这是一起确认房屋买卖合同无效纠纷案例。 一老人有一儿一女，本来自己有一些房产要卖给第三人，但还没卖出去，这老人就去世了。于是这女儿要开发商与自己签订了一份买卖合同，把房屋卖给自己。 但她哥哥不服，起诉到法院请求判定这个房屋买卖合同无效。 法院审理后认为，这个开发商没有权利出售这个房子，因为这个房子是属于这个老人的，于是判定这个房屋买卖合同无效。 这个案例引用了最新的司法解释，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十三条之规定，合同存在无效或者可撤销的情形，当事人以该合同已在有关行政管理部门办理备案、已经批准机关批准或者已依据该合同办理财产权利的变更登记、移转登记等为由主张合同有效的，人民法院不予支持。 附：刘某1、沈某1等确认合同效力纠纷民事二审民事判决书 甘肃省天水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）甘05民终1335号 上诉人（原审被告）：刘某1，男，汉族，1993年7月15日出生，住甘肃省武山县。 上诉人（原审被告）：沈某1，女，汉族，1987年10月5日出生，住甘肃省武山县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘某2，甘肃合睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈某2，男，汉族，2000年11月18日出生，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：武某，甘肃久铭律师事务所律师。 原审被告：天水市宁远置业有限责任公司，住所地甘肃省武山县城关镇滨河路。 法定代表人：徐某，该公司总经理。 上诉人刘某1、沈某1因与被上诉人沈某2及原审被告天水市宁远置业有限责任公司（以下简称宁远置业公司）确认合同效力纠纷一案，不服甘肃省武山县人民法院（2023）甘0524民初1059号民事判决，向本院提起上诉。 本院于2023年10月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。 上诉人刘某1、上诉人刘某1及沈某1的共同委托诉讼代理人刘某2、被上诉人沈某2及其委托诉讼代理人武某到庭参加了诉讼。原审被告宁远置业公司经本院传票传唤，未当庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘某1、沈某1上诉请求： 撤销甘肃省武山县人民法院（2023）甘0524民初1059号民事判决； 改判驳回沈某2对刘某1、沈某1的诉讼请求； 本案一、二审诉讼费用由沈某2承担。 事实和理由： 刘某1、沈某1与宁远置业公司签订的商品房买卖合同系基于沈润生生前指示，不存在虚假的意思表示，原审对该事实认定错误。 一审法院既已认定案涉房屋系沈润生生前所有，却将宁远置业公司基于沈润生生前授意与刘某1、沈某1签订商品房买卖合同，将案涉房屋办理登记至刘某1、沈某1名下的行为认定为虚假的意思表示，自相矛盾。 首先，在沈润生生前，案涉房屋尚未转移至刘某1、沈某1名下前，案涉房屋权利人要么是沈润生，要么是绿源国际公司，要么是宁远置业公司，但肯定是唯一且明确的，既然一审法院依据宁远置业公司出具的证明认定沈润生系宁远新城项目的股东，并依公司分红取得案涉房产所有权，则在案涉房屋转移至刘某1、沈某1名下之前，沈润生为案涉房屋的唯一权利人，那么案涉房屋从沈润生转移至刘某1、沈某1名下，仅需凭沈润生的指示即可。 其次，根据宁远置业公司的陈述，其与刘某1、沈某1签订商品房买卖合同，将案涉房产办理至刘某1、沈某1名下，系基于沈润生生前的授意，纵观本案，沈润生生前尚欠案外人郭爱玉200万元已经法院生效判决确认，在该欠款由刘某1、沈某1继受并偿还的情况下，沈润生指示宁远置业公司将案涉房产办理至刘某1、沈某1名下有充足的理由。 再次，沈润生生前曾作出指示，刘某1、沈某1向案外人郭爱玉偿还欠款200万元，案涉房屋即归刘某1、沈某1所有。刘某1、沈某1与宁远置业公司根据沈润生的指示，将案涉房屋办理至刘某1、沈某1名下，符合沈润生与刘某1、沈某1及宁远置业公司的意思表示，不存在虚假意思表示，一审法院对该事实认定错误。 刘某1、沈某1已实际支付购房款，一审法院认定刘某1、沈某1未支付购房款，认定事实错误。 一审法院既已查明案涉房屋在转移至刘某1、沈某1名下之前，沈润生享有该房产权属，则刘某1、沈某1支付购房款的对象应为沈润生，而非宁远置业公司，宁远置业公司无权利向刘某1、沈某1索要购房款，刘某1、沈某1也无义务向宁远置业公司支付购房款。 因沈润生欠郭爱玉200万元，刘某1、沈某1继受上述欠款债务，等同于向沈润生支付了对外债务等同数额的购房款，刘某1、沈某1向沈润生支付购房款，宁远置业公司也按照沈润生的指示和证明的约定，将案涉房屋办理至刘某1、沈某1名下，系沈润生真实意思表示，合理合法。 一审法院认为刘某1、沈某1未向宁远置业公司支付购房款，系错误将出卖人沈润生认定为宁远置业公司，属于认定事实错误。三、沈润生生前即已对案涉房屋进行了处置，刘某1、沈某1已实际占有使用多年，沈润生及沈某2对此并未提出异议，刘某1、沈某1在沈润生去世前即已是案涉房产的实际权利人，一审法院认定案涉房产系沈润生遗产认定事实错误。 沈润生早在2018年已将案涉房屋处置给了刘某1、沈某1，刘某1、沈某1对案涉房屋进行装修装饰并经营企业，涉及案涉房屋的物业费、水电费等一切费用也均由刘某1、沈某1缴纳，刘某1、沈某1已经成为案涉房屋的实际权利人，沈润生及包括沈某2在内的沈润生继承人对此并无异议，只是基于刘某1、沈某1与沈润生的亲属关系，在沈润生生前并未对案涉房屋进行权属登记，故在沈润生生前已将案涉房产处置给刘某1、沈某1的情况下，一审法院认定案涉房产为沈润生遗产系认定事实错误。 沈某2作为原告，主体资格不适格。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十条：“在继承遗产的诉讼中，部分继承人起诉的，人民法院应通知其他继承人作为共同原告参加诉讼；被通知的继承人不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的，人民法院仍应将其列为共同原告。”之规定，沈某2是沈润生的继承人之一，其作为原告起诉，主体不适格。 一审程序违法。 宁远置业公司参加庭审的委托代理人不属于《中华人民共和国民事诉讼法》关于代理人的范围，亦未提交证明符合诉讼代理人的证明材料。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条规定：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。” 《最高人民法院关于适用〈华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十六条：“根据民事诉讼法第六十一条第二款第二项规定，与当事人有合法劳动人事关系的职工，可以当事人工作人员的名义作为诉讼代理人。” 第八十八条第四项规定：“诉讼代理人除根据民事诉讼法第六十二条规定提交授权委托书外，还应当按照下列规定向人民法院提交相关材料：（四）当事人的工作人员应当提交身份证件和与当事人有合法劳动人事关系的证明材料”根据上述法律规定，宁远置业公司委托代理人范围应为律师、基层法律服务工作者或者工作人员。 作为工作人员的委托代理人须提交与当事人有合法劳动关系的证明材料。然而在本案一审中，宁远置业公司的委托代理人在未提交与宁远置业公司有合法劳动关系的证明材料的情况下，一审法院未按程序核实其代理人身份并准许其参加庭审，显然程序违法。 沈润生将案涉房屋处置给刘某1、沈某1，已经过沈润生、刘某1、沈某1、宁远置业公司、郭爱玉、沈润生的其他继承人同意，并在多方协调下办理产权登记，沈某2在多方达成一致的情况下出尔反尔起诉刘某1、沈某1，请求确认案涉商品房买卖合同的效力有违诚实信用。 综上所述，一审法院既然认定案涉房屋系沈润生生前所有，又以刘某1、沈某1与宁远置业公司未实际发生房屋买卖事实认定刘某1、沈某1与宁远置业公司签订的商品房买卖合同系虚假的意思表示，自相矛盾。 如果沈润生是案涉房屋的真实权属人，则应查明商品房买卖合同是否符合沈润生的意思表示，以及刘某1、沈某1是否向沈润生支付购房款，而非刘某1、沈某1与宁远置业公司有无发生买卖事实以及刘某1、沈某1是否向宁远置业公司支付购房款，宁远置业公司在整个交易的过程并不是真正的出卖方，其仅仅是依据沈润生的指示以及证明约定的义务办理手续。 沈某2辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 理由： 刘某1、沈某1与宁远置业公司签订商品房买卖合同的真意并不是建立真正的支付对价、交付房屋的房屋买卖合同关系，而是欲通过签订虚假的商品房买卖合同转移房屋所有权，一审法院认定合同无效正确。 首先，无论案涉房屋买卖合同系受沈润生生前指示还是刘某1、沈某1与宁远置业公司互相串通，都不能否认刘某1、沈某1与宁远置业公司双方在签订商品房买卖合同时，双方的真实意思表示并不是想建立真正地商品房买卖合同关系，即一方支付对价，另一方交付房屋，而是想通过签订虚假的买卖合同将房屋产权登记办理在刘某1、沈某1名下，事实上双方也未按照商品房买卖合同约定进行实际履行，刘某1、沈某1并未向宁远置业公司支付过购房款，故可以认定双方签订商品房买卖合同系虚假意思表示，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，认定双方签订的商品房买卖合同无效具有事实和法律依据。 其次，宁远置业公司向沈润生出具的证明及其一审陈述，均认可案涉房屋归沈润生所有，则在宁远置业公司自始至终认可房屋归他人所有的情况下，进一步可以证明其与刘某1、沈某1签订的商品房买卖合同并非其真实意思表示，即宁远置业公司签订商品房买卖合同的真实目的并不是想出售案涉房屋从而获得对价。 且刘某1、沈某1在本案一审开庭时坚持认为案涉房屋非沈润生所有，二人依据合法途径从宁远置业公司购得，但在上诉时却违反“禁反言”原则，承认房屋系沈润生所有，亦认可房屋系受沈润生指示办理在了刘某1、沈某1名下，刘某1、沈某1对签订商品房买卖合同的过程以及房屋的取得说辞前后矛盾，有理由相信双方签订商品房买卖合同并非真实意思表示，而是想通过签订虚假的商品房买卖合同达到转移房屋所有权的不法目的。最后，本案一审判决后，宁远置业公司作为签订合同的一方未提起上诉，证明宁远置业公司对一审判决认定的事实予以认可，进一步说明，刘某1、沈某1与宁远置业公司签订的商品房买卖合同非双方真实意思表示。 另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十三条之规定，合同存在无效或者可撤销的情形，当事人以该合同已在有关行政管理部门办理备案、已经批准机关批准或者已依据该合同办理财产权利的变更登记、移转登记等为由主张合同有效的，人民法院不予支持。 没有证据证明沈润生生前指示宁远置业公司将房屋办理登记至刘某1、沈某1名下，刘某1、沈某1应承担举证不利的法律后果。 宁远置业公司陈述系受沈润生生前指示将案涉房屋办理房产登记至刘某1、沈某1名下，但在一审开庭时，刘某1、沈某1对此事实却予以否认，认为其是通过正常途径从宁远置业公司购得房屋，双方陈述互相矛盾。 正常情况下，若真受沈润生指示，刘某1、沈某1应当对受指示一事知情并认可，而不会做出与宁远置业公司相反的陈述。 而且截至目前，宁远置业公司与刘某1、沈某1均未提交任何证据证明沈润生生前曾有过指示，对此应当承担举证不能的法律后果。 且沈润生于2021年10月16日去世，宁远置业公司与刘某1、沈某1于2022年1月12日签订商品房买卖合同，在没有证据和没有遗嘱的情况下，关于宁远置业公司与刘某1、沈某1受沈润生指示的陈述无证据证明。 刘某1、沈某1并未替沈润生偿还案外人郭爱玉的欠款，宁远置业公司与刘某1、沈某1多次陈述沈润生曾表示，如果刘某1、沈某1偿还了郭爱玉的200万元欠款，就将案涉房屋登记至刘某1、沈某1名下，但根据一审庭审调查，刘某1、沈某1并未偿还欠款，而郭爱玉与沈润生的纠纷，在沈润生去世后，该案二审开庭期间，由包括沈某2在内的沈润生的所有继承人与郭爱玉达成了和解协议，刘某1并未参与，故该200万元债务仍由沈润生的继承人负责偿还，刘某1、沈某1陈述已替沈润生偿还200万元欠款与事实不符。 退一步讲，即使刘某1、沈某1的该主张成立，在刘某1、沈某1未偿还完毕200万元欠款的情况下，宁远置业公司就将案涉房屋登记至刘某1、沈某1名下，也与沈润生生前的意思表示不符。 沈某2作为继承人之一与本案诉争合同有法律上的利害关系，起诉主体适格，本案并非遗产继承纠纷，不会侵犯其他继承人利益，故无需全部继承人参与诉讼。 案涉房屋系沈润生所有，沈某2作为法定继承人之一，本案所涉合同是否有效关乎到沈某2的继承利益，与沈某2有事实和法律上的利害关系，沈某2可自行提起确认合同无效之诉，无需其他继承人同意并参与，故沈某2主体适格。 沈某2向一审法院起诉请求： 依法确认宁远置业公司与刘某1、沈某1于2022年1月12日签订的合同号为XS20220003、XS20220004商品房买卖合同无效； 本案案件受理费、保全费、保全保险费由刘某1、沈某1及宁远置业公司承担。 一审法院认定事实：沈润生（已故）原系武山县绿源国际贸易有限公司（以下简称绿源国际）的法定代表人。 沈某2系沈润生儿子，沈某1、刘某1分别系沈润生女儿、女婿。 2010年，宁远置业公司开发宁远新城商住小区，绿源国际与武山其他四家公司以宁远置业公司名义共同合资竞得宁远新城项目用地。 内部股权分配约定绿源国际等四家股东分别占股该项目12.5％股份，宁远新城项目完工后，宁远置业公司将该项目两套房产即案涉宁远新城10幢-1层101室（建筑面积876.68m）和10幢2层商铺201室商铺（建筑面积916.96㎡）以股东分红分给沈润生个人所有，并于2021年6月20日出具《证明》一份，表明案涉两套房产系宁远置业公司开发，分配给股东（投资人）沈润生的个人房产，该房屋所有权归沈润生个人所有，沈润生有权决定自行使用、出售、租赁等，宁远置业公司仅配合办理相关手续，其他事务概不干预。 2017年11月22日，沈润生与案外人郭爱玉签订《房屋出售合同》，约定将案涉两套房产以共计6425030元的价格出让给郭爱玉。 合同签订后郭爱玉先后共计支付购房款200万元，后因双方发生争议，郭爱玉将沈润生诉至一审法院，要求解除该《房屋出售合同》，并返还购房款。 一审法院作出（2021）甘0524民初1214号民事判决，判决解除郭爱玉与沈润生签订的《房屋出售合同》，沈润生于判决生效后十五日内返还郭爱玉购房款200万元。 沈润生与郭爱玉均不服该判决提出上诉，该案二审期间沈润生因病去世，沈润生法定继承人沈某2、沈珂、沈某1、沈涵依法参加诉讼，后沈润生四名法定继承人与郭爱玉达成和解协议后，各上诉人申请撤回上诉。 2022年1月14日，宁远置业公司与刘某1、沈某1分别签订编号为XS20220003、XS20220004的两份商品房买卖合同，合同约定宁远置业公司将位于天水市武山县城关镇南滨河路南侧宁远新城10幢-1层商铺101室以每平方米1800元，总价款为1578024元出售给刘某1、沈某1，将位于天水市武山县城关镇南滨河路南侧宁远新城10幢2层商铺201室以每平方米3800元的，总价款3484448元出售给刘某1、沈某1，宁远置业公司开具商品房销售发票，刘某1、沈某1交纳印花税及契税及物业专项维修资金。 2022年1月20日，刘某1、沈某1取得上述房屋不动产权证书。 另查明，刘某1、沈某1与宁远置业公司签订商品房买卖合同后，并未支付合同约定的购房款。 根据宁远置业公司陈述，按照沈润生去世前的授意，刘某1、沈某1替沈润生还账后即将案涉两套房屋过户到刘某1、沈某1名下，故实际上并未支付相应购房款。 根据案外人郭爱玉陈述，刘某1替沈润生向其还款大概有五六十万元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。 首先，关于案涉房产的权属问题。 宁远置业公司陈述沈润生生前作为宁远置业公司的股东，直接行使股东权利义务，案涉房产系公司分红给沈润生的资产，而刘某1、沈某1则认为因股权出资人显示的是绿源国际，且沈润生并未实际出资，故宁远置业公司的股东系绿源国际而非沈润生。 对此，一审法院认为，因宁远置业公司工商登记显示的股东只有案外人徐西仓和徐某，再无其他股东变更登记信息，沈润生以绿源国际名义出资并以股东身份行使股东权利，宁远置业公司认可沈润生股东资格并出具证明，即公司股东系沈润生，沈润生依公司股东分红而取得案涉房产的所有权。 其次，关于案涉两份商品房买卖合同的效力问题。 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款之规定“行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。” 本案案涉两处房产系沈润生生前个人财产，沈润生去世后，应作为沈润生的遗产处理。 根据本院查明的事实，刘某1、沈某1取得案涉房产事实上并未缴纳购房款，且非基于遗嘱、遗赠、赠与等方式取得，宁远置业公司陈述其与刘某1、沈某1签订房屋买卖合同，系基于沈润生生前授意，因宁远置业公司未提交相关证据，故对该意见不予采信。 综上，宁远置业公司与刘某1、沈某1签订商品房买卖合同，属于以虚假的意思表示实施的无效法律行为，在未实际发生房屋买卖事实、未实际支付购房款的情况下，双方签订合同应依法认定为无效。 再次，关于沈某2主体资格是否适格的问题。 刘某1、沈某1辩称沈某2沈某2作为沈润生的继承人身份存疑，根据沈某2提交的户籍登记卡，能够证明沈润生与沈某2的父子身份，故对二被告该辩解意见不予采信。 刘某1、沈某1辩称沈某2不是沈润生唯一继承人，不是本案适格沈某2，因本案系确认合同无效纠纷而非遗嘱继承纠纷，故无需其他全部继承人均参与该诉讼，沈某2作为利害关系人主张合同无效只需与案涉合同存在利害关系，本案沈某2沈某2作为沈润生法定继承人与案涉房屋买卖合同存在事实和法律上的利害关系，故本案沈某2主体适格，对刘某1、沈某1该辩解意见不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条、第六十七条之规定，判决如下： 天水市宁远置业有限责任公司与刘某1、沈某1于2022年1月12日签订的合同编号为XS20220003、XS20220004商品房买卖合同无效。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由天水市宁远置业有限责任公司、刘某1、沈某1负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 刘某1、沈某1提交了以下证据： 证据一，刘某1与沈润生谈话录音一份，欲证明：沈润生去世前做出遗言，由刘某1代其偿还欠郭爱玉的200万元债务，案涉房屋归刘某1夫妇所有。 证据二，（2021）甘0524民初1214号民事判决书一份，欲证明：经生效法律文书确认，沈润生欠郭爱玉200万元购房款。 证据三，刘某1与郭爱玉2023年3月11日聊天记录截图1张、刘某1向郭爱玉银行转账记录19张、刘某1向郭爱玉微信转账记录1张、刘某1向张青梅微信转账记录3张、刘某1向杨丽霞转账记录、杨丽霞转给张青梅的聊天记录2张，欲证明：刘某1按照沈润生生前指示，承继了沈润生对郭爱玉的200万元债务，刘某1已向郭爱玉及郭爱玉指定的他人偿还沈润生所欠债务70万左右。 证据四，武山县速达物流有限公司企业信息一份、武山县速达物流有限公司向武山县绿源国际有限公司转账100万元的转账凭证，欲证明：沈某1指示武山县速达物流有限公司向沈润生支付100万元。 证据五，刘某1与郭爱玉聊天记录截图7页、刘某1与张青梅聊天记录截图10页、郭爱玉与张青梅索要债务的聊天记录及照片3页，欲证明：郭爱玉及郭爱玉的债权人张青梅仍向刘某1一直催要沈润生所负债务。 证据六，申请书2份、商品房买卖合同解除协议书2份，欲证明：郭爱玉向沈润生购买案涉房屋时，签约主体是郭爱玉与宁远置业公司，宁远置业公司仅办理相关手续并未收取相应购房款，与刘某1、沈某1从沈润生处取得涉案房屋但与宁远置业公司签订商品房买卖合同情况一致。 证据七，刘某1、沈某1缴纳案涉房屋物业费的票据3页，欲证明：2018年郭爱玉向沈润生退房后，沈润生即将案涉房屋转移给刘某1、沈某1，现有证据显示缴纳物业费的最早时间是2018年10月。 证据八，甘肃银行贷款凭证、抵押权证，欲证明：刘某1、沈某1在本案起诉前的2022年9月29日已将案涉房屋抵押给甘肃银行进行贷款。 沈某2对上述证据发表质证意见为： 证据一形成于本案一审前的2021年，但未在本案一审中提交，不属于二审新证据； 对该证据的证明目的及合法性不认可，录音内容并不完整，是刘某1现场偷录，并非电话录音，录音中无明确让刘某1向郭爱玉归还200万元及该款项还清后案涉房屋可以归刘某1所有的内容； 该证据不是沈润生遗言，不符合遗嘱形式要件。 对证据二认可，但沈某2一审提交过该份证据，不属于新证据。 对证据三的真实性认可，对证明目的不认可，该组证据不属于新证据。 证据四不属于新证据，该组证据是武山县速达物流有限公司与武山县绿源国际有限公司之间的账务往来，无法证明沈某1向沈润生付款，故对该证据的关联性及证明目的不予认可。 对证据五中郭爱玉聊天记录的真实性认可，对证明目的不认可，郭爱玉聊天记录最后的时间是2022年8月24日，不能证明截至目前郭爱玉仍在向刘某1要钱； 对张青梅的身份不清楚，无法核实聊天记录的真实性，对证明目的不认可； 对照片的真实性、关联性及证明目的不认可，无法证明三人系索要债务。 对证据六的真实性认可，该组证据不属于新证据，对关联性及证明目的不认可，该组证据与本案无关，宁远置业公司与郭爱玉签订商品房买卖合同也是为了办理房屋产权证书，系双方的虚假意思表示，合同无效。 对证据七的合法性、证明目的、关联性均不认可，与本案无关，沈润生将该房屋出租给刘某1、沈某1使用，刘某1、沈某1支付物业费不能证明沈润生将案涉房屋所有权转移给了刘某1、沈某1。 对证据八的合法性及关联性认可，对证明目的不认可，即使案涉房屋已经办理了抵押登记，也不能否认双方签订的商品房买卖合同因虚假意思表示而无效的事实。 沈某2提交以下证据： 证据一，天水市中级人民法院（2021）甘05民终810号民事裁定书一份，欲证明：沈润生与郭爱玉的房屋买卖合同纠纷在二审期间由沈润生的四个继承人作为上诉人出庭并与郭爱玉达成了庭外和解，即向郭爱玉偿还的200万元欠款由包括沈某2在内的四个继承人负责偿还。 证据二，沈某2与郭爱玉的微信聊天记录一份，欲证明：郭爱玉于2023年8月9日向沈某2主张欠款，包括沈某2在内的四个继承人之所以不向郭爱玉偿还欠款是在等本案纠纷处理完毕后将房屋进行处置，所得资产向郭爱玉进行偿还。刘某1、沈某1对上述证据质证称，对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，该证据恰能证明沈润生的四个继承人与郭爱玉及刘某1达成了调解，即由刘某1代为偿还沈润生生前200万债务，案涉房屋归刘某1所有。 对证据二的真实性认可，对证明目的不认可，该证据无法看出郭爱玉向沈某2主张债权，在郭爱玉持有法院生效判决的情况下，主张债权的最优方式是向法院申请强制执行。 宁远置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其相应诉讼权利。 对上述双方当事人二审中提交的证据，本院将结合争议焦点及查明事实进行综合认定。 二审查明事实与一审判决认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：1．沈某2是否为本案适格原告；2．一审法院是否存在程序违法的情形；3．案涉两份商品房买卖合同的效力应如何认定。 关于沈某2是否为本案适格原告的问题。 上诉人刘某1、沈某1以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十条“在遗产继承的诉讼中，部分继承人起诉，人民法院应通知其他继承人作为共同原告参加诉讼；被通知的继承人不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的，人民法院仍应将其列明为共同原告。”的规定，主张被上诉人沈某2不是本案适格原告。 对此本院认为，上述关于共同原告的规定适用于遗产继承诉讼，本案系确认合同效力纠纷，不适用上述规定。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条：“起诉必须符合以下条件：（一）原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”的规定，沈某2作为案涉商品房买卖合同标的物房产原权利人沈润生的继承人之一，案涉商品房买卖合同与沈某2有直接利害关系，沈某2以本案原告身份提起诉讼，其主体适格。 刘某1、沈某1该上诉理由不能成立，依法不予支持。 关于一审法院是否存在程序违法的问题。 上诉人刘某1、沈某1以宁远置业公司的一审诉讼代理人不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条规定的诉讼代理人范围的人员为由，主张一审程序违法。对此本院认为，宁远置业公司向一审法院提交了其聘用王新科为其公司法律顾问的资料及授权委托书，可以证明王新科系其公司法律顾问，经宁远置业公司授权作为其在本案中的诉讼代理人参加诉讼，且刘某1、沈某1在一审庭审时明确表示对参与庭审的人员并无异议。 故，宁远置业公司提交的代理资料虽不能证明王新科为其员工，但王新科作为宁远置业公司法律顾问与宁远置业公司存在关联，在各方当事人对其作为宁远置业公司的诉讼代理人参与庭审并无异议的情况下，本院对刘某1、沈某1在二审中提出的该项上诉理由不予支持。 关于案涉两份商品房买卖合同的效力问题。 首先，上诉人刘某1、沈某1以其占有使用案涉房屋、交纳物业费等费用、进行装修经营为由，主张沈润生在2018年已将案涉房屋处置给二人。 对此本院认为，一是占有使用房屋不产生房产所有权转移的法律后果； 二是沈润生与郭爱玉于2017年1月22日签订房屋出售合同，2018年该合同尚未解除，沈润生作为房屋权利人将房屋出售给郭爱玉的状态存续，刘某1、沈某1此时并非案涉房屋的权利主体，该主张不能成立； 三是刘某1、沈某1以2021年9月9日刘某1与沈润生的录音主张沈润生将案涉房屋处置给刘某1，但从该录音内容来看，沈润生并无将案涉房屋赠与刘某1的明确陈述，且刘某1、沈某1主张沈润生2021年9月将案涉房屋附条件赠与二人，与前述沈润生已于2018年将房屋处置给二人的主张相互矛盾。 故对上诉人刘某1、沈某1主张的沈润生生前已将案涉房屋赠与二人的主张不予支持。 其次，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，从宁远置业公司与上诉人刘某1、沈某1签订的商品房买卖合同内容来看，该合同意思表示为宁远置业公司将案涉房屋以一定价款出卖给二人； 但从刘某1、沈某1的主张及查明事实来看，宁远置业公司并非案涉房产的权利人，其与刘某1、沈某1签订案涉买卖合同并非要将案涉房屋出卖给二人，而是通过签订买卖合同的形式将案涉房屋登记在刘某1、沈某1名下，即案涉商品房买卖合同表述意思与签订主体的内心真意并不一致，且合同内容与沈某1、刘某1主张的沈润生已将案涉房屋赠与二人相互矛盾，故该商品房买卖合同系双方虚假意思表示实施的行为，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，案涉两份商品房买卖合同属无效合同。 再次，上诉人刘某1、沈某1提出其与宁远置业公司签订的商品房买卖合同系基于沈润生生前指示，不存在虚假的意思表示，一审对该事实认定错误的上诉理由，因其在一、二审中均未能提供相应证据证明其主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对其该上诉理由不予支持。 最后，关于双方当事人在诉辩中提出的其他事实及理由，本院认为，从本案查明事实能够确认案涉两份商品房买卖合同系双方虚假意思表示实施的行为，当事人主张的其他事实能否成立，并不影响对案涉两份商品房买卖合同效力的判断，故在本案中不再予以审查。 综上，上诉人刘某1、沈某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘某1、沈某1负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　张小舟 审 判 员　刘　浩 审 判 员　李　芬 二〇二三年十二月二十五日 法官助理　姚文丽 书 记 员　李　轲