚假意思表示签署的《商品房预售合同》无效。 一审法院认定，双方签署的《商品房预售合同》为虚假的意思表示，应为无效，但因隐藏了双方对于工程价款支付担保的真实意思表示，援引《民法典》第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，却又认定《商品房预售合同》有效。上述引用法条明确规定虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，同时规定对于隐藏的民事法律行为依据相关规定依法认定。那么即使本案认定拨付的房源构成让与担保，那么也只是被隐藏的让与担保发生法律效力，对于虚假意思表示达成的《商品房预售合同》，仍然应否认其法律效力，即使在法院依法认定《商品房预售合同》无效后，并不妨碍被上诉人依据让与担保的规定主张权利，如在基础债权确定之后，主张对案涉房屋进行拍卖、变卖或折价以实现债权。 另外，在双方签署的《商品房预售合同》中并非具有关于“让与担保”的约定，而该约定体现在双方签署的《工程施工合同》之中，所以即使认定《商品房预售合同》无效，在成立让与担保的情况下，完全可以依据《工程施工合同》中关于让与担保的约定主张权利。 所以，对虚假意思表示的《商品房预售合同》确认无效，与让与担保是否发生法律效力并不冲突与矛盾。 法院应当将虚假意思表示形成的合同的效力评价，与隐藏的法律行为的效力分开评价。 对虚假意思表示形成合同效力的否定性评价，并不影响对隐藏法律行为的肯定行评价。 一审法院依据《民法典有关担保制度的解释》第63条“债权人与担保人订立担保合同，约定以法律、行政法规尚未规定可以担保的财产权利设立担保，当事人主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人未在法定的登记机构依法进行登记，主张该担保具有物权效力的，人民法院不予支持”认定《商品房预售合同》有效。但本案中，即使认定让与担保成立，但设立让与担保的约定体现在《工程施工合同》之中，《商品房预售合同》并非为具有担保意思表示的载体，上诉人并未诉请确认《工程施工合同》无效，而是诉请《商品房预售合同》无效，故一审法院适用法律错误。 案涉《商品房预售合同》除应依据“通谋虚伪”确认无效外，依据《民法典》第53条第2款之规定，亦应确认无效。 一审法院审理查明，包含案涉房产在内的75套房产网签备案在被上诉人名下。 上述网签备案至被上诉人名下的房产均已销售，且绝大数买受人已实际入住。 但因网签备案至被上诉人名下，上诉人无法再次与买受人办理商品房买卖合同的网签备案登记，导致买受人无法办理贷款、无法办理房屋所有权转移登记。 买受人无法办理网签备案登记，导致需要贷款支付房屋价款的买受人无法办理贷款，由此进一步加剧上诉人的资金压力。 如果上诉人与被上诉人经结算后，确实应付被上诉人工程价款，贷款买受人的贷款下发也是上诉人支付工程价款的资金来源。 无法为买受人办理网签备案，已引发75位买受人XX、集体维权等造成社会不稳定的事件。 依据依据《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第十七条第二款第二项以及第三款的规定，合同影响社会稳定，应当依法认定为无效合同。 在认定合同是否违背公序良俗时，应当以社会主义核心价值观为导向，综合考虑当事人的主观动机和交易目的、政府部门的监管强度、一定期限内当事人从事类似交易的频次、行为的社会后果等因素。 若本案认定《商品房预售合同》有效的，将对其他74套房产涉及的《商品房预售合同》产生预决效力。 且依法认定有效的判决公开后，将会导致75位买受人产生恐慌，必将进一步加剧社会不稳定事件的发生。 另外，从上诉人与被上诉之间签署《商品房预售合同》的目的来看，被上诉人并非是希望取得房屋的所有权，故确认《商品房预售合同》无效，而即使法院认定让与担保有效，也并不影响被上诉人权利的实现。 从司法判决的社会效果而言，如果二审法院依然认定《商品房预售合同》合法有效，那么必将变相鼓励开发企业如此操作，也让承包人对此担保增加胜诉信心，由此将导致此类案件增多的后果。 另外，从判决实质意义而言，即使认定被上诉人主张的让与担保成立，具备实现担保权利的可能性，但考虑到案涉房产已经实际出售，且买受人已经支付房屋价款，以及买受人实际入住的事实而言，从权利优先实现的角度而言，被上诉人的让与担保仍无法对抗买受人物权期待权，从判决执行角度而言，即使认定让与担保成立，被上诉人仍无法实现其让与担保设立的预期。 综上，原审判决认定事实及适用法律错误，依法应予以撤销或改判，请求人民法院支持上诉人的上诉请求。 XXx辩称， 双方签订的《商品房买卖合同（预售）》构成让与担保。 案涉房产没有完成所有权转移的变动公示，同样产生让与担保的法律效力。 本案《工程施工合同》并没有约定上诉人拨付的房源直接抵偿工程款，并非是以物抵债。 双方签订的《商品房买卖合同》属于非典型担保。 双方签订的《商品房买卖合同（预售）》有效。 上诉人主张“当事人之间就同一交易订立多份合同，人民法院应当认定其中以虚假意思表示订立的合同无效”。 实际上，双方签订的《工程施工合同》是主合同，《商品房销售合同》是从合同，并不符合多份真假合同并存的情形。 双方隐藏的真实意思表示是让与担保，而让与担保是有效的。 上诉人所谓的“即便认定让与担保成立，也应认定《商品房买卖合同》无效的观点是错误的。 本案产生的原因是开发商在没有按照约定支付工程款的情况下，擅自将用于工程款担保的75套网签房出售给他人，试图将矛盾转嫁给被上诉人。 一审法院认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院依法维持，驳回上诉人的上诉。 XXx向一审法院起诉请求：1、请求判令原、被告双方签订的合同编号为202009200050《商品房买卖合同》无效；2、请求判令被告配合解除案涉房屋网签登记，给付网签商品房占用资金损失；3、判令被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定的事实： 原告众信房地产公司系三家蒙古族乡御河生态新城A区、B区及D区一期、二期的开发商，被告恒通工程公司系上述工程的承包方。 2020年6月23日，原告(发包人、甲方)与被告(承包人、乙方)签订《工程施工合同》，合同约定工程名称为三家蒙古族乡御河生态新城B区建设项目13#、14#、15#楼；工程建筑面积约28，085平方米，含税每平方米造价1，650元。 其中合同第五条合同价款支付方式中约定：“1.甲、乙双方签订合同时，甲方按工程施工合同总价款46,340,250元、将单价按3,800元/平方米计算的商品房，预先全部抵押并拨付给乙方作为甲方拨付工程款担保，担保期间(2020年6月23日-2021年9月30日)由甲方统一销售。商品房按楼号、单元拨付，以双方确定的房源为准(具体见附表)，此表作为本合同组成部分。甲方五证取得后，甲方按乙方施工进度第一时间为拨付给乙方的商品房办理网签，甲方销售时乙方2日内解除网签。除正常销售外，甲方不得以任何理由将抵押并拨付给乙方的商品房再抵押、抵账或为第三人担保，甲、乙双方不得违约；如因甲方原因导致拨付给乙方的商品房被第三人查封，甲方必须提供与被查封商品房价值相当的其它商品房给乙方作为担保，如果方不能提供相应价值商品房，必须支付相应现金，否则，乙方有权停工，所造成的损失由甲方承担。2.拨付给乙方的商品房2021年9月30日前(担保期间)在甲方售楼处销售，截止2021年9月30日止，如甲方未足额给付乙方工程款，甲方拨付的抵账商品房单价按3，300元/平方米(单价含税，乙方负责契税、物业维修基金及工本费)计算。拨付的抵账商品房全部由乙方自行销售。甲方无条件负责协助办理乙方销售过程中的网签、过户、房贷等手续，甲方不收取任何费用。售房款项到甲方账户时，甲方须足额、按时(5个工作日内)给付到乙方指定账户，甲方不得以任何理由占用此款项，甲方不得违约。如甲方未足额、逾期付款，按逾期金额每日2%支付违约金，至款项结清时止。3.甲方销售御河生态新城B区乙方承包内项目的所有楼房，所收房款的50%必须及时给付乙方作为工程款。...”。 同日，双方签订两份《工程施工合同》补充协议，其中一份补充协议将含税每平方米造价变更为1，800元，将总价款变更为50，553，000元； 另一份补充协议确认拨付商品房房源为“御河生态新城B区13#楼1单元、2单元、3单元2-15层东西户(A、Ｂ户型)，84户，单户面积110平方米，合计面积9，240平方米；御河生态新城B区14#楼1单元、2单元、3单元、4单元2-11层东户(A户型)，40户，单户面积103平方米，合计面积4，120平方米。”合同签订后被告按合同约定开始施工，2020年9月份原、被告对124户房屋签订了商品房买卖合同并办理了网签手续。 现被告并未对《工程施工合同》约定的内容全部施工完毕，只完成了部分施工，原告向被告支付了一部分工程款，双方对被告已完成部分的工程没有进行结算。 另查明，2020年9月20日，原告作为出卖人，被告作为买受人签订商品房买卖合同(预售)(合同编号为202009200050)，房屋位置为三家蒙古族乡御河生态新城B13幢1单元2层01021号，预测建筑面积112.66平方米，单价为每平方米4，000元，总价款为450，640元。该房屋包括在上述124户房屋内。124户房屋现已解除网签49户，尚有75户房屋未解除网签(包括本案所涉房屋)。 一审法院认为，本案案由应为合同纠纷。 根据原被告的诉辩、本案已查明事实，及案涉商品房买卖合同(预售)签订的背景及真实目的，本案系原被告之间存在建设工程施工合同法律关系，为担保原告工程款给付义务的履行，由原告以其开发建设的房屋通过签订商品房买卖合同(预售)并办理网签手续由被告作为房屋买受人的形式进行的担保。 原、被告之间并无商品房买卖合意，双方的真实意思表示是通过由原告将案涉房屋办理网签手续至被告名下作为原告履行工程款给付义务的担保，当且仅当至2021年9月30日止原告未足额给付工程款时，原告拨付未足额给付被告工程款部分价值相等的商品房抵顶工程款再由被告出售后被告取得工程款。 对此，双方当事人均明知。 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原、被告关于案涉商品房买卖的意思表示并非双方的真实意思表示，属于虚假的意思表示，但本案所涉商品房买卖合同实质上是原被告双方之间隐藏的，以签订商品房买卖合同并办理网签的方式设定担保的意思表示，属于非典型担保，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十三条“债权人与担保人订立担保合同，约定以法律、行政法规尚未规定可以担保的财产权利设立担保，当事人主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告通过签订商品房买卖合同(预售)并办理网签手续的方式为双方之间建设工程施工合同关系中工程款给付设立的民事法律行为，未违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有约束力。 故原告请求判令原被告双方签订的编号为202009200050的商品房买卖合同无效的诉讼请求本院不予支持。 现因原被告双方未对被告已完成部分的工程进行结算，故原告请求被告配合解除案涉房屋网签登记的诉讼请求本院不予支持。 原告请求被告给付网签商品房占用资金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院判决：驳回原告XXx的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，原告XXx已预交，由原告XXx负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人XXx与被上诉人XXx于2020年6月23日签订了《工程施工合同》，合同中约定为了确保工程款的及时支付，上诉人将单价按3,800元/平方米计算的商品房，预先全部抵押并拨付给被上诉人作为上诉人拨付工程款的担保,双方签订了包括本案案涉商品房在内的《商品房买卖合同(预售)》，并且办理了网签手续。 虽然该《商品房买卖合同(预售)》并非是双方真实买卖房屋的意思表示，但该合同隐藏了为及时支付工程款提供担保的合意，属于让与担保。 根据一审及二审查明的事实，能够认定该合同既非抵押担保，亦不属于以物抵债，虽然双方并未办理产权变更手续，但不影响被上诉人在工程款未得到及时清偿的情况下有权利主张对担保财产进行拍卖、变卖或折价偿还债务，且该《商品房买卖合同（预售）》的签订未违反法律、行政法规强制性规定，亦不具备法律规定的合同无效情形，对双方当事人具有约束力，故上诉人主张该合同无效的上诉理由因缺乏法律依据而不能成立。 综上，上诉人XXx的上诉请求及其理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人XXx负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　　张崇文 二〇二四年一月二十九日 书 记 员　　吕若琪 法官助理　　（代）